# Grand Dunman選房策略復盤

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/M0Zaj
Published: 2023-07-20
Source: 獅城新聞

**![Grand Dunman選房策略復盤](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261748.avif?1689768018)**





 **Grand Dunman**是個很好的例子，熱度高大家熟悉，盤夠大戶型夠多，開發商定價梯度也很大。 

就像之前說的一樣，在定位上就體現了一個**全面**。既有像Tembusu Grand一樣的高性價比投資戶型，也有和The Continuum類似的大面積自住戶型，**低中高端通吃**。

和大多數新盤開盤類似，**最受歡迎的依然是1-3臥**，大3臥及以上戶型，因為建造時間太久，開盤初期不會太好賣。

而對於1-3臥來說，**投資性最好的是3臥**。

我們可以以**Parc Esta**作為一個參考，這個項目和Grand Dunman有很多共同點：

1. 霸級項目，PE 1399間 vs GD 1008間。

2. 東部靠近地鐵站，相對來說GD的位置更好一些。

3. 1-3臥的戶型設計類似，小區設計上也有類似的地方。

根據PE最近的100個轉售交易記錄，對1-3臥的年化投資收益率進行比較：

![Grand Dunman選房策略復盤](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261749.avif?1689768017)





可以看到**3臥的收益率分布明顯優於1-2臥**。

1臥和2臥當然也值得投資，尤其對於預算不充足的買家來說，適合作為房地產投資的起步。

**針對小3臥來看**，戶型大多類似：

![Grand Dunman選房策略復盤](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261750.avif?1689768017)





注意兩個臥室和陽台是同一朝向，另外一間臥室是朝側邊，**側窗的視野**是很關鍵的一個指標。

整個項目的定價策略是，**看別墅>看泳池>看馬路**。其中看別墅的溢價很高，不適合投資。

GD的小三臥數量有限，只有泳池和馬路朝向兩個選擇，差價不大。

![Grand Dunman選房策略復盤](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261751.avif?1689768017)





**最好的單位是52**，特點是面泳池安靜，同時側窗看東邊別墅無遮。這也是當天賣得最好的單位，抽籤夠好才能搶到。

**其次是23**，看馬路，雙向四車道，不是很吵，側窗看同小區的另一棟樓，但是樓間距足夠大。賣的也很快，號碼前50%都有機會。

**第三名是18**，同樣看馬路，側窗西曬，看河沒有遮擋。但在開盤當天，反而是49/60這兩個泳池朝向的賣得更好。

很多駐場樣板間的中介**缺少二手市場交易經驗，**會誤以為沒有西曬，安靜朝向的49/60未來好轉手。但實際對未來的二手買家來說，西曬和馬路是缺點但能接受，而49/60這種側窗對側窗，間隔只有2米的戶型，**隱私性**很差，很難轉手。

對於樓層選擇來說，小三臥的9樓和10樓有一個2萬的價差，所以**9樓以下更適合投資**。10樓以上每層的差價是6000，這個差價低於目前二手市場行情，**如果選擇10樓以上單位，越高越好**。

當然頂樓18樓有挑高，不適合投資，往往是最後才能賣掉。

開盤當天進入會議室確定購買**只有5分鐘**時間，所以在排隊的時候一定要按順序列下來最想買的單位，要不然後面壓力會很大。

![Grand Dunman選房策略復盤](https://www.shicheng.news/images/image/1726/17261752.avif?1689764583)