# 新加坡房地產投資二

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Published: 2022-11-16
Source: 獅城新聞

**商業地產** 

上次跟大家簡單的介紹了新加坡私人房地產的類別和投資現況，今天給大家介紹一下新加坡商業地產的情況。與投資住宅物業的最大不同是，您在購買商業地產時，無需支付額外買方印花稅，目前是有點讓國內投資人猶豫不決的30%。

商業房產的類型主要有以下幾種：

**一、店屋**

店屋，就是一棟兩層或三層的建築，底層為店面，上層用於生活住宿。這類建築物可用於生活和商業，大部分建於1840年至1960年。這類店屋在中央商務區最受歡迎。除了餐飲，它也是辦公的首選物業。主要原因是：店屋的租金比通常的辦公室低20-30%。

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中國城

疫情期間，我朋友僅僅花了3,500新元在新加坡中國城（China Town）的登婆街租了一間店屋的二樓，售賣一些中古二手名牌包。隨著新加坡旅遊業的恢復，這間店屋的月租金現在已經高達12,000新元，超越了疫情前的價格。如果我朋友覺得賣包不好做了，她隨時可以轉租躺賺。

**二、辦公樓**

談到商業物業，辦公空間是最常見的物業之一。如果您想經營一家企業，需要一個實際地址，對於辦公室的需求就來了。新加坡的大多數的辦公室都位於中心商務區，也就是大家熟悉的濱海灣、新加坡河周邊。這一帶，彙集了全球的知名大型企業，如谷歌、臉書和各國的巨無霸銀行。今年五一期間，阿里巴巴斥巨資16.8億新幣購買了新加坡商業中心的一座寫字樓50%的股權，將該建築物作為其今後全球發展的根據地。不過，現今除了中央商業區外，新加坡東南西北各地區都有商業辦公樓出售或者出租，回報率不低於中央商務區的同時，購買或持有的價格也更加吸引人。

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濱海灣中央商業區

**三、工業房產**

工業房產，根據用途，可主要分為商業1（B1）、商業2（B2）和商業園區(BP)三種類別。一般用於加工製造、倉儲物流、和冷庫廚房，買家也可將其部分空間用於辦公。

B1工業樓屬於無塵室或輕工業用途，主要用作輕工製造業、倉庫、呼叫中心、兒童保育、電子商務及其他市區重建局（Urban Redevelopment Board）批准的用途，其租金和售價相對B2和BP類工業廠房都便宜一些。

B2工業樓的主要用途包括工業危險品的存放、工程構件工場、電訊、數據中心和軟體開發等。

商業園區(BP)為從事高科技、研發類的高附加值企業設立，新加坡西部建有許多國際知名的智慧商業園區，不僅帶動了用工場地的租金，也拉高了西部住宅的出售與租賃價格。

這類工業房產的使用期限一般是30年、60年或99年不等。

疫情前，我在新加坡較偏僻的北部投資了一間60年地契的小型B1工業房產，當時價格為65萬新元。如今的轉售價格已經高達85萬，租金在4,500新幣每月。

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工業廠房

**四、零售物業**

零售物業就是您走進商場時看到的店面，對希望獲得持續大額現金流回報投資者來說極具吸引力。舊的零售單位租金較低，中央商業區及周邊較新的零售發展項目租金收益今年普遍增長，但這類核心零售物業的市場占有率較小。

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零售物業

**五、酒店和旅館**

新加坡是亞洲和許多海外遊客的首選目的地。每年都有大批遊客前來新加坡旅遊觀光。酒店和旅館均圍繞新加坡熱門旅遊點建造。這類房產的起步價格為數百萬新元，動輒上億新幣。購買者需要多個許可證才能在新加坡經營酒店或旅館，因此，也使其成為新加坡要求最為苛刻的商業房產。

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酒店物業

**投資商業地產的須知**

新加坡政府針對住宅房地產市場推出了眾多的降溫措施，以防止房地產市場過熱，尤其是額外買方印花稅（ABSD） 的提高，導致部分投資者將注意力轉移到了無需繳納額外買方印花稅（ABSD）的商業地產上。



我們建議：在選擇投資商業地產之前，投資者應該了解到，與住宅地產投資相比，商業地產投資是一個全然不同的領域。在此，我們簡單列舉一下投資商業地產的利弊。

**優點：**

**（一）所面臨的政策風險可能較少（相較於住宅房地產市場）：**商業地產不受ABSD影響，只有工業地產需要繳納賣方印花稅（seller’s stamp duty）。商業地產領域引起政府干預以影響市場動態的可能性不大，因為住宅市場的主要目標「確保住宅市場保持可持續性增長，並滿足人們的住房需求」與商業地產不同。

（二）融資差異：在公司名義下，購買商業地產的買家將不受總償債比率（TDSR）的影響。（TDSR，也就是總債務償還率，全稱Total Debt Servicing Ratio，由新加坡政府在2013年推出，目的是為了幫助借款人管理債務，避免陷入債務困境。在TDSR框架下，借貸者每月的借貸總還款額，不得超過每月收入的60％。）；如果買方以私人名義購買房產，總償債比率（TDSR） 仍然適用。商業地產貸款方面，金融機構可以提供相對於估值最多 80% 的貸款，而住宅貸款的上限則為 75%\*。（\*借款人的第一筆房屋貸款）

（三）供應有限：新分層零售/工業/辦公空間的供應有限，加之新店屋供應的相對缺乏，確保了商業地產在未來的增值潛力。

（四）穩定的收入來源：商業租戶簽署的租約往往更長，如2 年、 3+3 年甚至更長年限。如此一來，商業地產將會有更加穩定和長期的現金收入。而一般的住宅租戶，更傾向於接受較短的租約，如1年。

**缺點：**

（一）某些商業板塊較昂貴的價格：一些商業地產的價格可能高於普通公寓的價格，特別是在店屋板塊。商業地產可能不適合預算低於200 萬新元的散戶投資者。2021 年，店屋的成交價中位數為550 萬新元——可能超出了多數散戶投資者的預算。

**（二）下行風險：**商業地產的價格和租金，與經濟因素密切相關，更容易受到周期性因素的影響，例如經濟低迷、行業前景不明朗或其他全球負面事件/政治風險，而這些風險，對住宅市場的衝擊相對較小。為此，商業地產的租金回報可能會出現更大的波動和不確定性。

（三）對租戶的經營水平有所依賴：商業地產的租金收益取決於租戶/經營者的經營水平。考慮購買商業房地產的投資者應聘請經驗豐富的市場專家來尋找合適的租戶，並深入了解可能被該地產區位吸引的行業。

**（四）尋找租戶較困難：**與住宅租戶相比，商業地產業主可能更難為商業地產尋找到好的租戶。合適的候選人數量相對住宅地產較少，因為企業往往對地點有較高的要求。因此，一些投資者可能會選擇購買已經出租的商業單位，而不是純粹的空置單位。

講完利弊 ，再來看看購買辦公室類房產的注意事項：

●**印花稅 (Stamp Duty)：**

新加坡所有類別房產都需要繳納3-4%的買家印花稅。辦公樓買賣無需交納額外買家印花稅(ABSD) 和賣家印花稅 (SSD) 。工業房產徵收賣家印花稅 (SSD)，購買後第一年轉售需繳納總價的15%，第二年轉售為10%，第三年轉售為5%，超過3年後的賣出則無需繳納賣家印花稅。

●**商業貸款額度：**

銀行提供最高80%的貸款。貸款年限通常在15-20年之間。

●**商業貸款利率：**

商業貸款利率比住宅貸款利率高。目前新加坡主流銀行提供的商業貸款利率在年化5.8%左右。

●**消費稅（GST）：**

個人買家需要交納7%的GST。如果買家是GST註冊公司，可以申請退回這筆費用（國內稱為增值稅進項）。注意，從明年起，新加坡GST將開始逐年增加1%，直至2024的9%。

●**房產稅(Property Tax):**

商業類房產稅一律為年值的10%, 年值一般為市場年租金收入，所以房產稅就相當於市面租金的10%。如果某商業單位一年的租金收入為10萬新元，那麼房產稅大概為1萬。

●**買家身份**

對於商業地產，新加坡目前無買家身份限制，各國居民均可購買。