# 永恆的話題：永久產權 VS 99年產權 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/Goqxl Published: 2022-02-01 Source: 獅城新聞 話說在新加坡，關於永久產權VS 99年租賃產權的爭論永無止境！據小Li飛刀觀察，大部分國內來的朋友都對新加坡的永久產權有著天然好感，可能出於對國內70年產權的不安？當然新加坡本地人特別老一輩也更是對永久產權（freehold）的房產情有獨鍾。 所以無所事事的我這次就來818細節分析下吧。 我們都知道，關於房產的重要功能就是保值和升值，所以就從這個角度來對比永久產權Freehold VS 99年租賃產權Leasehold。 對比1：究竟99年產權升值快還是永久產權升值快？ 直接上圖近十年（2009-2019）全新加坡公寓交易平均尺價數據：黃色的永久產權，藍色的99年產權，對比如下： ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889152.avif?1643641214) 哇~是不是挺驚奇？ 新加坡99年產權的公寓近十年尺價升值超過永久產權呢（86.7% VS 60.8%）。 **結論1：在過去的十年中，99年產權公寓的總體升值速度更快** 雖然我們都知道，對比同等位置和屋齡的99年公寓，新加坡永久產權的公寓通常有著10％至15％的溢價，難道這是他們升值速度不如99年產權的重要原因？ 而我思考的角度是：整個「永久VS 99」爭論的本身就是個很抽象的概念？ 從投資的角度是不是更應該關注公寓的地點、設施、質量、維護管理、租金收益等更重要的因素呢？ 下面我們來看**對比2：新加坡的「Enbloc狂潮」是否有助於永久產權物業升值？** 從理論上講，永久產權公寓在集體出售（Enbloc）交易中應該顯現其價值，也就是或者更高的價格，因為其租約沒有耗盡，而且業主們不會有被迫出售的情況。 我看到過去十年，特別是2017/2018年是個新加坡Enbloc集體出售市場的高峰，尤其當不少中資背景開發商2017年湧入市場之後，相當火爆。 ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889153.avif?1643641214) 此後政府於2018年7月5日採取降溫措施，集體出售放慢了腳步，當時政府對房地產開發商徵收了25%+5%的額外買家印花稅（ABSD）。 ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889154.avif?1643641214) 為了了解集體出售市場上永久產權公寓是否真正顯現優勢，我們來觀察下這個時期永久產權VS 99年的價格差距。 ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889155.avif?1643641214) 我們可以看到，在2017年，永久產權公寓與99年租賃產權公寓之間的差距有所縮小，2017年期間僅比99年產權溢價約12.2%。這一差距在前一年為13.6%，在後一年稍擴大為15.4%。 結論2：在Enbloc集體出售激增的時期，永久業權公寓升值似乎不如許多投資者所期望的那樣多。 那麼回顧過去幾年的Enbloc市場，對比3：究竟是永久產權還是99年公寓更受開發商歡迎呢？ 小Li飛刀用了手上的數據做了個表格 ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889156.avif?1643640302) 貌似永久產權FH在集體出售的數量上完勝？沒錯！ 一方面因為新加坡政府出售地皮GLS沒有永久地契的，另一方面要考慮到土地大小、地點、單位數、總收購金額等條件，這麼直接比較數量不一定公平。 如果我們仔細比較地價、售價、後續產品受歡迎程度等，會有不同結論嘛？ 這次就先不展開講這些，有興趣可以私聊: rammztein 結論3：開發商似乎更喜歡Enbloc（集體收購）永久產權的公寓 編者按：此結論只限於2018年10月18日之前，因為URA之後修改了公寓重建條例 有興趣的衍生閱讀前文分析：[還在等Enbloc？先洗洗睡吧](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247483905&idx=1&sn=a3b4fb45405ee6b739bc00f34f81361f&chksm=f9c219eeceb590f8af49f6804014e2e420d529c5aacb57eac9fb2c379c7cb3837cbb4f56b1bd&scene=21#wechat_redirect) **對比4：下面我們再選幾個特定地點來進行比較** 如上所述，公寓地點、設施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此，為了更公平地比較，讓我們看一下新加坡烏節路D9地區的永久地契和99年公寓的尺價表現 之所以使用這個位置，是因為烏節路是一個相對較小的區域，並且大多數公寓（永久地契或者99）共享相同的便利設施（比如烏節路的中心位置和生活便利）。而且該地區的許多公寓建造標準都較高。 這是過去十年的尺價表現對比，黃色的是99年，藍色的是永久產權： ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889157.avif?1643641213) 我們驚奇的發現，在烏節路D9地區99年產權比永久產權公寓升值略多。 99年產權的價格每平方英尺上漲了近80％，而永久產權的單位僅上漲了約66.2％。 聰明的讀者可能會指出：豪華公寓與大眾市場公寓完全不同嘛。所我們再來選擇非核心區域的永久產權和99年產權公寓進行了比較。 我們這次挑選了東海岸D15，一方面該地區的公寓特別多，另一方面第15區內的公寓在整個區域共享附近的海灘和美食天堂。 ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889158.avif?1643641213) 結果與我們剛剛在D9區看到的情況類似：**在東海岸D15，與永久產權相比，99年產權物業的平均尺價升值更高！**這次十年間兩者差距約為15%。 **結論4：不管是核心、非核心區域，99年產權公寓升值都可能超過永久產權** 怎麼樣？是不是顛覆你的想像呢？ 所以最後結論是什麼？**也許不應該讓地契/產權對您的投資決定產生太大影響？** 即使對於對價格升值「不感興趣」的買家（還真有這種買家-\_-|||），我也認為不該「無腦」選擇永久地契。從成本考慮，要為永久產權支付額外10％到15％的溢價是不是值得？ 此外，你還需要考慮這間公寓值不值得持有一輩子？ 不少經驗表明：在99年公寓的的剩餘地契成為「問題」之前，許多屋主早就出手賣出了。。。比如要搬去其他區域生活、孩子們成家搬走後想換個較小的房子等等。在這些情況下，你是不是無緣無故為永久產權公寓支付了更高的價格呢？ 綜上所述： **1. 在過去的十年中，新加坡99年地契公寓的總體升值速度更快** **2. 在新加坡的Enbloc周期中，永久產權物業升值並沒有明顯體現** **3. 開發商倒是更喜歡集體收購永久產權公寓（2018年10月之前）** **4. 不管是核心、非核心區域，99地契公寓升值都可能超過永久產權** **5. 你真的考慮好要多付15%溢價買永久產權公寓嘛？** ![永恆的話題：永久產權 VS 99年產權](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16889159.avif?1643641213)