# 買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/ElqVR Published: 2022-02-02 Source: 獅城新聞 相比於掛牌中介的出售方式，選擇拍賣行是一個能夠更快出售房產的途徑。因此，買家們除了關注普通的期房和二手房以外，也可以了解一下另外一種形式的購房。 **房地產拍賣會** ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890048.avif?1643727606) 那拍賣會的**房源情況如何** **價格**是否對比另外兩種有**優勢**呢 今天的文章我們就來跟大家詳細介紹一下 **房地產拍賣** **Real Estate Auction** 房地產拍賣是以公開競爭的形式，在規定的時間、地點和日期內，將房產賣給出價最高的應價者，任何人都可以參加(外國人會限制房產類型)。 在新加坡，比較出名的房地產拍賣機構有**萊坊Knight Frank**、**高力國際Colliers**、**仲量聯行JLL**、**戴玉祥產業Edmund Tie & Co**等，拍賣行會定期在丹戎巴葛的Ammara酒店舉辦月度房產拍賣會。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890049.avif?1643727606) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890050.avif?1643727606) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890051.avif?1643727606) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890052.avif?1643727606) **我是賣家** **賣家**可以**授權房產公司**專業人員進行**拍賣委託**，在拍賣前向拍賣行提供想要出售物業的詳細信息，與拍賣行簽訂拍賣協議，支付手續費，確認底價等。後期，拍賣行會有專業人員去現場進行拍攝和估價。**成功出售**物業後需要向拍賣行**支付對應佣金**。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890053.avif?1643727605) 參與拍賣的**物業**通常為以下幾種**常見類型**： 1.**屋主自願出售**(屋主由於個人原因為了快速出售而選擇拍賣，或是由法院下令強迫房主進行拍賣，這種情況常出現在離婚訴訟案里)。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890054.avif?1643727605) 2.**抵押貸款拍賣**(由於屋主無法按照約定進行貸款償還所導致的，**一般是銀行對該物業進行拍賣**，通常情況下銀行為了能夠儘快在短時間內出售該房屋，除了拍賣行以外也會簽訂私人協議以儘快完成出售。) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890055.avif?1643727605) 3.**拍賣房地產**(該房產為遺產一部分，由相關管理人或受益人執行拍賣，如沒有明確受益人則按照法律規定進行執行)。 4.**法院強制執行拍賣**(被拍賣的物業可能是為了執行某個法律判決而進行強制拍賣，例如為了追回相應債務而沒收該執行人名下財產等) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890057.avif?1643727605) 遇上上述幾種情況時，賣家基本上都是希望可以**快速售出該房產**的。而拍賣就是這樣一個迅速的過程，在滿足前提條件的情況下，錘子一旦落下，交易也就立刻達成。 **我是買家** 對賣家不利的事情，就是**對買家有利**的事情。雖然在競拍的過程中，價格會偶爾有飆升的情況，但是**中位售價通常會低於市場價**。買家們可以提前前往各大拍賣行進行登記了解，所有人都可以參加，外國人可以競拍的房產類型和普通買房類型相同。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890058.avif?1643727605) 一般情況下，每場拍賣會將會推出20處左右房產，數量有限。且無論是房產位置還是房產類型都無法選擇和更改，只能**在有限的資源里**，選擇最**適合自己的房產**。如果對某些條件並不是很在意，就很有可能在拍賣真的撿到寶。 **拍賣前應該做好哪些準備** **參觀房地產** 由於參與拍賣的房產不局限於**私人住宅**，也有**商用房產**類。因此，買家應該在此之前去該物業周邊了解附近環境和行情。 不論是私人住宅還是商業住宅，首先應該儘可能**了解周邊相同類型房產的價格**，有許多買家在看價格的時候喜歡直接看總價，但是在房產買賣里，基本都是基於房屋面積大小來的。因此，用戶應該儘可能**參考房產平均尺價**。且儘可能**了解周邊發展情況**，這會**影響到房屋後期價值**的判斷。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890059.avif?1643727604) 其次，了解**周圍房產的租金情況**，同類型房產的數量等。如果房屋周邊租住需求更高的話，也會在後期給買家**更快的帶來收益**。如果是**商業房產**，則儘可能留意**店面用途和客流量**，這些都是後期影響產生價值所需要**參考的幾個因素**。 最後，儘量去**了解房屋的現狀**，如果自己無法判斷可以**請專業的房屋檢查員一起**，提前了解該房屋是否有受到周邊環境影響降低入住體驗，又或者房屋內部是否保養得當，**內部結構是否進行過改動**等問題。如果在拍得後才發現房產長時間未妥善維護，從而需要更大筆資金進行翻修的話，可能會超出買家一開始的預算。 通常情況下，**在舉行拍賣會的兩周前**，潛在買家**會有「看房」機會**，請儘可能去看房。 **索取拍賣房產合同** 在拍賣開始前，**向拍賣行索取合同**。仔細研究合同條款，最好是在**律師**等專業人士的**陪同下進行確認**，以便對每條細節都深入理解，再參與競標。 在拍賣房產時，**很多合同條款**往往**更傾向於賣家**，尤其是抵押權人銷售，合同中可能會存在非常多繁苛的條款，需要專業人士解釋清楚會比較好。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890062.avif?1643727604) **索取房地產的估價** 必不可少的一步，在可以**參觀房產**的時候，儘量帶上**註冊評估師**一同前往，或者在參觀後，**向銀行索取有關房地產的估價**。估價是一個非常重要的環節，這不但決定了後期買家的競拍上限，也需要根據這個估價去銀行看是否可以獲得相應的貸款金額。 **在拍賣前取得貸款** 和普通房產交易的情況一樣，請在**拍賣會開始前**就**確定**自己可以獲得的**貸款額度**。受到**總償債率**的影響(TDSR)，每個人可貸款的額度都不相同，不要參考身邊朋友的情況。請一定讓銀行專員提前按照自己的情況來。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890064.avif?1643727604) **設定價格上限** 從本質上來說，拍賣實際上是一種**短時間的高壓銷售**，因為參與競拍的人數量在那裡，在過程中不免會產生一些比較心理。因此，**設定一個價格上限就非常重要**，一旦在**競拍過程中達到了該價格**，買家請立刻**停止叫價**。 在拍賣的過程中，買家可能會**受到周圍環境的影響**，又可能帶著一點僥倖心理，覺得自己有可能只要多付一點點錢，就能拿下心儀的物業，這種情況確實會有，但也存在著冷靜後發現已經比預計**超支**幾萬甚至更多的**可能性**。 **拍賣過程** **舉個例子** 一個物業單位，**要價160萬**，如果沒有特別熱門的競拍點時，起拍價也許會定在140萬左右。最終，該物業以**148萬**的價格**結束競拍**。由於賣家所開出的**保留價格為150萬**，雖然只相差2萬，但由於競價未達到該價格，本次物業**流拍**。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890066.avif?1643727603) 在上述例子裡面，有兩個比較關鍵的信息，一個是價格，另一個就是流拍。 **價格** 物業的定價是拍賣過程中中非常關鍵的一個信息。通常情況下的**定價分為兩種**：一是**要價(Offering Price)**，要價通常情況下參考市場價值來定。二是**保留價格(Reservation Price)**也就是底價，賣家會根據情況設定最低價格，競拍時只有當**價格達到了賣家所開出的底價時**，**競拍才算成立**。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890067.avif?1643727447) **流拍** 很容易理解，當**價格未達到賣家開出的底價**時，則**競拍不成立**。這個時候，如果你依舊對該物業有興趣，可以跟拍賣行聯繫，將你放入「潛在」買家名單中。 除此以外，**買家**其實可以**直接**跟**賣家或者其代理中介**進行**聯繫**，這種事情在拍賣會上也是經常發生。許多成功購買到拍賣物業的人往往是抓住了會後的機會，跟買家**私下達成交易**，雙方各退一步，既得利益又有效率。 **成功競拍後** **必須提供的資料** 1.中標者的有效證件 2.公司印章(如需要) 3.授權委託書(如需要) 4.支票 一般情況下，在**拍賣完成**後的**當天**就應當支付**中標價格的5%-10%作為定金**(具體**參考合約條款**的內容)，定金只能以**支票的形式**進行支付。如果銷售過程中需要支付GST，則需要用另外一張支票進行支付。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890068.avif?1643727603) **剩餘部分的款項**通常在接下來的**8-12周內完成**，具體也是**根據交易合同**的內容來看。**再此期間**，雙方**律師**會進行**產權轉讓**等後續事宜。 如買家**未按合約履行**後續的**支付**條款，則視作**違約**，賣房有權採取法律行動，且最初支付**定金**將會作為**違約金不被退回**。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890069.avif?1643727603) 根據**高力國際3月的研究報告**中顯示，2019年新加坡所有行業和主要拍賣行的**掛牌總數為1458**(包括重新掛牌)。相比於2018年1088的數量，增長了34%。其中，**住宅類**房產占最大份額，從2018年的47.6%增長至**54.7%**。 2019年的掛牌物業中有**751個物業**是由於**無法償還貸款而進行拍賣**的，其中住宅物業占432個。據分析，這種情況的原因可能是由於2015年至2019年期間利率的上升以及租賃市場的不景氣而導致的。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890070.avif?1643727448) **根據賣方類型統計數據** **數據來源：高力國際** 2020年由於經濟蕭條，**掛牌量在持續增長**，**預計**今年整體掛牌量**相比去年會有10%的上漲**。許多賣家都急於想通過房產獲得現金流，因此賣房有可能會以低於市場的價格進行出售。 對比開發商和二手市場而言，拍賣房前期所需要花費的心思確實會相對比較多一點，但是這也是一個不錯的機會。如何**選房**、**估價**是否這種這些專業的問題都最好選擇一個**專業顧問進行確認**。 ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890071.avif?1643727603) 部分圖文來源於網絡 [](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1Nzg2NDgyMw==&mid=2247485714&idx=1&sn=f2efd3cc241caddaacc236e1d6153613&chksm=fc2e0b0acb59821c423a155ec977cc147ffa6dceeb1da155788e02fbbb0d4c789654a3cfdddf&scene=21#wechat_redirect) ![買房也能撿漏？新加坡房地產拍賣了解一下](https://www.shicheng.news/images/image/1689/16890076.avif?1643727602)