# EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/ErkY2 Published: 2026-05-16 Source: 獅城新聞 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855420.avif?0) ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855421.avif?0) 5 月 8 日，新加坡國家發展部宣布了 EC（執行共管公寓）制度的**三項重大調整**。 消息出來之後，好好過的私信量一晚上翻了幾倍。 問的問題集中在兩類： *"我正在看EC，現在還要不要買？"* *"聽說有五個盤不受影響，要不要趕緊搶？"* ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855422.avif?0) 這篇文章會把整件事掰開了講，你看完之後再做判斷也不遲。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855423.avif?0) **到底改了什麼** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855424.avif?0) **第一，EC 的最低居住年限（MOP）從 5 年延長到 10 年**。拿到鑰匙開始算，10 年之後才能賣給新加坡公民和 PR。第 15 年才能賣給任何人，包括外國買家。 **第二，取消延遲付款計劃**（DPS）。以前買家可以選擇只付 20% 首付，剩下的等項目 TOP 時再付清。現在這個選項沒了，所有買家必須按進度付款（progressive payment）。 **第三，首次購房者的預留配額從 70% 提高到 90%，優先期從一個月延長到兩年**。 這三項調整**適用於 5 月 8 日之後截標的 EC 地段**。已經賣出但還沒推出項目的五塊 EC 地段不受影響。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855425.avif?0) **為什麼要改** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855426.avif?0) EC 被越來越多人當成 "五年後賣掉賺一筆" 的跳板，**偏離了原來 "給夾心層提供可負擔住房" 的設計初衷**。 國家發展部長引用的統計顯示，EC 的首次購房者比例從 2020 年的約 50%，下滑到 2024 和 2025 年的 **30% 到 40%**。 為什麼首購者占比在下降？ 因為 EC **價格在過去十年幾乎翻了一倍**，而收入上限還是 $16,000。在 MSR（每月償還貸款比率）30% 的限制下，月入 $16,000 的家庭**最多只能貸到約 160 萬的 EC**。 相比之下，二次購房者手上有賣掉第一套組屋的現金，出價能力遠超首購者。首購者被擠出去，是價格和政策共同作用的結果。 這次調整，本質上是在把天平重新往首購者那邊擺。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855427.avif?0) **10 年 MOP，影響到底有多大** 這取決於你是哪一類買家。 **如果你買 EC 就是打算長住的**，5 年和 10 年的**區別其實不大**。你本來就不打算短期內賣，多鎖五年對你的生活規劃沒有實質衝擊。 **如果你的計劃是 "買 EC、住五年、MOP 一滿就賣掉換私宅"**，那這條路的**時間成本直接翻倍了**。 從拿鑰匙到能賣，加上建設期大約 3 年，**總共要等大約 13 年**。13 年裡房價怎麼走、政策會不會再調、貸款條件會不會變，全是變量。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855428.avif?0) 更長的持有期**可能會減少投機動機**，讓買家回到長期自住的角度來看待 EC。 有一個反直覺的細節值得提：雖然大家覺得 EC 買了五年後就大量拋售，但實際上以 Hundred Palms Residences 為例，**531 個單位里只有 122 個在 MOP 之後很快賣出**。 說明大多數 EC 業主本來就沒有 "MOP 一到就跑" 的行為模式。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855429.avif?0) **取消 DPS 的連鎖反應** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855430.avif?0) 這項調整的影響可能比表面看起來更大。 DPS 在某些 EC 項目的**使用率高達 60% 到 70%**。它之所以受歡迎，是因為**給了買家時間差**：先鎖定單位，等項目 TOP 時再湊齊尾款，中間可以賣掉手頭的組屋。 取消 DPS 之後，所有買家必須從簽約開始就按進度付款。這意味著資金壓力提前了，**對那些需要 "先買後賣" 的買家影響尤其明顯**。 另一方面，取消 DPS 也意味著 EC 的標價會更透明。以前 DPS 通常附帶 2% 到 3% 的溢價，去掉之後，買家看到的價格**更接近真實成本**。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855431.avif?0) **五個 "最後的機會"：要不要搶** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855432.avif?0) 現在市場上**有五個已拿地但還沒推出的 EC 項目**，它們不受新政影響，仍然是 5 年 MOP： **信佳弄**（Senja Close）一個項目 **三巴旺路**（Sembawang Road）一個項目 **美通弄**（Miltonia Close）一個項目 **兀蘭 17 通道**（Woodlands Drive 17）兩個項目 可以預見，這五個項目的營銷會非常強調 "**最後一批 5 年 MOP 的 EC**" 這個賣點。分析師甚至預測，其中一些項目的**中位數尺價可能接近 $2,000**。 但好好過想提醒一句：如果你不是首次購房者（中籤機率本身就低），**為了趕上 "舊規則" 而匆忙出手，未必是理智的選擇**。 未來的 EC 項目雖然受新規約束，但也可能因此定價更溫和。如果你是真心想住十年的買家，**等一等反而可能買到性價比更高的盤**。 分析師估計，未來受新政影響的 EC 項目，價格**可能比現在低 5% 到 7%**。當然，前提是沒有其他重大變化。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855433.avif?0) **對私宅市場的間接影響** ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855434.avif?0) 我們來一筆帳：月入 $16,000 的買家，受 EC 的 MSR 30% 限制，最多只能買 **160 萬**的 EC。但如果同樣的收入去買私宅，TDSR 55% 的限制下，最多可以買到 **245 萬**的單位。 245 萬在私宅市場上選擇面很寬。RCR（其他中央區）的很多新盤和二手盤都在這個價格範圍內，而且**私宅的賣方印花稅鎖定期只有 4 年**，遠短於 EC 的 10 年 MOP。 部分原本打算買 EC 的買家，可能會因為這次政策調整而重新考慮私宅。如果這個需求外溢真的發生，**最直接受益的是大眾化私宅和二手轉售公寓市場**。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855435.avif?0) EC 制度從 1995 年設立以來，一直是新加坡住房體系里很獨特的一環。它的初衷是給 "收入太高買不了組屋、但買私宅又吃力" 的夾心層提供一個過渡選項。 這次調整，與其說是在 "打壓" EC 市場，不如說是在試圖讓它回到原來的定位。 對於真正需要一個家、願意住十年以上的買家來說，EC 的核心價值沒有改變：它比同區域的私宅便宜，品質在近幾年已經接近私宅水平，而且符合條件的買家還能拿到最高 3 萬元的 CPF 購房補貼。 變的只是一件事：你必須把它當成家來買，而不是當成投資工具。 EC 買還是不買、買新的還是等未來的、還是乾脆轉向私宅？每個家庭的收入結構、首付能力、時間規劃都不一樣，沒有萬能答案。 ![EC新政落地，有人慌了，有人偷著樂](https://www.shicheng.news/images/image/1785/17855436.avif?0)