# 不是CCR買不起，而是OCR更划算？深度解讀新盤買氣邏輯

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Published: 2025-05-07
Source: 獅城新聞

新私宅熱銷背後，誰在買？為什麼買？

儘管全球局勢緊張、經濟前景趨緩，但新加坡的新私宅市場近期卻展現出出人意料的韌性與熱度。

根據數據，自2024年第四季以來，多個私宅新項目在推出首周末即創下亮眼成績，像是PARKTOWN Residence首推就售出超過1000個單位，是自2015年High Park Residences以來的新高。而在2025年第一季度，Lentor Central Residences更是以93.3%的去化率，持續將市場熱度推向高點。

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那麼，在「高印花稅、高利率陰影」尚未完全散去的當下，新加坡私宅市場為何還能持續火熱？背後到底是誰在買，又為什麼買？

宏觀環境：壓力之下的確定性資產

儘管美國新一輪關稅政策加劇地緣政治的不確定性，本地經濟增速也被預測將在2025年放緩至1%至3%，但房地產市場卻並未同步降溫。

**幾個關鍵背景支撐當前的購房熱潮：**

利率下滑：三個月複利利率從2024年同期的3.64%降至2025年2月底的2.75%，貸款成本下降，減輕了買家的供款壓力；

HDB價格上漲：2024年轉售組屋指數上漲9.7%，遠高於私宅價格3.9%的漲幅，為「組屋提升族」提供了更強的購房能力；

家族財富轉移趨勢明顯：越來越多「嬰兒潮」一代將資產轉移給下一代，使得更多Z世代提前進入私宅市場。

同時，由於高額的額外買方印花稅（ABSD）抑制了投資與外國買盤，目前市場上的買家主要為自住型買家，尤其是本地組屋升級族與年輕家庭。

微觀視角：項目賣得好，靠的不只是價格

我們進一步拆解近期熱銷項目的「吸粉能力」，發現購房者的選擇，遠不只是「哪裡便宜買哪裡」。

**1. 項目本身的獨特性是關鍵**

像是PARKTOWN Residence，不僅靠近地鐵，還作為一個綜合發展項目（含地鐵、商場、巴士轉換站與市民俱樂部），提供的便利性不可複製。

The Orie與Norwood Grand則因所處區域多年無新盤供應，釋放了大量壓抑已久的需求。類似地，Chuan Park在售出76%的同時，也達到了每平方英尺2,579元的均價，說明買家願意為「地段+稀缺性」支付溢價。

**2. 區域內的HDB密度影響項目人氣**

像Emerald of Katong與Chuan Park位於私宅密集區，反而比靠近HDB區的Bagnall Haus吸引力更大。這顯示出一個微妙趨勢——不是組屋多就一定「升勢」強，而是看區域整體購房力結構。

**3. 項目規模與購房者信心有關**

大體量項目有「帶動效應」，小體量則可能因知名度不足或「沉沒人氣」，導致買家觀望。Parktown、Lentor Central等項目通過強宣傳與區域集中度，形成了良性循環的熱銷態勢。

市場是否會持續火熱？或僅是一時之熱？

從多個維度來看，OCR（中央區以外）區域非有地住宅的搜索量在2025年同比增長了32.7%，這意味著買家需求仍在持續增長，短期市場熱度有望延續。

不過，CCR（核心中央區）項目的銷售節奏明顯放緩，主要因價格高、ABSD政策打壓外國買家，加上CCR項目多數缺乏「地鐵直達」、「綜合設施」等利好配套。

**本地買家偏好明顯**

靠近地鐵站、名校、交通樞紐，仍是最受青睞；

OCR與RCR項目在合理價位之下更具吸引力；

組屋密集區的項目因「升級換房」需求強，銷售穩健；

靠近別墅區的新項目，則可吸引希望「降級買入」的高端買家。

讀懂買家心態，是開發商決勝關鍵

過去半年私宅熱銷，既是供需錯位後的自然釋放，也是開發商精準踩中需求變化節奏的結果。從組屋價格推高換房力、到利率下滑改善負擔，再到家族財富傳承加快，多重因素共同推動了私宅新盤的活躍交易。

展望未來，開發商若能順應本地市場趨勢，精準定價、強化地段配套、打造項目特色，將能在競爭中脫穎而出，持續吸引本地主力買盤。

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