# 選擇固定還是浮動的房貸利率

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Published: 2021-12-01
Source: 獅城新聞

在能源價格飆升及通貨膨脹加劇的雙重壓力下，市場開始擔心美國聯邦儲備局會加快收緊政策的步伐，比預期更早地在2022下半年開始加息。屋主在考慮房貸配套時，是否該選擇固定利率呢?

目前有更多人選擇固定利率有三個原因。

一、固定與浮動利率差異小

市場上的利率大部分由房貸規模而定。與新元隔夜利率(SORA)掛鉤的浮動利率目前介於0.8%到1%(房貸的前兩年)，而兩年固定利率的範圍則介於

1.05%到1.2%。以私宅平均房貸75萬元為例，兩者之間的差異只有0.1%。這麼小的差異讓鎖定固定利率配套顯得更為明智，以免去承擔任何利率波動的風險。

二、利率正處於底谷

目前本地利率已降至谷底，利率接下來的走勢只會是上升或保持平穩，因此簽訂固定利率幾乎沒有任何弊處。

三、脫售時免除罰金的固定利率配套

目前火紅的房地產市場讓許多屋主產生了套現的念頭。我們觀察到有越來越多人希望能保留在房貸合約鎖定期間脫售房子時可豁免交付罰金(一般為所剩房貸的1.5%)這個權益。一直以來，給予貸款人這種權益的房貸配套只局限於浮動利率。但近期，基於市場競爭激烈，有些規模較小的房貸銀行開始在固定房貸配套里也納入這樣的條件。

這是否意味著浮動利率沒有可取之處?倒不見得。

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我在房貸市場將近10年，從中學到了利率周期間的各種起伏與不確定性，須時時準備面對變數。冠病疫情本身就是一場沒人能預料到、史無前例的危機。

同樣，聯儲局即將收緊和加息的動作，不表示利率將以直線往上走。加息的過程中必會有許多波折。根據以往的經驗，一些選擇固定利率的屋主反而支付了更高利息，特別是那些選擇較長固定期如四到五年的配套。

在抉擇固定還是浮動利率時，有六大考量因素:

一、利率周期性

這也許是最關鍵的因素。之前我們已經說明為何固定利率目前受到青睞，以及市場正從利率周期最低點走出來。

規劃房貸最關鍵是要認清目前正處在整個利率周期的哪個階段。在利率上揚開始階段，和在利率接近頂峰即將滑落之際，簽訂固定利率，當中的風險截然不同。

在利率接近高峰時簽訂浮動利率看起來不理智，但如果能準確抓到利率轉折點，那就能隨著利率回落而獲益。

二、房屋脫售

你是否打算在一兩年內賣掉房產?一般固定利率配套，不會免除脫售房屋的罰金。許多銀行長期以來也不提供這種配套。所以如果你打算短期內脫售房產，浮動房貸會提供更多選項，尤其那些只有一年鎖定期的配套。

三、投資或自住

如果房子是做為投資用途，你當然希望能擁有最大的靈活性，能夠在邀得高價時賣出。另一種狀況是當個人財務上出現問題，或遲遲找不到租戶，而須要趕緊脫售。總的來說，作為投資的房產比起自住房產更有理由選擇浮動利率配套。這也給予更多伸縮性，如免除脫售時的罰金。投資房產的租金還能幫助抵消利率波動時所帶來的額外支出。

四、維持償還伸縮性

許多人可能沒意識到，經常償還部分房貸，比起再融資，在減低利息成本方面更有效。浮動利率配套能讓你在鎖定期內償還債務時免去罰金(同樣為償還數額的1.5%)。如果你在工作或業績上有不俗的表現，預期能夠在接下來幾年獲得可觀的年底花紅，就更有理由選擇浮動利率配套。

五、借貸數額

這是把雙刃劍。房貸數額越大，選擇相對較低的浮動利率就能省更多;但如果利息出乎意料地飆升，會讓你口袋破個大洞。

2008年聯儲局的量化寬鬆政策導致如今利率「持續偏低」的大環境，我們會偏向前者的說法，那就是房貸越大，選擇浮動利率越有好處。

六、工資收入穩定性

固定利率配套往往在鎖定期後，利率就隨著更高的息差(interest spread，即銀行在SORA基準上所賺取的利潤)而上揚。

如果你所處的行業面臨被顛覆或轉型的風險，或是你處在事業的分水嶺並考慮轉換跑道，就無法輕易再融資來減低利率。

選擇浮動利率配套，特別是那些附加合理的長期利差(之後不會上調)，就能讓你免去這個顧慮。也許某些年的利率偏高，你會多償還一點，但某些年利率走低，你也因此少支付一些。長期來看，兩者會相互抵消而取得平衡。另外也可免去再融資或更換配套的麻煩，並省下一筆銀行手續費。