# 2022年第四季度市區重建局&組屋數字

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Published: 2023-02-08
Source: 獅城新聞

**開發商銷售**

2022年，房地產市場經歷了有史以來最低的新房供應量。開發商僅推出了4,528個待售單位，不到2021年發售的10,496個單位的一半。

鑒於市場上未售出的單位數量為16,152套，買家缺乏選擇。這比十年平均水平（2012-2021年）未售出的27,767套低了11,615套。因此，市場上存在大量被壓抑的需求，每當有新項目啟動時，樣品房裡人山人海已是司空見慣的景象。

2022年第二季度的前兩個主要非有地項目— 位於其他中央區（RCR）的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（LIV @ MB）受到買家的歡迎，於發布當天售出超過70%的單位。

同樣，在2022年第三季度，在中央區以外（OCR）推出的三個項目— AMO Residence、曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok也得到了買家們熱烈的反響。AMO Residence幾乎售罄，而曲水倫庭（Lentor Modern）在推出當天大賣84%的單位。Sky Eden@Bedok在銷售的第一天就售出了75%的單位。

儘管基準中位數價格超過每平方尺2,000新元且利率上升，但中央區以外（OCR）還是實現了亮眼的銷量。反映了買家對私人住宅的需求和渴望，並且已經接受了新的價格標準。活躍的組屋轉售市場為買家提供了充足的升級流動性。由於是階段性付款的性質，利率上升並未抑制開發商的銷量。第一次支付貸款為購買額度的5%，數額很小，一般是在一年後當地基完成時。

2022年，開發商售出7,099套，其中核心中央區（CCR）為1,896套，其他中央區（RCR）為2,732套，中央區以外（OCR）為2,471套。這比2021年低45.5%，是自2008年全球金融危機以來開發商的最低銷售額。不過，考慮到開發商在2022年推出的待售單位數量也最少，這仍然是一組強勁的數字。下列表格1列出了2022年最暢銷的十大項目。 

**表格1：2022年十大最暢銷項目**

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來源：市區重建局，合登研究（根據2023年1月27日下載的數據）

**轉售市場**

2022年，隨著新房市場基準價格的設定，轉售價格開始回升。然而，利率上升和總嘗債率（TDSR）收緊限制了買家的預算，同時限制了2022年的交易量。轉售市場交易量為14,026套，比2021年下降29.7%。

**有地住宅**

有地住宅價格在2022年上漲了9.6%，2021年上漲幅度為13.3%。2022年的優質洋房（GCB）市場交易量放緩至約48筆交易，是2021年交易量的一半。2022年的交易總值為2021年的一半左右。

按數量計算，優質洋房（GCB）區域的前五宗交易分別是Chancery Lane的6610萬新元、Jervois Hill的5900 萬新元、Belmont Road的5550萬新元、Astrid Hill的5510萬新元和Olive Road的5020萬新元的優質洋房（GCB）。

**執行共管公寓（EC）**

2022年第四季度有兩個執行共管公寓發布，Copen Grand和Tenet。這兩個發布在發布當天都取得了非常優異的銷售成績。Copen Grand在推出僅一個月後就售罄，而Tenet則在一個月後售出了超過93%的單位，執行共管公寓為組屋升級者提供了一個有吸引力的選擇，人們升級到執行共管公寓的願望非常強烈。此外，符合條件的買家可以選擇延期付款計劃，避免目前的高利率。因此，看到如此亮眼的結果也就不足為奇了。

2023年可能會在武吉巴督西大道8推出一個執行共管公寓。由於目前未售出的執行共管公寓單位庫存非常低，這個項目應該會表現優異。

**集體出售市場**

在政府將開發商的額外買家印花稅（ABSD）提高到40%之後，與2021年相比，2022年整體市場略有放緩。高利率是整體市場放緩的另一個因素。

額外買家印花稅（ABSD）對開發商來說非常繁重，因為它對一個未售出的單位進行了不公平的懲罰。政府應考慮使額外買家印花稅（ABSD）與合格證書要求保持一致。根據QC規則，開發商可以申請延期，延期費用將只考慮未售出的單位數量。

隨著建築面積、空調窗台的新規定生效，2023年整體市場可能會變得更加困難。這可能會使可售面積減少5%至10%。如果業主們的要價不切實際，成功合併的可能性可能很低。

**私人租金**

市區重建局（URA）的非有地物業租金指數在2021年9.9%的增長基礎上，在2022年躍升29.7%。六大因素推動了2022年的非有地私人住宅租賃市場——公司積極招聘、新房竣工延遲、混合工作模式、外國學生回國、利率上升和合住經營者。

到2023年，私人住房市場預計將竣工約17,427套。然而，它可能不會立即緩解租賃市場的壓力。許多完工位於中央區以外（OCR）和其他中央區（RCR），購買這些房屋是為了自住，而不是為了投資。因此，可能沒有很多新房出租。此外，新項目的租金往往高於舊項目。

但與此同時，隨著租戶的預算受到擠壓，需求可能會流向其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）。隨著越來越多的公司允許混合工作模式，與商業區（CBD）的距離變得不那麼重要了。不僅如此，9月30日的降溫措施可能會迫使一些前私人業主在等待15個月的期限中選擇租房，以購買組屋轉售單位。

2023年經濟狀況放緩可能會減緩某些經濟部門的招聘，這可能會減少需求。然而，財產稅的增加可能會導致房東將部分稅款轉嫁給租戶。預計2023年的租金將上漲，但漲幅將放緩至10%至15%。

**私宅市場展望**

根據預先估計，2022年新加坡經濟同比增長3.8%，優於官方預測的3.5%。雖然政府預計新加坡將在2023年豁免經濟衰退，但這在很大程度上取決於外部條件。

新房供應量將在2023年回升，估計有10,000至12,000套，分布在40個項目中。根據估算單位，20%在核心中央區，50%在中央區以外，30%在其他中央區。

景樂苑（Sceneca Residence）於2023年首次推出，在推出當天取得了不錯的銷售成績，售出60%的單位。一居室單元的起步價為958,000新元；兩居室133萬新元起。現如今市場上已經很難找到低於100萬新元的一居室。精明的買家意識到了這一點，並搶購了所有的一居室單元。兩臥室已售罄，而且價位對組屋升級者來說是一個極具吸引力的切入點，價格定價介於150萬至200萬新元之間，很容易被買家接受。 自2022年9月以來，市場沒有出現過大型項目的推出，2023年的市場方向存在一些不確定性。這一強勁的結果應該會消除人們對市場實力的疑慮，並為即將於2023年2月和3月推出的項目定下基調。

其他可能在 2023年2月和2023年3月推出的項目包括萬景軒（Blossoms by the Park）、Gems Ville、Lentor Hill Residences、Tembusu Grand、頂麗峰（Terra Hill）、The Botany at Dairy Farm 和 The Continuum。

在中國放寬邊境管制後，中國買家的詢價和瀏覽量在1月份的最後兩周有所回升。據說在過去兩周，康鄰豪庭（Klimt Cairnhill）和烏節三翠林（3 Orchard By-The-Park）的幾個單位被中國買家買走了。2023年的房地產市場的豪宅部分將受益於中國買家的需求。 截至2022年底，市場未售出庫存水平為16,152套，低於2017年第二季度低谷的16,929套。

在更多新樓盤推出的支持下，2023年的新銷量可能在9,000到10,000套之間。土地價格一直穩定，這意味著市場不太可能看到基準價格。較高的建築成本和較低的市場未售出供應量可能會在2023年增加高達5%的上行壓力。

**政府組屋**

組屋轉售單位的價格在 2022 年第四季度和 2022 年分別上漲 2.3% 和 10.4%，低於 2021 年 12.7% 的價格漲幅。過去兩個季度，組屋轉售市場的價格增長因價格阻力、較高的利率而放緩和降溫措施。

較高的借貸成本正在侵蝕買家的預算，鑒於 2022 年下半年的經濟狀況變得多雲，買家也對支付現金超過估值的前景猶豫不決。儘管經濟狀況不明朗，但仍有一些買家現金充裕，有能力為組屋轉售單位支付更多費用。

政府擔心買家可能無法承受組屋轉售市場的價格，於是在9月30日介入組屋市場採取降溫措施，專門針對購買組屋轉售單位的私宅業主（PPO）。

私宅業主（PPO）在出售私人財產後的15個月內不得購買組屋轉售單位。55歲以上且購買四房或更小組屋的人可豁免。

由於相當多的私宅業主（PPO）受到新政策影響，不得不取消他們的購買，措施的效果是立竿見影的。根據建屋局截至2022年11月30日的數據，共有902起上訴，其中約38%成功。降溫措施給組屋轉售市場帶來了一些影響。組屋轉售單位的交易量從2022年第三季度的7,546套下降超過10%至2022年第四季度的6,474套。

百萬美元的公寓交易數量也從 2022 年第三季度的 111 套峰值下降到 2022 年第四季度的 93 套。

2022 年，有 3.7 億美元的公寓，是有史以來最高的。2022 年，百萬美元的公寓數量占總交易量的 1.3%。

**市場展望**

建屋局預計將在2023年完成約20,000套組屋。目前的組屋業主橫向移動到另一個組屋時需要出售他們現有的組屋。執行共管公寓——Piermont Grand將在2022年年底完工，預計該項目買家將在2023年出售他們的組屋，這將增加組屋的供應量。

到2023年可能會有10,000到12,000套新的私人住宅出售，許多組屋升級者傾向於在此期間出售他們的公寓和租金，這樣他們就不需要支付額外買家印花稅（ABSD）。這可能會增加組屋轉售單位的供應。

達到五年年最低居住期（MOP）的兩房及更大單位的數量在2022年達到頂峰，達到30,199套。然而，到2023年，這一數字將下降近50%至15,364套，從而大大減少待售「較新」公寓的數量。 由於降溫措施抑制了需求，預計到2023年，百萬組屋交易量將減少到200到300套。一些買家可能還會重新考慮花100萬新元購買一套舊組屋。

建屋局將在2023年上半年推出8,000多套預購組屋，到2023年將推出多達23,000套預購組屋。2023年較高的利率也可能會阻止買家進入轉售市場，並看到他們申請預購組屋。

私宅業主的需求可能會從五房式或更大的組屋轉向四房式組屋。這可能會推高四房式組屋的需求和價格。不利的一面是，較大的組屋在2023年的興趣可能會降低。

總的來說，到2023年組屋轉售單位交易估計在24,000到26,000之間。轉售單位價格可能趨於穩定，到2023年增幅不會超過5%。