# 新加坡市場小卻有3萬5000房屋經紀，比例超過醫生教師，為搶客恐生亂象

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Published: 2024-04-08
Source: 獅城新聞

幾天前，在報紙上看到一個這樣的標題: 「私宅掀削價戰，豪華公寓打折20%」。

雖然標題有點聳動，但並不令人感到意外。早些時候，房地產界的朋友就告訴筆者，不少私宅項目的特定單位正在打折出售，這似乎已成為近期的常態。

原本火熱的新加坡豪宅市場確實冷卻了不少，豪宅價格出現小幅後退，市場也悄然掀起削價戰。這也給那些擅長於在波動中尋找機會的投資者，提供一個出擊的機會。

面對這場削價戰，房屋經紀無不使出渾身解數，掏出法寶、出盡怪招，尋找客源，否則新加坡多達3萬5000名房屋經紀在這小戰場上哪有容身之地？

市場上一直有人在討論，新加坡的房屋經紀是否過剩？新加坡小小的市場，是否養得起這一大群的房屋經紀？

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（聯合早報檔案照片）

3月20日，新加坡國立大學發布的一份調查報告顯示，有65%受訪房地產業高管認為，房屋經紀供過於求；也有84%的受訪者預計，高額佣金將吸引更多人加入這個行業。

報告指出，儘管2023年4月的降溫措施和高利率導致新加坡房地產市場放緩，但房屋經紀人數卻有增無減。

筆者曾於2022年4月10日在本專欄發表過題為：「樓市需要那麼多經紀嗎？」的文章，探討新加坡樓市經紀人數是否已趨泛濫、導致市場上出現僧多粥少現象？

文章也指出，日益增加的經紀若繼續聚集於新加坡三大經紀公司，將形成寡頭壟斷市場局面，它們的「獨霸」勢力很可能左右市場佣金走勢。無獨有偶，國大的調查報告，也提出了同樣的擔憂。

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（王彥燕攝）

一些專家也擔心，房屋經紀行業的高佣金制度會吸引大量人才湧入，這可能導致其他急需人力的行業出現員工短缺，甚至一些原本可從事工程師、建築師、律師或醫生等職業的專業人士，卻加入了「已經飽和的房屋經紀市場」。

時隔兩年，樓市今非昔比。2023年最新一輪降溫措施把外國買家的額外買方印花稅（ABSD）調高至60%，大大打擊了「境外」需求。此外，近兩年不少國家和地區飽經戰亂和衝突，全球經濟無疑也受到衝擊。或許是時候以當下的大環境，重新審視新加坡房屋經紀人數居高不下的趨勢了。

根據房地產代理理事會（CEA）網站的最新數據，截至2024年1月1日，新加坡房屋經紀有3萬5251名，比2023年同期的3萬4427名增加了約2.4%。2022年初註冊的經紀有3萬2414名。近幾年經紀人數一直增加，單憑絕對數據來分析，或許已沒有多大意義。

每1000人有5.8房屋經紀

占比高於醫生教師等

讓我們以新加坡人口細看，每1000人當中，有約2.6個衛生部註冊醫生，有約4.4個金融管理局註冊保險經紀，有約5.3人是教育部屬下教師，但註冊的房屋經紀卻有約5.8人，顯然高於上述其他行業。從這樣的數據看來，新加坡房屋經紀是否過多，自然不言而喻。

然而，房屋經紀的多寡其實並非重點，關鍵還是在於生產力的高低。單憑近年新私宅的銷售數據來看，2023年和2022年的同比銷量都分別下跌13%和49%。這麼看來，這兩年的經紀人數增加，似乎就沒為新私宅市場帶來更高的生產力。

眾所周知，新加坡經紀中，有一部分並不活躍，他們可能是兼職或玩票性質操作。雖然沒有相關數據，但據業者透露，市場上可能只有半數經紀是全職的。如果是這樣的話，討論整體經紀人數是否過多就顯得沒有意義了。

在共享和零工經濟盛行的今天，兼職經紀並非不可行。既當經紀又身兼其他職業，多元發展不僅可以提高個人生產力，還有助於緩解新加坡人力資源的緊張。

當然，也有人擔心，經紀若以兼職形態操作可能會帶來其他隱憂。

據知，有些房屋經紀為了接觸潛在客戶，免費為發展商充當交樓客服人員。

有個讀者曾告訴筆者他的經歷。2023年，當他領取新公寓的鑰匙時，發現協助他的客服人員看上去外表穩重，對房地產方面的知識也很豐富，但服務態度略嫌殷勤「過頭」。正當這名讀者感到困惑時，客服人員突然遞上名片，表明自己是一名房屋經紀，為了爭取機會接觸潛在客戶，才免費（每天可領10元伙食費）為發展商充當交樓客服人員。

表明身份後，這名經紀毫不掩飾地詢問讀者是否需要出售或出租現有房子或新公寓單位。更令人啼笑皆非的是，這名經紀還給了他一疊名片和傳單，試圖推銷新單位瑕疵管理服務、裝修服務，以及各種家具、冷氣維修、過濾器等配套服務。

這名兼職經紀的行為，可能無意間已踩到利益衝突的紅線，例如他若受僱於發展商維護僱主利益，又怎能更平衡的代表買家進行新單位瑕疵管理服務？一人身兼多職，會讓顧客質疑他的專業素養，甚至擔心隱私被外泄等問題。這些兼職經紀所可能帶來的隱憂不容忽視。

**經紀隊伍占總人數八成**

**「三強鼎立」壟斷市場**



三大經紀公司中，按照最新的經紀規模來看，博納產業（PropNex) 增加3%至1萬1999名經紀，繼續穩坐老大地位；ERA產業則增加近7%至8891名經紀，保持第二位；合登集團（Huttons）則增加多達9%至5298名經紀，蟬聯第三。雖然三大經紀公司的經紀規模排名沒變，可是博納依舊遙遙領先，合登的經紀隊伍擴充則勢頭強勁，使得排在中間的ERA顯得左支右絀。2023年12月，ERA營運長已過檔到別的經紀公司。

近年來，三大經紀公司不斷擴充經紀隊伍，在市場中所占的經紀人數比率，從2023年的76.5%，已增加至2024年的81.4%，再次鞏固「三強鼎立」寡頭壟斷市場的地位。這種情況可能導致市場競爭與運作不夠健全，並且局限購房者在經紀選擇方面的多樣性。

從上述情況可以看出，相對數量比絕對數量更值得關注。新加坡房屋經紀人數，過去10年一直徘徊在3萬到3萬5000之間的水平。若各大經紀公司繼續把重心放在加強隊伍，結果只會使到經紀人數更傾斜於三大經紀公司、人數分布更加嚴重地被扭曲。

這只會讓經紀之間的競爭更加激烈，導致更多經紀為了出奇制勝鋌而走險。這也可能是導致近年來樓市不只陋習多，也更難杜絕的因素之一，例如近來出現有害群之馬協助買家洗黑錢、匿名的新項目廣告和網站、掛羊頭賣狗肉的平台列表等。

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（海峽時報）

新加坡樓市已悄然掀起削價戰，接下來，也可能會受到對岸柔佛的廉價退休房地產和香港的「零辣招」樓市夾攻。為了保住飯碗，新加坡經紀不可能坐以待斃，不得不在競爭更加激烈的環境中「搶客」。這可能會導致他們採取更加偏激的方式賣房，令人擔憂這是否無助提高行業生產力與服務品質，反而為市場添亂。因此，重新審視新加坡房屋經紀人數的數據，進一步深入探討經紀人數多寡的利與弊，已勢在必行。