# 【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？ URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/LZAvW Published: 2025-08-20 Source: 獅城新聞 URA master plan 我URA總體規劃，基本上就是政府對新加坡未來10到15年的規劃。它更像是一個長期規劃，而不是短期計劃。這樣你就能知道政府未來打算在哪些地方建新房子，或者有沒有新的地鐵要開通。這些都是你能了解到的線索，告訴你未來長期會有哪些變化。是的，通過這些信息，我們就能找到機會。 中心區域的規劃 今天主要講的是市中心區域的規劃，包括Mount pleasant, Pearl's Hill, Bukit Timah Turf city, Newton, Paterson, Marina South這些區域。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692494.avif?0) 其他地方區域規劃會在下一篇。 中心區域Central Region 新加坡分成幾個區域，中心區叫核心中央區，然後還有RCR,中部地區剩下的部分是城市邊緣區。然後是OCR中心區以外，也就是所說的郊區，像裕廊這些。今天我們看的是中心區，因為政府好久沒在中心區動什麼了，土地太寶貴了，他們想把這些地開發成公寓什麼的。但這是第一次，終於有一些東西在中心區開始開發了。 你政府一直把重點放在新加坡的郊區，比如你看Pungol、Tenga那些地方在改造，重點都在那裡。我覺得今年大家開始關注市中心了。以前市中心有個偏見，就是那邊的開發項目很難賺錢，所以很多人都儘量避開市中心。政府現在是想通過一些措施把需求拉回市中心。 稍微讓這裡更適合居住一些。 至於總體規劃，你可以看到他們試圖把不同的中心區域連接起來，從烏節路一直延伸到濱海南區，在這些區域之間注入生活方式元素。比如從公園連接道開始，到各種生活方式區，融合了文化遺產、休閒娛樂，這樣的規劃就是想重新喚醒「能在市中心生活」的理念。不僅僅是工作。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692495.avif?0) Marina South濱海南 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692496.avif?0) 首先要關注的是Marina South，最近推出的項目其實是One Marina Gardens， ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692497.avif?0) 很多人都在討論這個地方，比如說這裡的每平方英尺價格在這種市中心地段來說還算合理，但問題是這裡到底有沒有需求，以及政府未來有什麼規劃。如果你看看2014年到2019年，甚至到2025年的總體規劃，會發現有兩種顏色。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692498.avif?0) 這邊紅色基本上是住宅區，底層帶商業，白色的話就是可以隨便用。2014年到2019年再到2025年，變化不大，主要是把兩個地塊合併了，然後調整了容積率，從5.6變成4.9和6.3。其實他們是重新劃分了土地，沒有增加住宅和商業底層面積，反而把地塊縮小了，然後再合併了兩個地塊。 2025他們加速了，因為他們發現現在大家不太看好大地塊，賣大地塊有點難，所以改成了小地塊，方便消化。特別是最近2024年，這片區域有塊地沒成交，可能是因為地太大，消化不了。所以他們決定這樣做。我覺得把地塊切分開，也讓政府有了更多的控制權。 如果某個區域的需求不強，他們還是可以保留未來的地塊，不一定非得把那塊大地賣出去。需求不夠的話，可能會影響消費者對這個區域的看法。 對了，Marina這個地方回顧過去，其實已經有一段時間沒有開發了，因為這裡是填海造陸來的土地，不是天然形成的。他們得填海，然後還需要二十多年時間才能穩定下來。土地要固化，政府有意推動這塊土地的推出。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692499.avif?0) 最近一次推出的地塊其實是在這個叫「the sail」的地方，是填海後濱海區推出的第一塊土地。之後差不多有10到15年都沒再有新的地塊出來，直到今天。所以我覺得他們對這整個區域的規劃是建大約1萬個住宅，但他們是慢慢一點點放出來。我們看到的最後一塊地就是那個。 Marina Gardens大概賣出了38%，到現在大概賣了50%以上。沒錯。然後還有兩個即將推出的地塊，一個是紅色的，一個是白色的，都可以申請，還沒開始競標。這個如果順利的話，就是OMG之後的兩個新項目。一個地塊大概有390個住宅單位，另一個稍大，有775個住宅單位。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692500.avif?0) 對於775那塊地，你可以看到他們把它做成了一個白地，可能是想以後開發一個購物中心，或者弄個更有檔次的東西，真正提升整個地塊和周邊環境的檔次。所以我覺得Marina South這邊還需要點時間，可能還得幾年，才能讓這片區域有點生氣，現在那裡基本上啥都沒有，就像政府在打造一個全新的住宅區一樣。 Pearl Hill珍珠山 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692501.avif?0) 接下來是Pearl HIll。這裡其實很有名的一個標誌叫One Pearl Bank。它是一個老牌的弧形建築，就在Outram Park旁邊還有chinatown MRT。這個新區域以前是一塊空地，現在終於有消息說要開發6000套BTO組屋，還有一些私宅，就在Outram Park地鐵站 附近。40年來，這裡都沒建過組屋，上一次還是很久以前了。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692502.avif?0) 主要有幾件事要說的變化。嗯，我覺得第一件事就是組屋（BTO），如果你看2014年的圖，在outram park 地鐵站附近有三個住宅地塊，分別是7.4、3.5和3.5，他們其實把這三個地塊合併了，然後你會看到2019年整個地塊變成了4.4公頃左右，這就是新組屋要建的地方。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692503.avif?0) 接下來你還能看到上面那個教育用地，他們後來在2019年把它和旁邊的地塊合併，變成了一個完整的住宅用地，容積率是5.3。就在這個5.3容積率的地塊旁邊，有個叫「Landmark」的角落地塊，現在已經全部賣出。你能看出來，政府意識到在這個區域設立教育中心可能不太合適，因為這裡不像牛車水那樣，更偏商業區，而不是學校區。 他們做的是決定把這個項目改成住宅，以GLS的形式推出，跟One pearl bank和Landmark競爭。還有那個標誌性建築往上看，你會看到藍色的2.88號地塊，2019年變成了紅色，代表住宅加商業。這是最新推出的「Union Square」。最後的變化是你看到的那個深藍色地塊，2019年時是這樣，到2025年最新的規劃會變成白色地塊。這裡就是Lower Barracks的地方。這裡會是一個公共空間，供周邊居民休閒娛樂。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692504.avif?0) 如果你仔細看看，這個空間其實是和唐人街的商業區連在一起，一直延伸到Outram Park。所以這是一個很不錯的連通空間。原本這裡是空的，只有以前的下兵營，那是老警察局的位置，但現在已經改造成一個大家可以活動玩耍的地方，實現了很好的融合。嗯，不過說到總體規劃，有點遺憾的是…… 我們當時其實挺期待看看這個街區 People's Park Complex 珍珠坊的拆遷進展，結果發現這地方其實挺複雜的。大家已經討論拆遷很久了，試了很多次，也失敗了。最近又失敗了，這塊地的利用率沒提高。我們能感覺到，政府最近才開始跟大家說，「嘿，我想拆掉這塊地方」，就是政府不太願意。因為這裡還是個商業活動的中心，想鼓勵有人拆了重建，但他們乾脆就是把這地方給拆沒了。那個區域的購物中心，所以說實話，這事兒很不確定，你根本不知道什麼時候會Enloc。確實是這樣。 好了，最後說一下那塊地，就是Outram Park公園上方的那塊白色地塊。它最終會被開發成一個新的綜合用途項目。我覺得從2014年到2019年都沒什麼變化，到2025年也還是一樣。所以這東西還挺新的。 預計Outram Park地鐵站上方會有新的開發項目。是的。如果這塊地和附近的7.3和9.3號小住宅地塊一起推出的話，整個區域的每平方英尺價格其實會受到影響。 Newton紐頓 這個區域主要分兩部分來看。一部分是Monk Hill區域，主要是住宅地塊，形狀挺方正的。還有Newton區的白色地塊變化，Newton那邊已經有一段時間沒什麼新動靜了。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692505.avif?0) 著名的就是牛頓美食圈，有你們那著名的小販區，但除此之外，沒有什麼購物區。所以我覺得他們肯定覺得這塊地挺有潛力的，所以才想把它改成白地塊重建。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692506.avif?0) 整個區域預計會有大概5000個私人住宅單位，大部分會是高層建築，因為地塊容積率是這樣的。 其實這在總體規劃里。2014年，你可以看到這個地塊以前是保留地，什麼都沒動，還沒規劃好。後來到了2019年，它被改成了粉紅色地塊，也就是商業加住宅用地， plot ratio 4.2。到了2025年，它又被改成了住宅用地，其中一個4.2的地塊是住宅，另一個地塊很有意思，被整合成了白色地塊區域的一部分。就在Newton Circle上面，Newton MRT附近。你可以看到那裡有些東西正在建設。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692507.avif?0) 未來這個區域會很火，接下來四五年大家都會聊它。如果這裡能建成一個帶購物中心的商業綜合體，長期來看這地方很有潛力。你還會注意到2019年的教育用地，那塊地以前是ACS junior，等他們搬到登加後，那地就會改成住宅用地。所以你看2025年那塊地顏色是黃的還有橙的，意思就是黃色部分還在詳細規劃中，橙色部分已經變成了住宅用地。是的。看這塊地的面積和2.8的容積率，很有可能會是私人住宅。如果他們推出這種地塊，隨後再釋放類似的地塊，這確實值得關注，從中我們還能找到一些機會。 7 Paterson ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692508.avif?0) 好了，下一個我們要看的區域是Paterson，就在烏節地鐵站上面。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692509.avif?0) 整個區域大概會有一千多個私人住宅單位，裡面還會配套零售、餐飲，還有辦公空間。是的，好久沒看到烏節路有新地塊了。上一次是烏節大道的Upper House，我們再往下一站，就是烏節中心附近。因為地段太好了，政府很少放地，這次能有新的機會，對大家來說挺難得的。作為一個居住地，這是一個非常有戰略意義的舉措，可能是他們中長期會推出的項目。現在人們還停留在害怕烏節區，所以這裡將會是一個非常非常大的地塊，作為Orchard belt的延伸。你可以看到這裡是2014年的總體規劃，有一些變化。其中一個是在最下面的2014號黃色預留地，後來發生了變化，實際上變成了irwell hill residences。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692510.avif?0) 後來也推出了一個住宅用地。嗯，這是政府推出的一塊地。以前是前MOE總部。然後到了2019年，你可以看到另一塊教育用地，後來也被改成了住宅。可以看出，政府規劃里可能覺得這個區域的住宅供應其實不夠，他們希望能多供應一些單位，畢竟烏節路，新加坡河區域很受歡迎。有件事我們得持續關注。 Mount Pleasant ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692511.avif?0) 接下來我們要看的區域是Mount Pleasant。嗯，他們大概會有5,000套政府組屋陸續推出，當然是分階段進行，第一階段大約500套會在今年十月推出。以這個地段來看，很可能會屬於組屋中的優質區，最短居住期限（MOP）是10年，還有一些相關規定。這個地塊挺大，有33公頃。這個區域會有一條新的地鐵線，叫做Mount Pleasant地鐵站，專門服務這裡的居民，不過還沒建好，他們提到過這條地鐵線會只有等到住宅區準備好了才會啟動，因為政府發布地鐵線路的時候，他們不想讓資源和錢被浪費，地鐵站利用率太低。 你會發現棕線上的馬林百列站就跳過了一個站點，就是因為他們不想開通，除非那邊的基礎設施準備好。順便說個有趣的事，這片區域的舊警察學院以很多鬧鬼的地方聞名。說個有趣的，你看旁邊就是個科帕墓地很普通。我的意思是，我以前在很多不同的地方都見過墓地，所以沒什麼新鮮的。但是有趣的是，我們有朋友在舊警察學院，說那裡有很多恐怖故事。不過話說回來，如果你在這片區域建住宅，把整個地方清理乾淨，真的會成為一個全新的區域，值得關注。 舊警察學院有一些有歷史價值的建築，政府計劃保留，應該有四棟吧。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692512.avif?0) 意思是這四棟樓很可能會被改造成居民的公共設施，供將來住在這裡的人使用。是的，所以看看這個更宜人的社區，有四種不同的用途：住宅、醫療中心、商業，還有開放空間。你可以看到第一個推出的項目就在這裡，實際上就是這裡的平坦區域。這是第一個組屋BTO項目，很快就在十月份啟動。所以你可以開始準備申請了。 因為地理位置非常好，所以這片房產會是黃金地段。你看右邊那張圖，會注意到一Toa payoh綜合體開發項目。它不是住宅。我們去查過，實際上是一個綜合體育建築。以前是個體育場，後來關閉了一段時間，2013年正式重新啟用。你還會看到有一塊住宅用地也變成了藍色，代表混合用途。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692513.avif?0) 住宅區和商業區，我相信這裡將會是一個新的社區中心，是人們聚集和享受各種便利設施的地方。 Bukit Timah Turf city ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692514.avif?0) 接下來我們來看一下Bukit Timah Turf City。這裡曾經是你們的看台所在地，很多人都有不少回憶。現在他們正在對這個區域進行全面改造，包含所有的住宅地塊。以前這裡是賽馬場，後來賽馬活動搬到了位置沒那麼好的地方。 所有馬術相關活動的場地，現在到了Grange，這裡以休閒和城堡聞名。我們去那兒買車，簡單來說，就是享受這個的體育場區。現在他們實際上在2024年搬遷了，很多租約都已經結束，那裡正在開發成新的住宅區。是的，如果你看看總體規劃，下一張幻燈片你就能看到，所以如果你看2019年的總體規劃，其實那時候這個地塊已經劃為住宅用地了，只是還在做詳細規劃。也就是說，當時大家都知道遲早這片地方會建房子。只是他們給那邊的租戶續了租，所以到了2025年的總體規劃里，政府才真正開始把這大片地分割成一個個小地塊。嗯，是的。你放大看這些地塊的時候，你會看到... ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692515.avif?0) 注意，這挺有意思的。有些地方挺大的，可能是公屋區；有些地方就比較小，容積率甚至低到1.2，這挺低的。可以理解，因為這些地方容積率在1.2到1.6之間，很可能是靠著別墅區的。那邊限制很嚴格，因為不希望有高樓大廈正對著別墅區，這樣看上去不太好看，影響整體環境美觀。 而且如果你住在這個GCB別墅區，安全性也挺高的。這點在考慮買這塊地的時候得算進去。整個區域其實是個很大的地塊，大概能建起一萬五到兩萬套新房子，既有公寓也有私宅，而且這將是Bukit Timah近40年來的第一批公共住房。好吧，所以大家對這個項目有個擔心，就是…… 這片區域周邊有不少有地住宅，很有意思，因為有地住宅區通常喜歡那種私密、獨立的環境，全都是有地房子。可是現在新推出的住宅用地，市場上有人說，這類地塊價值可能沒以前那麼高了。當然這事兒誰也說不準，但確實有人開始擔心了。所以如果你在這片區域有有地房的話，得注意了。 唯一相同的是這裡有個綠化公園連接區域，可以起到緩衝Landed和住宅區的作用。這可能有幫助，但買這片地的時候還是得記住這點。整個區域以後也會有地鐵服務，是個還沒建好的Turf city地鐵站，屬於環島線，預計2032年左右完工。總體規劃也把整個社區定位成一個10分鐘生活圈。 政府計劃了解你如果是那邊的居民，走路到任何地方大概只需要10分鐘，不管是地鐵站還是買菜什麼的。現在這種社區規劃越來越普遍了。還有一點要注意的是，在這個「總體規劃25」底下，最近有一塊地被8到9個開發商拿下了，可能會在一年半左右的時間推出這個地塊。 實際上，這將在7年內把所有主要城市區域連接起來，打造一個更方便的空間，而不僅僅是依靠地下6米和這裡的商鋪。對，所以我覺得這些就是我們關注的主要中心區域。接下來會有第二部分，我們會深入了解那些離新加坡稍遠一點的區域。然後看看那些地方有什麼機會。嗯，所以，如果你有意向的話。 如果你正在找下一個投資房產，想了解這個總體規劃的變化會怎樣影響你，也可以掃碼，我們很樂意跟你分享。通過這個總體規劃分析，我們能發現市場上的一些機會，看看中長期哪裡可以買房，藉助這些消息來獲利。因為這些消息很微妙，就是突然宣布要建這些東西，接著事情就發生了。 需要看懂字裡行間，通過不同的顏色還有容積率來分析總體規劃，弄清楚這個區域接下來具體會有哪些變化，然後抓住這些機會。 ![【政府規劃】URA Master Plan 2025 central Region，今年的政府規劃在核心區有哪些值得注意的點？](https://www.shicheng.news/images/image/1769/17692491.avif?0)