# 2022年新加坡樓市展望 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/KzEyn Published: 2022-01-29 Source: 獅城新聞 ![2022年新加坡樓市展望](https://www.shicheng.news/images/image/1688/16886775.avif?1643378418) 展望今年，經濟師普遍預期增長將放緩到接近長期趨勢水平的3％至5％。 若邊境重開及各種跨境和商業活動恢復的步伐持續，建築、旅遊、酒店等復甦滯後的行業可望趕上部分進度，讓整體經濟更均衡發展，增速雖放緩，質量卻提高。這可說是最理想的「尋常」之道。 2022年1月3日首個工作日，本地三個重磅數據先後出爐，急不及待地提醒我們，剛過去的2021年是多麼不尋常。 根據官方預估數據，新加坡經濟在2021年全年增長7.2％，組屋轉售價格全年上揚12.5％，私宅價格全年上漲10.6％。三個數據都創2010年以來最高紀錄，吉凶福禍各有詮釋，非比尋常卻是事實。 踏入2022年，我們的期盼是，今年若能尋常度過，即是莫大福分。 首先，我國經濟從2020年冠病疫情萎縮5.4％的頹勢中轉正，跟2010年走出全球金融危機時相比，難度猶有過之。 除了受邊境封閉打擊最重的建築業、酒店、航空和旅遊相關行業等，整體經濟基本上已收復失地，回返甚至超越疫情暴發前的水平。 展望今年，經濟師普遍預期增長將放緩到接近長期趨勢水平的3％至5％。若邊境重開及各種跨境和商業活動恢復的步伐持續，上述復甦滯後的行業可望趕上部分進度，讓整體經濟更均衡發展，增速雖放緩，質量卻提高。 這可說是最理想的「尋常」之道。目前看來，最大的下行風險是多數人已深深有感的通貨膨脹壓力。奧密克戎變種病毒則是主要變數，兩者可能形成雙面夾攻的態勢。 去年11月底，當通脹壓力持續高漲，美國聯邦儲備局主席鮑威爾（Jerome Powell）更改「通脹乃暫時現象」的論述時，奧密克戎病例開始湧現，引起一些市場人士擔憂全球經濟可能陷入「高通脹、低增長」的滯脹（stagflation）現象。 國際貨幣基金組織（IMF）首席經濟學家戈皮納特（Gita Gopinath）去年12月初在瑞士日內瓦一個論壇上說：「各國不可能重複推出過去兩年的大型貨幣和財政舉措。如果奧密克戎病毒造成新一輪嚴重經濟衝擊，我們至今都得以避免的滯脹風險將變得真實。」在這之前，她的觀點是經濟穩步復甦，並不存在滯脹風險。 之後一個月，奧密克戎引發的新一波疫情來勢洶洶。在美國，單日確診病例開年首周創紀錄，於1月3日飆高到95萬多起，截至1月6日的七日移動平均達到創紀錄的61萬多起，超過95％是奧密克戎。在本地，政府於周三（5日）警告，由於變種病毒傳染力超強，單日病例可在兩三天內翻倍，最壞情況下可能日增1萬甚至1萬5000起，遠超德爾塔病例數量。 不過，奧密克戎的病症較輕微，在醫療體系有能力應付新一波疫情的前提下，政府仍維持當前防疫措施，不收緊也不放寬。國際社會目前對奧密克戎多數也採取類似的立場和防疫步調。 IMF在周三宣布，將原定於本月19日發布的最新世界經濟展望報告展延一周到25日，以將冠病疫情最新的發展納入考量。該組織上一輪在去年10月預測全球經濟今年可增長4.9％，市場普遍預期新一輪的預測將被下調。 住宅價格盼不大漲大跌 綜合當前形勢，經濟繼續復甦的基本面尚算穩固，最新研究顯示奧密克戎病毒傳播力雖強但病症輕微，可能預示疫情進入了不那麼令人擔憂的階段。在滯與脹兩大風險之間，壓力點在通脹那一側，雙面夾攻的機率仍極微。 同樣的，住宅價格若能在2022年回歸尋常，不大漲也不大跌，也是莫大福分。 去年，組屋轉售價格和私宅價格漲幅10年來首次飆至雙位數，這讓我回想起2006年至2012年間的房價超級上漲周期。私宅價格在2006／07年飆漲逾四成，之後一年多受次貸和全球金融危機衝擊而低迷，但在2009年第三季就強勁復甦，到2012年底累積上揚近六成；至於組屋轉售價格更受市場供不應求的推波助瀾，七年間累積上漲一倍。 那期間，政府數次出手降溫並大舉增加供應量，房地產價格終在2013年趨軟。2013年至2018年，組屋轉售價累積下挫逾10％，私宅價格2014年至2016年間也累積下跌約一成，直到2017年才回穩。 過去一年多來，住宅市場在疫情中持續升溫。上個月中，政府重拳出手降溫，也同樣將顯著增加供應量，市場如今預測組屋轉售價今年增幅將放緩至5％至8％，私宅價格走勢則預計介於萎縮3％和上揚5％之間。 我是上一輪超級上漲周期的「受害者」，在2011年底高峰期間進場購買轉售組屋，過後為了換大一點的單位，在2018年低點時忍痛虧損脫售，無力全數填補償還房貸所動用的公積金，損失大筆積蓄。 公積金局數據顯示，2018年約有3380人在2011年底高峰期間進場購買轉售組屋，過後為了換大一點的單位，在2018年低點時忍痛虧損脫售，無力全數填補償還房貸所動用的公積金，損失大筆積蓄。雖然組屋轉售價在之後兩年恢復上揚，但這兩年脫售房產後無力全數填補所動用公積金的國人卻都比2018年更多，占總數的比率也從2018年的8％逐年提高到2020年的13％。 這個現象凸顯了房地產價格大起大跌，可對許多國人長期的財務健康造成難以痊癒的硬傷。 因此，我期許新加坡經濟和樓市在2022年，過得中庸、重拾尋常。