# 樓市降溫前的暗潮湧動 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/NMvom Published: 2022-10-18 Source: 獅城新聞 準備移民到我國的香港朋友最近向我抱怨，香港二手樓價跌跌不休，新加坡房價則節節上升。現在想把香港的房子賣掉，把資金轉到本地置業，卻因"低賣高買」的心理作祟，始終下不了手。 香港房價向來比我國高出許多，即便如今兩地房價走勢兩極化，把香港小房子賣了，也還能在本地買較大的房子。這名香港朋友也明白這一點，但不想在低價時變賣房子是人之常情。他更擔心的是，香港樓價會繼續跌，本地樓價會持續漲。如果現在不出手，到頭來會不會兩頭不著岸? 香港樓市經歷10多年的大牛市後，近來樓價出現下跌。根據香港中原城市領先指數，7月份樓價月比下跌1.6%，年比更跌了7.3%，回落至兩年半前的水平。分析師預測，今年接下來幾個月，當地樓價可能會再跌10%。 相對於香港樓市的冷颼颼，我國樓市就顯得一片陽光燦爛。當香港房地產界人士在討論港府應否為降溫措施「減辣」時，本地業者卻為「政府可能再為樓市降溫」的傳聞而繃緊神經。 ![樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17078200.avif?1679361546) **降溫措施頻傳 房地產業者繃緊神經** 從社交媒體散播出來的新一輪隆溫措施來襲的傳聞，在市場以訛傳訛。雖然今年「夏季」的私宅市場，跟天氣一樣炎熱，業者卻相心突如其來的狂風驟雨。 6月底，即便本地三大銀行開始調高房貸利率，也難敵私宅的火紅需求。7月間，宏茂橋1道推出372個單位的Amo Residence，首日發售就賣出98%的單位，頂樓一單位還以600萬元天價成交。 最令人驚訝的是，它讓市場見證首個大眾化私宅項目，還是位於中央區以外的地區，跨過2000元尺價。 上一輪的降溫措施在去年12月無預警空降，其中針對私宅市場的措施就包括調高額外買方印花稅，以及收緊總償債比率。沒想到才過了一兩季，降溫藥力就似乎失效了。 今年第二季的私宅市場表現異常亮眼，幾乎所有新推出的大型項目，如麗福苑(LIV@MB)和鑫麗嘉園 (Piccadillv Grand)都在開盤日售出大部分單位，推動該季房價環比上漲3.5%，漲幅是第一季0.7%的五倍。 這段期間新項目銷售報捷，但不僅沒有讓業者群情鼓舞，反而還可能讓他們心神不寧。一些相熟的業者不諱言，項目熱銷都不敢太過張揚，擔心任何振奮的市場反應，都可能觸及政府再次出招降溫的底線。 對於這條底線，政府曾多次強調，實施降溫措施是為了預防出現房市討熱現象，確保房價不會偏離經濟基本面，讓國人繼續負擔得起基本房屋需要。 **問題是，房市距離底線到底有多近?** 因此，在新一輪降溫措旅即將來臨的陰影下，手上還有未推出項目或未售出單位的發展商備感壓力，有意進場的買家也舉旗不定，大家都像熱鍋上的螞蟻般，一些有心人偏偏乘機散播謠言。 8月初開始的中元節(農曆七月)，可說是房市一年中的非官方中場休息時段，這個月份一般都少有新項目推出，看房買樓的人也相對減少。 當舉國上下正準備歡度國慶日，市場上就開始瘋傳政府即將推出降溫措施，甚至傳言李顯龍總理會在群眾大會的演講中宮布。結果，慶典圓滿落幕了，總理的演講也結束了，降溫措施傳聞原來只是虛驚一場。 中元節一過，市場上多個蓄勢待發的新私宅項目，都迫不及待地趕在市場"被降溫"前面市。打頭陣的是位於勿洛中心、擁有158個單位的SkyEden@ Bedok，8月底開始讓公眾預覽，準備在兩個星期後的9月10日開盤。 在這個項目開始預覽的同一個星期，不知是巧合還是安排好的，新加坡土地管理局和市區重建局各自在相隔一天給發展商發出通告。雖然兩份通告內容有別，但卻有異曲同工之妙，都是對發展商未來的發展成本和項目可行性有影響。 前者是有關更新剩金地段的費用框架，基本上發展商在購買剩餘地段和毗鄰地段合併時，費用將有所上調。 後者則通知，數個政府單位為總樓面面積(GFA)的定義進行統一，而統一後和現有的總樓面面積相比，發展商的可售面積可能減少，所得利潤也因此受影響。結果這些通告的內容也被人解讀為針對發展商的"降溫措施」。 不知是受通告的影響，還是為了抓緊時機，SkvEden@ Bedok的發展商突然宣布將項目開盤日提前三日，導致買家和經紀陷入一片慌亂。 同一時間，市場又開始傳出當時剛開始預覽的新項目曲水倫定(LentorModern)也準備把開盤日挪前一個星期，讓整個樓市出現降溫措施即將來臨的恐慌。最後，臨時提前發售的Sky Eden@Bedok的銷售業績讓人刮目相看，首日發售就賣出近八成單位，平均尺價破2000元，與之前的AmoResidence不相上下。 9月中，一直被市場看好的曲水倫庭也不負眾望，首日就賣出超出八成單位。弔詭的是，發展商並沒有公布售出單位的平均尺價，取而代之的是跨度頗大又沒多大意義的尺價範圍(1856元至2538元)。有市場人士笑稱，這個項目的平均尺價可能破了 Amo Residence的紀錄，發展商不想張揚。 **高房價及強勁需求 是經時間堆疊現象** 本地樓市大致上由自由市場操作，發展商承受的風險高，追求利潤最大化，天經地義。只要有價有市，交易乃合情合理。 樓市頻傳捷報，發展商難免心虛作祟，覺得如果項目賣得太好，房價定得太高可能促使政府採取降溫行動。其實，不管是高房價或強勁房屋需求，都需要一段時間堆疊，也並非一兩個發展商所能造就的現象。在自由市場，只要供需協調，房價就能在合理的水平上上漲，人們也買得起房子。 樓市大好，有市有價，原本無可厚非，但房價上漲一旦偏離基本面，出現炒房或投機活動，甚至出現一些買家跟風進場，沒考慮到本身長期供房的能力，必然會引起當局的「關注"，或出台新降溫措施，緩一緩市場過熱情況。 雖然目前新一輪降溫措施只聞樓梯響，但發展商面對的成本壓力不斷加劇。上星期四(9月22日)，政府宣布非有地住宅的土地增值費平均上調12.9%，這對發展商未來的新項目勢必有一定的衝擊。再加上美國聯邦儲備局宣布再加息75個基點，借貸成本更加昂貴了，對整個房地產業的影響極大。 各地央行掀起新一波加息潮，預料接下來本地房貸利率也會再調高，人們對私宅的需求是否依然強勁?若房價繼續上揚，誰還能確保不踩到房市底線? 樓市今年收穫甚豐，但是否能平安過冬，大家拭目以待。 ![樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17078201.avif?1666010462) ![樓市降溫前的暗潮湧動](https://www.shicheng.news/images/image/1707/17078202.avif?1666010462)