# 2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/O8mrm Published: 2020-02-18 Source: 獅城新聞 什麼？現在才二月就已經出了年度最無腦投資選擇？不應該都在家隔離嘛？ 如果你真的沒來湊熱鬧看看這個項目的話，就一定錯過了。。。我送的口罩 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256463.avif?1589857761) 話說住在新加坡的你，甚至你是來過新加坡的遊客，也應該認識下面這個地點 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256464.avif?1589857761) ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256465.avif?1589857761) 沒錯~就是Bugis武吉士地區。那麼這個區域的房產價格？是不是不敢想像？ ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256466.avif?1589857761) 的確，位於新加坡核心區域的這裡動輒上百萬的公寓，投資門檻非一般人能所及。 為啥會有無腦機會呢？ 先警告下各位，本文符合小Li飛刀一貫的風格，沒有華麗的廣告辭藻，也沒有激動人心的口號，比如這種： ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256467.avif?1585048699) 也不會有戶型圖、項目site plan、小區配套等素材堆積。。。 所謂無腦，其實是對於我們這種房產從業人員來說，因為看房無數沾手即來。 對於普通投資者來說，並不一定能了解項目的前因後果和來龍去脈。 以下便是本人一貫的枯燥無味的邏輯分析： A. 地理位置 一圖看懂地理位置 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256468.avif?1589857761) 無需多言。。。The M的隔壁馬路就是Bugis Junction大型商圈，下樓就是Liang Seah街火鍋烤魚甜品一條街，任何時候都是人氣滿滿。比如這種景象： ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256469.avif?1589857761) B. 未來土地供應 我們知道決定公寓售價的一個決定性因素就是土地售價，而土地售價是由供需關係決定的。 那麼供應量來說，明顯看得到Bugis的核心地區基本沒有土地了，Bugis地鐵站前的黃金空地Tan Quee Lan ST已經在2019年9月被國浩購得（熟悉或者看過國浩項目的懂他家價格的） https://www.edgeprop.sg/property-news/guocoland-bids-8002-mil-site-tan-quee-lan-street ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256470.avif?1589857761) 對比周圍幾塊政府售地GLS的地價來看，The M 的地價是最低的（1458psf）而且吸引了10方人馬招標。感受下10個開發商搶一塊地說明了怎麼樣的供需關係呢？ https://www.edgeprop.sg/property-news/wing-tai%E2%80%99s-492-mil-bid-middle-road-site The M另一側的空地還是國浩置地（沒錯，又是GUOCO LAND）在去年開盤的高端項目Midtown Bay，成交尺價28xx-34xx，門檻之高使得一般人望而卻步。 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256471.avif?1589857761) 既然GLS不可能密集推出，那麼短期內的土地來源就只可能是集體出售Enbloc，那麼未來的Enbloc能以什麼地價成交呢？參考下新聞並注意其中細節，我們就可以充分感受物以稀為貴。 地點：就在The M隔壁緊挨著 地契：999年 尺價：$3452，注意只是土地價格 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256472.avif?1585048698) 先不提會不會Enbloc成功，足以可見Bugis地區土地的稀缺 C. 投資門檻 投資的話要做足功課，我們就看下周圍的項目一起來比較。 一圖看盡三個項目：從左到右1、2、3分別是Duo Residence （2017交房），國浩的Midtown Bay（2019年10月開盤，2022交房），和一街之隔的The M（即將開盤，2023交房） ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256473.avif?1589857761) 其中Duo Residence目前二手房成交價如下 Studio成交 1.06m-1.2m，1房成交1.28m-1.38m， 2房成交1.88m-2.3m ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256474.avif?1589857761) 去年開盤的Midtown Bay呢？看新聞 https://www.todayonline.com/singapore/midtown-bay-residential-part-guocolands-s24b-mixed-use-project-bugis-launch-oct-5 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256475.avif?1589857761) 是不是下巴都要掉下來了 Midtown Bay的1房成交1.38m+， 2房成交2.08m+ 那麼對比下即將開盤的The M的地理位置，明顯更靠近地鐵站，指導價也是讓人掉下巴 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256476.avif?1589857761) Studio竟然9xxK起，1房1m起，2房1.2m起 那麼稍微熟悉CBD及核心商圈的，哪裡找得到這種價格的較新公寓？ 我們放遠一點看周圍的標誌性項目 比如SouthBeach：最小單位2房3.3m起 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256477.avif?1589857761) 又如Marina One的1房1.6m起，2房2.3m起 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256478.avif?1589857761) 相比之下The M的入場價格99xK是不是顯得「無腦」呢？ D. 租金對比 當然投資的話如果沒有租金支持也是白搭。 我們還是拿一街之隔的Duo Residence來看現有出租市場。 目前DUO的Studio租金3.3k-3.4k，1房租金3.3k-4.5k，2房租金4.5k-5.8k ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256479.avif?1589857761) 而且我們看出租成交量的話，光2019年12月1房和2房就出租成交30間+，平均每天都有單位租出去！可見這個位置和房源是何等的搶手。 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256480.avif?1589857761) 以DUO的租金如此之高，尚能夠有如此搶手表現。我們的The M占據更佳的地理位置和無與倫比的生活便利程度，是不是未來出租更可期呢？何況價格比周圍新項目便宜3成！ E. 對比CBD項目 不少人會問，為啥不投新加坡CBD區域呢？ CBD大家都有什麼印象？人來人往？租金貴？房價高？沒錯！ 但是晚上呢？周末呢？ 下面是CBD的某個地鐵上方明星盤，2019年11月周末的本人實拍 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256481.avif?1589857761) ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256482.avif?1589857761) ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256483.avif?1589857761) 請問你是租客的話作如何感受？ 對比下Bugis地區，有空路過實地的可以去感受下晚上和周末人潮 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256484.avif?1589857761) ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256485.avif?1589857761) 那麼作為租客的你，對比CBD你更想入住哪個地點呢？如果租金還更便宜呢？ F. 增值潛力和離場機會 我們還是看回這個圖，其中Tan Quee Lan ST的空地和國浩Midtown Bay以及The M（圖中1、2、3位置所示）將來會通過天橋連接走道連在一起， 可以想像一個集辦公樓、酒店、購物商場、住宅、地鐵的巨無霸商圈。並且已知The M的價格是三個項目里最便宜的。 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256486.avif?1589857761) 那麼上一個建成這種規劃的地點是什麼地方？ 是Paya Lebar PLQ這裡？當初入場價是多少？現在呢？2017年錯過的是不是心痛？ ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256487.avif?1589857761) 還是Jurong East這裡？當初入場價是多少？現在呢？2013年錯過的是不是心痛？ ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256488.avif?1589857761) 那麼想像下The M附近的在建辦公樓、商場、住宅等將來連接起來會是如何的場景？ 2020年難道還要繼續錯過？ 結合周圍土地供應量和出租需求，建議至少持有8年以上等區域發展成型後藉機出場。 給你個剛剛出爐的隱藏彩蛋：CapitaLand又要在Bugis有動作了。 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256489.avif?1589857761) 當然不要忘了隔壁的Bugis Cube商場在等Enbloc呢，雖然短期沒啥機會。 綜上所述，小Li飛刀分析了地理位置、土地供應、投資門檻、租金回報、離場機會等因素。 至於是不是無腦投資，我估計你根本沒看懂。。。你肯定還是不服的，那就再給個機會來現場聆聽美女為你講解來龍去脈吧。 就在本周四晚上七點The M樣板房，順便來領免費口罩好了。 ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256490.avif?1589857761) ![2020新加坡年度最無腦的——公寓投資選擇](https://www.shicheng.news/images/image/1625/16256491.avif?1589857761)