疫情期間，新加坡私人住宅及組屋轉售市場依然熱絡，房價持續上漲。有鑒於此，新加坡政府宣布推出最新一輪房地產降溫措施，從即日起調高額外買家印花稅以及收緊總償債比率，並增加房屋供應以滿足市場需求。
2021出台的房地產降溫措施有哪些？
01 調高額外買家印花稅（ABSD）
從即日（12月16日）起，在新加坡購買住宅房產的額外買家印花稅（ABSD）調高5至15個百分點。 在新措施下，購買第一套房產的新加坡公民和永久居民，須支付的ABSD維持不變，分別為零和5％。 不過購買第二套房產的新加坡公民，須支付的ABSD將從12％調高至17％。購買第三套及更多房產的新加坡公民，以及購買第二套房產的永久居民，須支付的ABSD從15％調高至25％。若永久居民購買第三套及更多房產，他們須支付的ABSD將從15％調高至30％。
外國買家須支付的ABSD一律調高至30％。
政府也將發展商須支付的ABSD，從25％調高至35％。這筆ABSD可在滿足印花稅規定的條件下，退回給發展商。此外，發展商仍須預先支付一筆5％印花稅，而且無法退回。
02 收緊總償債比率（TDSR）
政府也收緊總償債比率（TDSR），規定每月的貸款償債率從原本不可超過收入的60％，收緊至收入的55％。
政府將TDSR頂限從60％收緊到55％的調整，將適用於今天或之後開出選購權書（TOP）的房貸申請和增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）申請。在12月16日前獲得房貸的借貸人，不受影響。
03 調降組屋房貸的貸款比率（LTV）
政府也調低了建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率（LTV），從90％減少到85％。不過通過金融機構的組屋房貸LTV仍維持在75％。
祭出降溫措施的同時，為滿足住房需求，政府表示接下來會增加組屋和私宅供應。建屋發展局指出，未來兩年組屋供應將提升35％。
新加坡樓市到底怎麼了？
儘管受到冠病疫情的經濟衝擊，新加坡的私人住宅和組屋轉售市場一直很活躍。自2020年第一季度以來，私宅價格上漲約9％。組屋轉售價經歷了六年的下滑後，也大幅回升，自2020年第一季度以來上升了約15％。
亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、執行長（CEO）卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）先生表示，新加坡去年以來高效的疫情管控，使經濟保持了穩定，在東南亞表現突出。疫情期間，新加坡政府紓困政策不少，購房按揭利率更低於2%，這都推動了人們的購房需求。
雖然房價與收入比率仍然低於歷史平均水平，但有明顯上升勢頭。在低利率的環境下，私宅市場和組屋轉售市場的交易量也很高。政府文告強調，如果不加以控制，房價可能會超過經濟基本面，提高接下來破壞市場穩定的修正風險。借貸者也容易受到未來幾年利率上升的影響。
三家政府機構指出，私宅措施的調整是為了抑制廣泛需求，特別是那些以投資為目的，而非自住而購買房產的人。收緊公共和私宅的融資條件舉措，將鼓勵更多人買房時採取金融審慎態度。新加坡金管局上周發布的《金融穩定評估》報告顯示，以絕對值計算，家庭債務過去一年增加了6.8％。
房地產業界如何看待降溫措施？
政府上輪降溫措施是在2018年出台，當時這個被分析師形容為「重拳出擊」的降溫措施中， 除了購買第一套房產的新加坡公民和永久居民，個人買家要繳交的ABSD都上調五個百分點。相比之下，這輪降溫措施的ABSD上調多達15個百分點 ，明顯「出拳」更重。
新加坡第三大房地產中介機構 橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士認為，採取降溫措施是為了防止買家過度槓桿化，確保價格以可持續的速度上漲。
她指出，雖然過去已經有一些措施，如收緊總償債比率（TDSR）或押貸償還能力比（MSR），但仍有不少買家過度使用資金，包括一些出售公寓併購買兩套私人房產的家庭，還有一些已經接受了最高額度貸款，卻沒有給予足夠緩衝的買家。因此，新措施將有助於解決部分這些問題。
新措施會嚴重打擊私宅市場和外國買家嗎？
橙易產業的孫燕清女士表示，這些措施對投資者的影響可能比對自住者的影響更大。前者通常擁有一個以上的房產，他們將受到提高ABSD的影響。由於中高端市場有更多的投資者和外國買家，這部分市場可能會受到更多的影響，而大眾市場部分有更多的首次購房者，他們受措施的影響很小。
該公告可能會產生如膝跳般的反射反應。我們可能會看到交易量在六個月內放緩，價格也可能會穩定下來，並在明年以更慢的速度上升。因此，橙易產業將明年新加坡私人住宅市場的價格增長預測從6-9％修改為0-3％。
這些措施也可能影響到永久居民和外國買家。孫女士提到，在過去一年裡，新加坡的永久居民和非永久居民購買的公寓數量一直在上升。新加坡永久居民購買的公寓數量從2020年的2818套上升到2021年的4375套（包括12月的半個月），上升速度快於新加坡人（公民）50.7％的增長。非永久居民外國人的購買量在同一時期也躍升了45％。
*12月為截至16日的非完整數據 隨著「疫苗接種者旅遊走廊（VTL）」安排和邊境的進一步重新開放，橙易產業預計會有更多的永久居民和外國人回到新加坡，他們可能會促成更高的住房需求。因此，出台的措施可能會減緩這些買家的需求。
