# 新加坡地契詳解

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Published: 2019-10-05
Source: 獅城新聞

**![新加坡地契詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1594/15949768.avif?1589859832)**



 **在回答你的疑問之前，小編先幫你總結最集中的幾個問題，看看有沒有你最關心的？**

Q1

**首先什麼是地契？什麼是產權？**

**A：地契**是買賣土地的雙方所立的契約，是轉讓土地所有權的證明文件。**而房屋產權由房屋所有權（永久性）和土地使用權（有限期）共同構成。**指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利，到期後政府可以無償收回。

**辦理房地產權證是最關鍵的環節。**房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權，並對房屋行使占有、使用、收益和處分權力的唯一合法憑證。自房屋所有權證簽發之日起，買方始取得房屋所有權。在新加坡，產權證書是由新加坡土地管理局（SLA）頒發的，擁有產業者都有產權證書，如果房產為銀行貸款，則正本由銀行保管。

Q2

**永久地契和租賃產權區別是什麼？**

**A：**世界各國的土地、房屋產權制度各有特色，但其實都是在綜合考慮政府財政收入、經濟穩定、居民財富之間尋找一個平衡點。目前而言，絕大多是已開發國家**採取永久產權+房地產稅的制度，成為地方財政收入主要來源和抑制房價的主要手段。** 

![新加坡地契詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1594/15949769.avif?1589859832)





主流的英美法系中將土地產權分兩類，**一類是Freehold（永久產權），另一類是Leasehold（租賃產權）。** 而具有永久產權的業主而言，其對土地上的一切不動產，包括土地、房屋建築、樹木及地下資源擁有永久性所有權，並能時代傳承。 對於租賃產權而言，房屋占用範圍內的土地所有權均為他人或政府所有，此類地產的繼承，必須繳納遺產稅。 **新加坡的土地管理制度基本類似大英國協國家的批租制度，除少數歷史遺留的私人永久產權以外，城市土地的開發利用基本上是由政府控制。** 

Q3

**新加坡的地契有哪些？特點是什麼？**

**A：新加坡私宅產權的年限分為99年，103年，999年和永久地契等等。**在規定年期內，土地可以轉讓、買賣、使用期滿、土地使用權連同地上物無償歸政府所有，也可以到期續用，向政府申請按地價估值付費。新加坡政府已經停止推出新的永久地契土地。現在新推出的所有地皮都是99年地契。現在如果看到發展商推出新的永久項目，都是從已有的永久地契土地上重新發展而來的。

99年、103年的使用權一般用於興建中檔的住宅，大都採用單元式布局，基礎配套設施完善，功能更加合理。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。

999年的地契或者永久地契，則一般用來興建豪宅，如排屋（聯排式別墅）或獨立洋房和半獨立洋房。

之前流通的房屋當時的地契是999年還有永久的，這些年限繼續有效。

有些999年的地契甚至是從1854年開始的。從目前的價值來看999年和永久地契幾乎是等價的。

Q4

**永久&非永久地契公寓區別有哪些？**

**A（1）：住宅地點** **新加坡政府現在已經完全停止推出新的永久地契，**意味著市場上的永久地契房屋均是之前歷史的產物，通常都不靠近地鐵站附近。 而99年地契的房屋通常在建設時會更注意周邊社群的質量，交通便利程度及基礎配套設施。 

**A（2）：出租回報率** 如上住宅地點分析，**99年地契項目通常由於地點優越，靠近地鐵和各種設施，具有較高的出租回報率。** 原因很簡單，無論是永久地契或是99年地契，只要項目條件相近，租金都相差不多，**租戶絕對不會只因為房子屬於永久地契而多付租金。** 

**A（3）：選擇面上的差異** 2006和2007年的那一波房產熱潮中，市場上大部分新推出的房產項目還是永久地契項目，但是自2008年以來，這個趨勢有了明顯的變化，房地產市場上推出的項目越來越多是非永久地契，這和新加坡政府近幾年重啟政府售地計劃，推出大量99年土地供發展商競標的政策是緊密相連的。 尤其在2011年後，非永久地契幾乎占據了房地產市場90%的項目份額，自然對於購房者而言，在房型、位置、地點的選擇上會寬很多。 

**A（4）：房屋估價的變化趨勢 - 增值/貶值** 自1998年至2009年，新加坡房地產市場經歷了**兩個周期。** **第一個周期**從1998年至2004年，其中1998年至2000年屬於漲幅期，2000年至2004年屬於下跌期。在漲幅期內，99年地契房地產價格漲幅較快，上漲46.2%，而永久地契項目漲幅在38.2%。 在下跌期內，99年房產也是領跌，永久地契較為抗跌。不過**在第二個房地產周期內，**2004年中至2009年中，99年地契房地產的價格上升和下跌速度，卻都落後於永久地契房地產。 在2004年中至2008年中的漲潮期，永久地契共管公寓價格暴漲了64.7%，而99年地契公寓價格只上升了50.6%。到了2008年中至2009年中的退潮期，永久共管公寓下跌了26.5%，但99年地契共管公寓價格只下跌了23.8%。 在排除短期的房產周期而言，在大周期上，永久項目的貶值趨勢不明顯，因為屬於土地的那部分永不貶值，擁有一間永久地契房地產，最大的好處當然是其土地價格不會隨著時間的流逝而貶值。 另一方面也是因為有限的永久地契土地供應。而99年地契的房子，最明顯的缺點就是地契權限會一天天縮短，導致房地產價格下跌。 然而，一些外在因素卻可以減緩房價下跌的速度，如果非永久地契項目有完善的周邊設施，比如說交通便利，附近有商場，或者名校林立，項目深受買家和租客歡迎，價格就會持守的比較好。簡單而言，非永久地契的項目建成時間越久，貶值趨勢越明顯。 

**A（5）：整體出售（EN-BLOC）** 一般來說，99年地契房地產被集體出售的機會也較小，**而絕大多數成功出售的項目，絕大多數是永久地契項目。**其中一個原因是許多99年地契房地產的屋齡都較小，也維修得較好，所以業主並不急著想將房子以集體的方式出售。 另外一個更重要的原因是，99年地契的房子如果要集體出售，拆除重建公寓，發展商就必須支付一筆錢給政府，以便將地段的地契更新至完整的99年，花費不菲，大量吞噬利潤，而永久地契就沒有這個問題。 

**A（6）：貸款和CPF使用限制** 非永久地契的項目，**剩餘地契少過30年的轉售房產不允許使用CPF還貸，**剩餘地契在30年到60年之間的，需要貸款人的年紀+剩餘地契的年限至少過80年，才可以使用CPF還貸。 所以對於30年房齡以上的老公寓而言，購買時請三思，住幾年以後如果再意圖轉售，**新的買家就有可能遇到貸款和CPF限制，導致房子難以出手。** 

**小編**

**總結**

**對新公寓來說，99年地契和永久地契的價格相差大概15%左右；隨著公寓的年齡增長，這個差距就會越來越大。** 

**總的來說，99年地契的適合中短線投資者，拿到鑰匙幾年內就賣掉，收取利潤；999年和永久地契的適合長期持有者，越久越能顯現價值。** 

**這個特點落實到具體區域具體項目又有非常大的區別，總體而言沒有任何數據可以完全證明永久地契比99年地契更具投資潛力，這真是一個先有雞還是先有蛋的問題，選擇正確的投資地點，正確的價格，相對正確的時間入場始終是任何一項成功房產投資的不二法則。** **![新加坡地契詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1594/15949770.avif?1589859832)**