# 【租房攻略】新加坡租房必知+市場動態！做個聰明的租戶，租房不踩雷、不繳智商稅

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Published: 2022-09-02
Source: 獅城新聞

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你絕對必須收藏的

**新加坡租房指南**

**PART I 租房必知事項



租房子乍看之下似乎簡單直接，但深入了解後就會發現當中錯綜複雜的細節。找出心儀的地點和確定租金預算只是租賃過程的第一步。此外，從搜索房源列表到篩選房屋再到單位參觀，為找房子的過程安排足夠的時間也很重要。理想情況下，應留出至少兩到三周的時間來篩選可租的選項。越來越多的房地產代理人懂得利用數碼平台提供虛擬看房服務，這也有助於節省縮小找房範圍和篩選心儀房屋的時間。以下是在新加坡租房的必知事項。

**一** **租金預算與租期時長**

請務必計算好並決定**租金預算**，計算時需考慮其他經濟負擔和費用，以確保不會出現財務吃緊的狀況。關鍵是：量入為出，租的房子必須要在經濟能力範圍內。除去租金和開支後，你的月收入應還有剩餘資金可以進行儲蓄和投資。

理清預算後，是時候考慮**租期**了。新加坡目前的私宅租期最短為三個月，而組屋單位則為六個月。如今，大多數人會簽署一年或兩年的合約，這使他們在續約或搬到不同的房子時，能有重新協商租賃條款的靈活性。

**二** **地點、住宅小區**

選幾個你最喜愛或認為居住環境還不錯的**地點/社區**，並理清喜歡它們、選擇它們的原因。將下列要點一併考慮在內：租金、生活便利程度；交通連通性；步行範圍內有多少便利設施、上班或上學的通勤時間、個人居住隱私，及周圍的環境（例如，附近是否有大型建築工程正在施工？）

本地私宅可分劃分為三個主要子市場：市區的核心中央區（Core Central Region，簡稱 CCR）、市區邊緣的其他中央區（Rest of Central Region，簡稱 RCR），及郊區中央區外（Outside Central Region，簡稱 OCR）。可想而知，CCR 的租金往往高於其他兩個子市場。

**三** **公共組屋vs.私人公寓**

新加坡能租的房子類型相當多樣，其中兩種常見的是**私人公寓**和**政府組屋**。兩者之間該怎麼挑，則取決於個人預算、生活喜好和住房需求。通常，在本地任何一個區域內，租組屋比租私人公寓會來得較經濟實惠。然而，公共房屋沒有設施，與有圍牆環繞且設施齊全的私人公寓不同。因此，如果對你來說，健身房、游泳池、網球場、多功能活動室和燒烤區等設施很重要，那麼私人公寓應當是你的首選。

**四** **實地看房**

一旦看準了心儀的房子，你或許還有其他擔憂，比如噪音等類似問題。這時的你就可以選擇在不同的日子和時段**再次看房**，來更好、更全面的去**評估實際居住環境**。比如，與周末相比，工作日早晨或許會有更多汽車噪音、道路會變得相對更容易堵車等。

若還有任何疑慮，**不妨多多提問，當下解決**。如果你只租一間房，可以問房東是否能在廚房做飯，或者家中是否允許訪客拜訪。其他類似的問題也包括：是否允許養寵物；單位是不附家具、附部分家具還是附全套家具等等。需要注意的是，附全套家具的公寓，租金往往比較高。

**五** **徹底了解租約所有細節**

在簽署租賃協議之前，一定要仔細閱讀租屋條款，任何不清楚的地方都必須與房東詳談確認。建議聘請專業的房產中介來助你一臂之力。他們能對理想地點、協商過程和評估合約條款給予建議。一些常見問題可能與**按櫃金（security deposit）**或者外籍人士在我國租房的**外交條款（diplomatic clause）**有關。

准租戶也應該與房東**確認處理租房事宜的流程**，以解決租賃期間的維護和修繕等問題。這包括聯繫房東的方式、回復時間以及承擔維修費用的人等。

一旦選定並租下單位，租戶應以書面形式清楚地記錄房屋交房時的最原始狀況，並附上照片/視頻存證。**白紙黑字記錄一切租房細節**，將大大減少將來租約到期歸還單位時可能會出現的紛爭。 

**PART II**  **房東市場

租戶該怎麼辦?**

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如果你想從現在市場中租一套公寓，需要付的租金可能會比一年前高出許多，因為租房需求已超過了出租房源的供應量。一起來了解租金上漲的細節及准租戶的必知事項吧！

**一 為什麼租金還在漲?**

造就強勁的私宅租賃市場有好幾個因素。私人公寓租賃需求由各方面支撐：**外**籍勞動力回流、邊租房邊等待新房子完工的租戶，或也包括暫時買不起房子便轉而租房的人。另一方面，隨著房價上漲，部分屋主可能會為了抓緊資本增值的優勢而選擇賣房，並在重審個人房地產規劃的當兒，決定暫時租房子。 

此外，一些共享居住（co-living）運營商也在公寓租賃市場活動，為提供共享居住空間選項而租下單位。這些各種不同的需求來源，帶動了租金增長。值得注意的是，一些外籍人士可能願意支付更高的租金去鎖定自己想要的出租房，進而推高租金。

市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）數據顯示，2021 年 4 月至 5 月期間，再到 2022 年同期，**平均月租出現全面性的大幅上漲**。五居室單位的租金漲幅最大，2022 年 4 月和5 月份同比增長 39% ，平均月租達S$12,951。同時，與去年同期相比，一居至四居室私人公寓，平均月租在 2022 年 4 月和 5 月份增長了約14% 至 16%（見表 1）。

理解這些數據的過程需要注意的是，**這些數字都是平均值**，個別租賃交易的租金漲幅可能會有很大差異。比方說，據博納代理人所反饋，在租賃需求強勁的情況下，**房東將租金提高 30% 或 40% 的情況其實並不少見**。

**表1：非有地私宅的平均月租**

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*來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統*

*（數據於2022年7月4日取得）*

鑒於出租房數量趨緊，**預計租金數額或將居高不下**，並有可能在今年餘下時間出現進一步上漲。同時，如果房東選擇將生活成本的增加轉嫁給租戶，通脹壓力和利率上升可能會對租金產生一定的影響。

**二** **獅城熱門租房區有哪些?**

雖略低於 2021 年同期的 36,942 份，但今年前五個月的租賃量依舊良好，共有 34,306 份租約合同。預計，租賃需求將在 2022 年剩餘時間內保持平穩。但是，出租房有限的數量，可能會限制交易量的增速。 

據觀察，各個細分市場的租金需求依舊堅挺。市場觀察表明，租房預算或許較充裕的外籍人士，更喜歡 CCR 和 RCR 的大房子，尤其是那些地點方便、靠近地鐵站和便利設施的住房。

**表 2A：十大熱門租屋地區龍虎榜**

**（2022年1月至5月 對比2021年1月至5月）**

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*來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統* *（數據於2022年7月4日取得）* 

最熱門的幾個租房區主要位於 CCR 和 RCR。其中，第 9 區最受歡迎，而第10 區緊隨其後（見表 2A）。雖然與去年同期相比，2022 年前 5 個月的出租量出現下滑，但這可能是由租賃需求旺盛，導致待租單位供應緊張所致。這些熱門地區的中位數租金，也在過去的一年內上漲了 10% 至 15%（見表 2B）。

**表2B：十大熱門租屋地區龍虎榜的中位數租金** **（2022年1月至5月對比2021年1月至5月）** 

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*來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統*

*（數據於2022年7月4日取得）*

**想租房的請注意!** 

建房工程延誤再加上熱度不減的需求，已推高了租賃量。如今**正值房東市場**，許多出租房源通常會在發布後的幾個小時內，收到近乎源源不絕的詢問。有了現成的租客群，房東將會堅持自己想要的租金，幾乎沒有商談的餘地。**房東也會對租戶人選更挑剔**，因為他們知道後面還有非常多想跟他們租房的人。

**以下租房貼士或許能在當今競爭激烈的市場中助你一臂之力：**

1 提前算好租房預算。將每月開支和個人儲蓄納入考量後，**理清自己能負擔的租金數額。**

2 按個人**需求和優先考量**做好相關規劃。按自己的首選地點、房屋類型、便利程度和周圍設施、全套家具/部分家具/無家具空房，以及和所需租賃期限，去整理一份組屋篩選名單。

3 必須**做足租房相關的功課**。與房地產經紀人一同評估近期租房交易和可用房源供應。

4 請**備好現鈔**，才能簽署意向書（Letter of Intent）時支付誠信押金（即訂金），一般為一個月的租金。別忘了準備租房的保證金（security deposit），數額通常是一個月的月租乘以租期年數。

5 切記，租戶需支付**租金印花稅（rental stamp duty）**。如果租期為 4 年或更短，印花稅將按租期總租金的 0.4%來計算。

在飛速運轉的市場中，**一不留神就會錯失良機**，所以把一切必要信息和現金都準備好非常重要。建議聘請一位經驗豐富、辦事可靠且有見識的房地產經紀人，助你尋找租屋並與房東交涉。

**租房市場** **活躍度不減** 

對於新加坡樓市，包括房屋租賃市場在內，博納研究持謹慎且樂觀的態度。 總體而言，新加坡於2022年的國內生產總值（GDP）預計仍會增長 3% 至 5%（截稿時），經濟狀況和勞動力市場仍然健康。 然而，需留意的一些下行風險包括，通脹上升導致全球加息、全球增長放緩，以及供應鏈中斷。 

根據市建局的私宅房地產租金指數，2021 年全年，私宅房地產的租金增長了 9.9%。 預計，2022 年租金將以相近甚至更快的速度攀升。

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