# 新柔地鐵和經濟特區掀新山投資熱　新加坡人前去買房該注意什麼？ 

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Published: 2024-01-20
Source: 獅城新聞

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新柔地鐵（RTS）進度良好，加上新馬兩國研擬中的柔佛—新加坡經濟特區（SEZ）也漸有眉目，不少新加坡買家紛紛看準時機，準備到柔佛新山投資房地產。

根據新加坡和馬國媒體的報道，新柔地鐵位於馬國的終點站——武吉查卡站（Bukit Chagar）附近的房地產買氣大增。

據觀察，除了新建公寓，該區的二手房產也頗受青睞，過去兩年由於需求上漲，在武吉查卡站步行範圍內的房產價格上漲了18%。

房地產交易平台PropertyGuru數據科技智能主管李乃佳博士認為，隨著新柔地鐵工程逐步完工，當地房價的增長勢頭預計還會持續。

新柔地鐵開始營運後，預料房價還會再上漲5%至6%，之後才會穩定下來。

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新加坡總理李顯龍（右）和馬國首相安華（左）日前見證新柔地鐵高架軌道銜接的歷史性時刻。（聯合早報）

此外，一些新加坡企業也已開始因應柔新經濟特區布局，研究在土地、租金和人力等方面較具優勢的新山設廠。

那麼，出國去新山買房，有什麼需要注意的事項呢？以下紅螞蟻以四大面向說明。

**一、在新加坡住滿MOP才好考慮出國置產**

任何在新加坡持有政府組屋的國人，必須等到最低居住年限（簡稱MOP，一般是五年）結束後，才可在新山購買房地產，否則恐怕會連自己在新加坡的棲身之所都丟失。

新加坡的法律規定，還未達到MOP的組屋屋主，不能在新加坡或海外購買第二間住宅。

不過，若購買的房產不是住宅，而是店屋或服務式公寓等商業資產，則不受MOP所限。

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在新加坡擁有政府組屋的國人必須等到MOP結束後，才能在國內外購買其他房產。（聯合早報）**二、可以買哪些房產？**

馬國對外國買家並非來者不拒，為避免中低價市場被外來資金炒高，該國政府允許各州政府制定外國買家購買當地房地產的最低價格門檻。

以柔佛為例，該州法規限定，外國人只能購買100萬令吉（約28萬新元）以上的公寓等分層/高樓房地產，或至少200萬令吉（約57萬新元）的排樓、獨立式等有地住宅。

不過，位於新山的部分新項目若獲得柔佛州政府批准，外國人購買的最低價格門檻可以下調至50萬令吉，有意願購買者可以多加留意得到馬國當局豁免的發展項目。

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外國買家一般上只能在馬國購買100萬令吉或以上的房產。（網際網路示意圖）**三、留意當地稅務**

新加坡人到新山置產，基本上出於兩種目的：**投資或自住。**

但不論是哪種用途，柔佛州政府都會向外國買家徵收交易價格2%或2萬令吉（視何者為高）的稅款。

此外，外國人在馬來西亞買房後，若在五年內脫售，也會被徵收30%的產業盈利稅（Real Property Gain Tax，簡稱RPGT），六年以上則是10%。

交易過程中也需要支付律師費。

買房首50萬令吉房價的律師費為1.25%或最少500令吉，視何者為高。

接下來的700萬令吉的律師費為1%，超過750萬令吉的部分按協議徵收，但不可超過1%。

除此之外，新加坡買家可以在馬國銀行貸款買房，但外國買家的貸款頂限一般為房價的70%；擁有馬國「第二家園計劃」（MM2H）身份者，則最高可以貸到80%。

**四、其他注意事項**

除了一些制度層面的問題，在新山買房還有其他幾個重要因素務必仔細考慮。

首先是**匯率問題。**

馬幣匯率走弱已是老生常談，若令吉兌新元匯率持續下滑，即使日後房價有所增長，盈利也有可能被匯率稀釋，甚至變成虧損。

前文提到的各項衍生費用，包括對外國買家徵收交易價格的2%稅款，以及五年內脫售徵收的30%產業盈利稅，也有可能影響投資效益。

此外，外地買房切忌**「追高」**，沒有事先作足功課就跟著熱潮一窩蜂買入，否則分分鐘變成被套牢的「套房」。

前幾年曾掀起搶購熱潮的森林城市是血淋淋的例子。相關項目或周邊地區若未按預期發展，房價隨時可能跌到六親不認，令人血本無歸。

**發展商口碑和管理費問題**也是國人在外地買房時必須加以考量的因素。

馬國偶爾會傳出發展項目出現施工品質及日後維護的問題。

購買前，最好先研究一下發展商過去的記錄是否良好，尤其是公寓，更需慎防發展商或營運商因入住率不佳在日後管理工作上「擺爛」。

最後，畢竟是兩個國家，**通關是去新山買房者無法迴避的問題。**

儘管新馬兩國政府正在探討未來在新馬關卡推出「免護照」通關措施，以加快通關效率，但關卡堵塞問題已是多年沉痾。未來幾年，這個現象會不會隨著新柔地鐵和經濟特區的落成而全面改善，購屋者務必審慎評估。

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關卡堵塞已是多年沉痾。（聯合早報）

之前也傳出有新加坡人因為太過頻繁來往新馬兩地而在新山關卡遇到麻煩。

提供多次入境簽證的第二家園計劃（MM2H）是解方之一。

馬國當局早前已將該計劃的條件放寬。

在門檻最低的白銀組，申請者每年必須在馬國逗留的最短天數，從先前的90天減至60天；定期存款要求也從100萬令吉（約28萬新元）減至50萬令吉。所有組別的最低申請年齡也從35歲降至30歲。

但必須留意的是，第二家園計劃在2002年推出後，馬國政府曾經暫停和收緊過相關計劃，因此，這類政策出現變故的風險，也必須在購屋過程中納入考量。