# 【2023年要點】新加坡住房市場的五大大事

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Published: 2023-12-30
Source: 獅城新聞

新加坡是一個擁有超過560萬人口的島國，也是全球人口密度最高的國家之一。在這樣一個土地稀缺、人口密集的國家，住房問題一直是政府和民眾關注的焦點。2023年，新加坡的住房市場經歷了一系列的變化和挑戰，涉及到公共住房的分類、價格、供應、負擔能力和開發等方面。

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以下是今年五個關鍵住房故事的快照：



**01** 新的組屋分類



從2024年下半年開始，**精選地點的按訂單建造 (BTO) 公寓將在 Prime 和 Plus 類別下推出，並提供額外補貼以保持價格實惠**。

這些單位轉售條件更為嚴格，包括10年最低入住期（MOP）以及轉售時的補貼回扣，Prime 和 Plus 公寓的轉售買家將受到收入上限的限制，目前為每月14,000美元。

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新類別是：**Prime**：位於靠近市中心的最佳地點的公寓，這些公寓獲得的補貼最多，補貼回扣通常設定為6%。位於黃金地段的最新兩個 BTO 項目的回撥率為8%。

**Plus**：位於新加坡各個地區極具吸引力的地點，例如靠近地鐵站或市中心，由於補貼金額較小，補貼回扣率將低於優質組屋。

**Standard**：這些公寓有五年的 MOP，轉售買家沒有收入上限。它們將繼續構成住房供應的主體。新模型將取代 HDB 自1992年以來實施的現有將房地產分類為成熟或非成熟的框架。

它將允許建屋發展局通過提供更多補貼來將公寓保留在更具吸引力的地點，並通過施加更嚴格的轉售條件來抑制獲得此類公寓的「彩票效應」。轉售買家的收入上限旨在調節轉售公寓價格，並有助於長期維持更好的社會結構。

房地產分析師表示，**除了當前的黃金地段公共住房模式（將更名為 Prime）之外，新的 Plus 類別應該會阻止那些將公寓視為短期投資的投機性買家**。



**02** ABSD 加息



4月份，政府提高了額外的買方印花稅（ABSD）以應對不斷上漲的房地產價格，這是16個月內的第三輪降溫措施。

這些調整包括將外國人購買任何住宅房產的**ABSD稅率從30%提高到60%**，在加息之前，2023年第一季度私人住宅價格上漲3.3%，較上一季度的0.4%大幅上漲；2022年，根據城市重建局的數據，價格也同比飆升11.4%。

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**四月份的降溫措施旨在防止投資者推高房地產價格，並優先考慮新加坡人購買自住房屋。**外國買家受到的打擊最為嚴重，導致加息後幾個月購買私人房產的外國人減少。

1月份，外國買家占非有地私人轉售房屋交易的5%，即26筆交易，根據房地產機構 PropNex 的數據，5月份這一比例降至3.7%，到11月份已降至1.2%，即9筆交易。

房地產分析師表示，外國買家大幅提高ABSD表明政府希望阻止投機性購買，尤其是那些在這裡購買大量單位的人。



**03** 關於住房負擔能力的爭論



2月份，議會就兩項關於 HDB 公寓的可負擔性和可及性的動議進行了為期兩天的12個小時的辯論，其中一份由進步新加坡黨非選區議員梁文偉提出，另一份由國家發展部長李德斯蒙德提出。

梁先生提出了一項住房計劃，**買家只需支付建築成本加上公寓的名義地價**，只有當他們在轉售市場上出售公寓時，他們才會支付土地成本和應計利息。他的提議引起了政治官員的批評，他們表示這將侵蝕該國的儲備。

作為回應，李先生概述了政府如何應對新建和轉售組屋價格上漲的問題。議會隨後投票通過了李先生的動議，並否決了梁先生的動議。

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議會的辯論緊接著對公共住房負擔能力的擔憂而展開，Covid-19大流行擾亂了公寓的供應，新公寓的等待時間和轉售價格都增加了。

這個熱點問題在眾議院進行了激烈辯論，李先生預覽了政府隨後將宣布的政策，以解決人們的擔憂。

副總理兼財政部長黃循財在預算案演講中表示，將為首次購房家庭和購買組屋轉售公寓的單身人士提供的住房補貼將會增加。

李先生宣布了一個新的首次優先類別（父母和已婚夫婦），其中涵蓋40歲及以下的已婚夫婦以及有18歲及以下新加坡子女的夫婦。我們已為這一群體預留了更多公寓，他們還將在公寓申請中獲得額外的投票機會。

李先生補充說，首次申請者如果在受邀時沒有選擇 BTO 公寓，在隨後一年的公寓申請中將被視為第二次申請者。



**04** 正在進行中的新住房開發項目



新加坡政府在2023年推出了一系列的新住房開發項目，旨在提供更多的住房選擇和改善居民的生活質量。以下是一些值得關注的項目：

**灣岸**：Bayshore 將興建約7,000套組屋和3,000套私人住宅，作為勿洛鎮的延伸。 首兩個BTO項目包括約1,400個兩房式、三房式和四房式公寓，將於2024年下半年推出銷售。

Bayshore 莊園占地 60 公頃，預計將在 2030 年代中期全面開發，坐落在以上東海岸路和東海岸公園大道為界的填海土地上。

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**珍珠山**：未來十年，唐人街的珍珠山將建造約 6,000 套公共和私人住宅；少車區將設有 BTO 和出租公寓、公寓和服務式公寓；連接歐南園地鐵站的綜合用途開發項目也在建設中。

這些是根據《2025 年總體規劃草案》在中心地段提供多種住房選擇的努力的一部分，該草案制定了新加坡未來 10 至 15 年的開發和土地使用計劃。

**東陵站**：作為新加坡皇后鎮最古老的住宅區之一 Tanglin Halt 重建計劃的一部分，將建造多達 5,500 套 HDB 公寓。煥然一新的莊園的一個主要特點是綜合開發項目，其中將設有組屋、商店、小販中心和市場。 

它將在前東陵哈爾特鄰里中心 (Tanglin Halt Neighborhood Centre) 的舊址上分階段建設，作為綜合開發項目一部分的約 250 套兩房式和四房式公寓將於 2024 年 2 月推出。

**芒特普萊森特**：未來十年，Mount Pleasant 將在六個 BTO 項目中建造約 5,000 套 HDB 公寓，第一個項目將於 2025 年推出。該莊園占地 33 公頃，面積約為比達達里 (Bidadari) 的三分之一，靠近武吉布朗 (Bukit Brown) 和中央集水區自然保護區 (Central Catchment Nature Reserve)。

舊警察學院和戰前黑白平房的遺產元素以及周圍的綠化將融入新莊園的設計中。

政府計劃在未來幾年開發這些住宅區，這意味著將有穩定的供應來滿足對公共住房的堅定需求。在 Covid-19 大流行期間，住房需求激增，每套 BTO 公寓收到的申請數量從 2018 年的 2.6 份增加到 2020 年的 5.8 份。

分析師指出，**由於投票困難，加上施工延誤，可能導致一些購房者轉而購買轉售公寓，從而導致價格飆升。隨著住房供應穩定，從長遠來看，轉售市場的價格也可能會放緩**。

**05** 長島 

未來的長島預計將建造海濱住宅、便利設施和工業設施，長島是東海岸公園附近一塊占地 800 公頃的填海土地，從濱海東延伸至丹那美拉。

該項目可能會建造新加坡第 18 個水庫，旨在減少東海岸地區的洪水風險， 還可以增加約 20 公里的新沿海和水庫公園，使東海岸地區海濱公園的長度增加三倍。

未來幾年，該項目將徵求公眾的意見和建議，該項目將需要數十年的規劃、設計和開發。

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長島是新加坡應對海平面上升威脅的舉措，同時也解決了該國未來的土地需求。該提案是創造更多土地用於開發的最新舉措，同時還有其他長期計劃，例如將港口遷至大士以形成大南部海濱，以及將巴耶利峇空軍基地遷至樟宜。

目前長島的開發還沒有時間表，雖然目前預計填海工程不會對房地產市場產生任何影響，但分析師指出，東海岸的一些房屋未來可能會失去海景。即便如此，如果在長島建立新的辦公室，該地區的居民也可以受益於更多的娛樂設施，以及更快的上班通勤時間。





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