# 不再執著核心區！新加坡房產風向變了：未來一半以上的公寓將湧向郊區

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Published: 2026-05-01
Source: 獅城新聞

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新加坡的郊區房產市場將在今年成為焦點，預計超過一半的新公寓項目將落地在非核心區（Outside Central Region）。

市場估算顯示，這一比例較去年增長了約20個百分點，反映出開發商和買家都在向傳統核心區以外的郊區轉移。

分析人士指出，這是由於買家偏好發生了變化，人們現在更加看重交通連接性、生活配套設施以及未來的增長潛力；同時，開發商也在轉向需求更旺盛的地區。

## 買家不再「執著」於核心地段



新加坡的私人住宅市場通常分為三個區域：

**核心中央區（CCR）**：涵蓋烏節路（Orchard）和武吉知馬（Bukit Timah）等黃金地段。

**中央區以外（RCR）**：如中峇魯（Tiong Bahru）和女皇鎮（Queenstown）等城市邊緣地帶。

**非核心區（OCR）**：包括榜岸（Tengah）和羅揚（Loyang）等郊區城鎮。

榜岸的首個私人公寓項目——Tengah Garden Residences在上周末開盤時銷售強勁，而本月初巴西立（Pasir Ris）的 Loyang Valley 集體出售案也吸引了人們對郊區地段的關注。

分析人士表示，這種轉變反映了買家對「地段」定義的改變，便利性不再僅僅與中心城區掛鉤。

「過去，我們可以看到買家非常執著於某個特定區域，甚至是一個特定的地址，認為那是與新加坡其他地方不同的身份象徵，」Huttons Asia 高級數據分析總監 Lee Sze Teck 先生表示。

「但近年來，我們看到買家更關注地段的屬性……比如交通網絡、購物中心等配套設施，甚至是小學資源。」

這反映了新加坡住房格局的更廣泛轉變：基礎設施的完善和城鎮規劃使得郊區生活對更廣泛的買家群體來說更具吸引力和可行性。

Lee 先生補充道，新加坡不斷擴張的軌道交通網絡和去中心化的就業中心（如裕廊湖區和裕廊創新區）將工作機會帶到了居住區附近，這為這一趨勢提供了支撐。

新加坡管理大學李光前商學院的兼職講師 Josh Ng 先生表示，房產購買也正變得更加「生活方式驅動」，買家更關注在新加坡移動的便捷程度。

「房地產界的老口號『地段，地段，還是地段』依然成立，但在過去五到十年里，這個故事發生了一些變化，」他說。

「現在，它是由速度和位置驅動的……所以即使不是綜合開發項目，只要離地鐵站很近，人們就會喜歡。這不單純是為了投資，而是為了生活。」

## 未來增長驅動「偏遠」地區熱度



分析人士表示，由於買家會考慮到未來的發展規劃和不斷改善的交通連接，曾經被認為較為偏遠或「偏僻」的地區正在獲得關注。

像榜岸（Tengah）、海濱（Bayshore）和淡坡北（Tampines North）等城鎮，將在未來幾年內迎來更多住房和基礎設施的落地。

以榜岸為例，它被設計為一個「低車量」城鎮，擁有集成的交通連接，包括即將啟用的裕廊區域線（Jurang Region Line）。

Lee 先生指出，該地區甚至在完全建成之前，就已經展現出了對組屋（BTO）和執行共管公寓（EC）的強勁需求。

同樣，他指出羅揚（Loyang）的吸引力也與未來的連接性有關，並補充說該地區低密度的環境是另一個賣點。

## 開發商在政策調整後轉型



開發商也在調整策略，特別是在2023年針對外國買家的額外買方印花稅（ABSD）提高到60%之後。

分析人士指出，這抑制了核心區的需求。

此外，現行規定要求開發商必須在取得土地之日起五年內售完所有單位，否則將面臨稅務處罰，這使得開發難度增加。

「作為開發商，我當然希望在非核心區和核心區之間進行多元化布局……但現在關鍵在於速度……需要快速周轉以實現利潤，」Ng 先生表示。

他指出，隨著核心區外國買家減少，開發商不得不「轉向」非核心區，因為那裡來自組屋升級換房者的「積壓」需求依然強勁。

他補充說，這些升級者可以利用出售組屋後的資金來資助購買私人住宅。

## 區域間的價差是否正在縮小？



分析人士表示，中心區與郊區房產之間的價格差距已經在縮小，並可能隨著時間的推移繼續縮小。

最近的項目發布反映了這一趨勢。

例如，Tengah Garden Residences 的平均售價約為每平方英尺 2,100 新元（約 1,650 美元），而 Lentor 的一些項目價格在 2,400 至 2,600 新元之間。

Ng 先生指出，這使得價格正向濱海灣（Marina Bay）等核心地段（約 2,900 新元/平方英尺）靠攏。

「我們確實看到一些地理位置優越的項目，無論是處於非核心區還是城市邊緣區，其達到的價格點正在趨於模糊，」Lee 先生表示。

不過他補充說，郊區與核心區之間的差異在短期內可能依然存在，任何趨同都將在長期內逐漸發生。

Ng 先生估計，未來十年內各區域的價格可能會「趨於常態化」，但這將取決於市場狀況和政策變化。