大家喜聞樂見的樓盤促銷活動終於來了！
一來就來了個大的！
這次年終大促的樓盤，位於新加坡市中心核心地段：第10郵區，屬於高端公寓範疇，距離繁華的烏節路商業區僅2公里，5分鐘車程即可到達。
促銷詳情如下：
• 按照不同的促銷戶型，發展商提供總房價的15%，18%，20%三檔折扣。
• 折價部分，將以現金折扣方式，返還屋主。
• 部分頂樓Penthouse單位設計師精裝修，品牌家具電器全套配齊，可拎包入住。
• 可選擇普通付款方式(NPS)或延遲付款方式(DPS)
這次推出大促銷的公寓樓盤，叫作Mon Jervois。
名稱來源自法語，意思是「我的家園」。
房價直接打八折，折扣力度可以說很大了。
為什麼發展商會提供這麼高的折扣，是不是貨真價實的打折，這裡簡單說一下。
新加坡有兩個針對發展商的限制條例。
一個是合格證書條例，一個是ABSD條例。
一句話概括，就是發展商被ABSD條例暴擊，大削價求迅速賣完。
文章後面我會解釋具體情況。
最新折後尺價，大部分促銷單位介於1660新幣-1800新幣每尺之間，發展商2013年推出市場時的均價是2008新幣每尺。今年上半年的成交價上到過2400新幣每尺。
折扣幅度很驚人。
文章下面的篇幅，我會詳細介紹樓盤細節，以供參考。
Mon Jervois樓盤具體位置在第十郵區內的東陵區（Tanglin），澤維士路 (Jervious Road) 。
東陵區是本地歷史悠久的高尚居住地段，位於新加坡中南部，烏節路旁邊，轄區面積約7.6平方公里，並不算大。
轄區內除了分布各處的高端住宅區以外，還包括了中國、英國、美國等眾多國家的大使館；四季酒店，香格里拉酒店等五星級酒店；以及一部分的植物園。著名的東陵俱樂部(Tanglin Club) 也坐落在這裡。
毗鄰烏節路繁華商圈的同時，東陵區的周邊環境很安靜，是一個鬧中取靜的地帶，眾多億萬富豪的後花園。
東陵區地段到底有多壕？
有媒體今年初報道了2017年度本地成交的最貴公寓排名。
總共11間上榜公寓，除了The Marq和吉寶灣麗珊景以外，其他9間豪宅都位於第十郵區。
這9間中，有5間位於東陵區。 (第2，3，5，7，8名)
圖片來自早報網
Mon Jervious樓盤距離烏節路約2公里，短短5分鐘車程即可到達烏節路商圈。
距離烏節路林蔭道站（2021年建成）約1.2公里，距離烏節路地鐵站約2公里。
世界城購物中心距離約1.5公里，這是個零售空間超過4萬平米的大型購物中心，日常衣食住行，來這裡足夠了。
Mon Jervious距離多美歌市中心約3.5公里，丹戎巴葛金融區約4公里，看交通情況，5-10分鐘車程可到達。
新加坡植物園距離約3公里，5分鐘車程。周末可以和家人來這裡散步、慢跑、用餐，享受流水淙淙的自然樂趣。
Mon Jervois 占地約9000平米，擁有99年地契（2012年算起），設計建造5棟五層高的低密度小樓，總共興建109個一臥到四臥戶型的豪華公寓單位，於2016年8月建成完工。
下圖是實地拍攝的照片。
小區精心設計興建了高爾夫場地，野餐草坪，泳池邊的落地玻璃健身房，綠蔭環繞的水力按摩池，燒烤庭院，兒童遊樂場地等眾多公寓設施。設施設計得非常漂亮，眼見為實。
普通戶型的客廳挑高空間3.3米，一樓單位挑高4.7米，大氣寬敞。
兩臥+書房單位採用躍層複式設計，客廳挑高達6.7米。
前文介紹了樓盤情況，下面解釋一下新加坡針對發展商的兩大限制條例。
一個叫作合格證書條例（Qualifying Certificate），簡稱QC。
一個叫作額外印花稅期限條例（ABSD）。對，就是大家知道的那個ABSD。一部分針對個人買家，一部分針對發展商。
QC條例：
凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。
ABSD期限條例：
發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則就得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10-15％。（今年7月的降溫措施，把針對發展商的稅率進一步提高到25%）
Mon Jervois的地皮是政府售地計劃（GLS）下拿的地，不受QC條例限制。
但是賣了五年，到目前截止，發展商UIC沒有賣完全部的單位。
——ABSD期限條例中招。
這裡重點解釋一下，整個樓盤，只要剩1間單位沒賣完，發展商就要支付整塊地價的10%-15%。
是很大一筆罰款了。
發展商被兩大條例暴擊以後大削價清貨是有傳統的。
看看下面兩篇寫在2016年的早報舊新聞。
——熟悉的配方，熟悉的味道。
截圖來自早報網
Mon Jervois的發展商是UIC旗下子公司Singland，UIC這家發展商削價促銷的行為也是有傳統的。
有間位於武吉知馬區的高端樓盤Pollen & Bleu，去年2月推出15%的現金折扣，引發市場熱議。蘿蔔寫文章推薦過，不知道大家還有沒有印象，就是UIC的盤。
——同一家發展商，同一個路數。
Pollen & Bleu樓盤促銷了三個月，於去年5月100%售罄。
現在輪到Mon Jervois了。
按照不同的戶型，現金折扣幅度分別是15%，18%，20%。
下面這篇市場分析文章發表於今年4月7日的EdgeProp。文章里詳細列出了Mon Jervois在過去幾年不同階段的售價。
2013年開盤時：均價2008新幣每尺。
2017年，均價2134新幣每尺。
今年3月，一個三臥單位以2081新幣的尺價成交。
另有URA數據顯示，今年4月，另一個三臥單位以2449新幣的尺價成交。
我們來看看最新的折後定價。
• 兩臥+大家庭房，躍層複式戶型(Loft)——房價折扣20%
• 兩室一廳兩衛+大家庭房+儲藏間，上下複式躍層，面積143平米（1539平方尺）
• 客廳挑高6.7米
• 3樓單位原價：339萬1千新幣
• 20%現金折扣： 67萬8200新幣
• 折後凈價：271萬2800新幣（1763新幣每尺）
• 最後五間
• 兩個臥室套間+客房+大家庭房+工人房+頂樓露台+私人水力按摩池，面積264平米（2842平方尺）
• Penthouse原價：576萬450新幣
• 18%現金折扣： 103萬6881新幣
• 折後凈價：472萬3569新幣（1662新幣每尺）
• 最後兩間
