博納研究新私宅銷售月報
2022 年 5 月
2022年6月15日，新加坡——2022 年 5 月新私宅銷售激增，鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（Liv @ MB）兩個新盤的表現強勁，占交易總額約41%。開發商於 5 月共售出了 1,356 套新私宅（不包括行執行共管公寓EC），較上個月修正後的 660 筆交易增長了 105.5%。這也是自 2021 年 11 月售出 1,547 套新私宅以來，最高的新私宅月銷量。與 2021 年 5 月相比，2022 年 5 月的開發商銷量增長了 51.5%。
其他中央區（RCR）在 5 月份的銷售中稱霸，共有893 套新私宅售出，比起4月份的銷售大幅增長了 207%。RCR 子市場占本月總銷售額的 66% 左右，主要由鑫麗嘉園和麗福苑帶動。鑫麗嘉園以S$2,175psf的中位數價格售出318個單位，而麗福苑則以S$2,405psf的中位數價格賣出236個單位。
中央區外（OCR）於5月份的新私宅銷量也有所增長，共有247 個單位成交，比上個月售出的 162 套增長了近 53%。OCR子市場沒有新盤推出，協助帶動了現有樓盤的銷售活動。5 月份 OCR 最暢銷的私宅項目是悅湖苑（The Florence Residences）（2019 年 3 月推出），以S$1,786psf的中位數價格售出了 40 個單位。而迎昕園（The Gazania）（2019 年 5 月推出）則以S$2,241psf的中位數價格，售出 33 個單位。
與此同時，核心中央區（CCR）於5月份的銷量為216套新私宅，與4 月份相比增長了 4.3%。上個月最受歡迎的 CCR 項目是 Haus on Handy，以S$2,682psf的中位數價格售出了 24 個單位。綠墩雅苑（Leedon Green）、Perfect Ten、Hyll on Holland 和雋峰（Irwell Hill Residences）也協助支撐了5月份的銷售，中位數價格介於S$2,631psf到 S$2,861psf不等。
EC 市場方面，5 月份共售出了20 個新單位，比 4 月份的 186 筆交易大幅下跌了 89%，當時4 月份的EC銷售由義順 North Gaia EC 帶動。5 月份最暢銷 EC 項目是 North Gaia EC，以S$1,285psf的中位數價格售出 11 個單位。
開發商在 5 月份出售了 1,240 個新單位（不包括 EC），而 4 月份投放市場的單位則為 397 個。這是自 2021 年 11 月賣出1,283 個單位以來，單月推出的最高新單位量。
自2022年較早月份相對緩慢的市場表現後，2022年5 月的新私宅銷售活動強勢回升。5月份新私宅銷售回彈並不令人意外，因為兩個 RCR 新盤鑫麗嘉園和麗福苑皆受買家熱烈歡迎，約占 5 月份總交易的 41%。鑫麗嘉園和麗福苑的中位數價格，分別為S$2,175psf和 S$2,405psf，但依舊能有強勁的買氣，非常令人鼓舞。這表明在全球正颳起經濟逆風時，需求和流動性仍然完好無損。OCR 大眾市場的供應緊縮和新項目的缺乏，也可能將一些買家導入RCR市場，從而推高了這兩個項目的銷售。
2021年12月新降溫措施出台後，隨著更多新盤逐步推出，我們預計更多買家或將決定入市，包括那些一直持觀望態度的買家。此外，買家或許會留意近幾個月來的新私宅平均售價，以確定價格不會大幅下跌。由於土地價格依舊堅挺，部分買家認為，未來新盤的售價可能會保持高位。此外，一些購房者可能會決定儘早買房，以鎖定更優惠的利率，因為未來可能出現多次加息。
2022年5月，本地買家持續占新私宅銷售的最大比例，為銷售額的 83.3%。各區域的買賣禁令數據（見圖1）經分析後顯示，4月份到5月份期間，新加坡買家所買下的 CCR 和 RCR 新單位，數量出現增長。這意味著本地買家如今已意識到市區和市區邊緣項目的價值。新加坡公民占 5 月份 CCR 新私宅銷售的 73.5%（高於 4 月份的 66.1%）和 RCR 銷售額的 84.6%（高於 4 月份的 80.9%）。
圖1：2022年5月份本地買家購買CCR和RCR新私宅（不包括EC）的比例有所增長
與此同時，2022 年 5 月總體銷售中，約有 56.8% 價格低於 S$200 萬（見圖 2），比例高於 4 月份的 45.7%。就房價價位而言，S$150 萬至S$ 200 萬以下的範圍，仍然是新私宅的最佳定價。
圖2：最佳定價—56% 本月新私宅銷售定價低於S$200萬
博納預計，銷售勢頭將持續，有新項目投放市場的那幾個月份，其交易量可能會激增。未來幾個月即將推出的新盤包括，鳳凰路（Phoenix Road）的雅詩軒（The Arden）、宏茂橋 1 道（Ang Mo Kio Avenue 1）的 AMO Residence、倫多中路（Lentor Central）的曲水倫庭（Lentor Modern），以及丹那美拉克基連路（Tanah Merah Kechil Link）的 Sceneca Residence。然而，通脹上升、利率進一步上調以及市場對全球經濟增長的悲觀情緒，在這些因素的驅使下，我們依然會對房地產銷售的潛在下行風險保持警惕。
