# 樓市咽得下更強降溫苦藥嗎 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/OwyMq Published: 2022-05-16 Source: 獅城新聞 ![樓市咽得下更強降溫苦藥嗎](https://www.shicheng.news/images/image/1696/16967235.avif?1652612429) 本地私宅價格連續八個季度上揚，分析師預計，發展商第二季將推出更多新項目，市場可能回溫。 一旦樓市需求回溫甚至過熱時，當局必然會再出手開出更多降溫苦藥，包括開出截然不同藥方。 如果說降溫措施是一劑降火苦藥，那為樓市第一季表現「把脈」結果顯示，這劑苦藥的藥效並不強，樓市依然有一絲亢奮熱象。 根據市區重建局最新發布的數據，今年第一季價格環比上揚0.7％，雖然低於前一季的5％增長，但比之前預估的0.4％稍高，這也是本地私宅價格連續八個季度上揚。 分析師預計，發展商第二季將推出更多新項目，市場可能回溫，今年私宅價格預料上升2％至5％，延續去年上揚10.6％的漲勢。 對比2013年1月和2018年7月上兩輪降溫措施，前者導致隔年私宅價格下跌3.5％，新私宅銷量跌超過44％；後者導致私宅價格連續兩個季度下滑，累積跌幅雖僅0.3％，至少扭轉當時樓市猛漲9.1％的凌厲走勢。 老實說，政府這次開出的降溫「藥方」劑量更重、範圍更廣。可是它產生的藥效似乎越來越弱。顯然的，政府這幾輪降溫措施換湯不換藥，所採取方式大致相同，使得本地樓市如同打了兩劑疫苗一樣，如今抗體水平提高，越來越能適應變化，也越來越強韌。 大量完工私宅 料一兩年內「殺」到 樓市離不開供應和需求關係，私宅價格為何久久不降，主要還是供不應求。 過去兩年，因疫情關係，許多住宅工程項目延後完工，造成樓市供應量短缺，供不應求情況下，私宅價格居高不下。 不過，隨著疫情逐步平穩和入境限制放寬，這些延誤項目預計在下來一兩年完工。 事實上，接下來樓市將迎來一波私宅完工潮，從現在至2024年估計有超過4萬個單位完工，較疫情前高出近一倍。這主要是2017年多個集體出售項目重新發展的結果。 大量私宅「殺」到，必定會對整個出租市場和樓價帶來上升阻力。特別是不少完工私宅是超過1000個單位的霸級項目如聚寶園（Treasure at Tampines，2203個單位）和鑫悅府（Normanton Park，1862個單位），這些項目不乏投資型買家，項目完工後他們預料會把手中單位出租或賣出，以賺取盈利。可是租賃或轉售市場需求是否足以「消化」激增的供應量呢？更有甚者，當這些人爭相調低租金或轉售價，它可能形成房價螺旋式往下跌。 不少發展商也說，私宅價格節節攀升的另一個原因是建築成本增加。因通脹和地緣政治關係，建築材料、運輸和人力成本近期上揚，他們「迫於無奈」只好把成本增加轉嫁給買家。 然而，建築成本只占項目發展成本的兩成至三成，私宅價格上揚主要還是地價不斷高漲，而這又歸因於發展商標價雄心勃勃。像約兩個月前武吉巴督西8道的執行共管公寓（EC）地段招標截止，在降溫措施影響下，該地段仍吸引九方競標，還刷新EC紀錄。 為取得新地段，發展商大膽砸錢，最終卻是買家高價「買單」。長遠來看，這將對樓市穩定發展帶來負面影響。 高通脹低增長等因素 引發「完美風暴」擔憂 通脹所引發的另一個問題是房貸利率調高。目前，全球央行為對抗高通脹，紛紛調高利率。本地房貸利率從疫情時的約1.4％，如今悄然上升至2％以上水平。 疫情前，全球利率正趨向正常化，本地房貸其實處於2.2％至2.6％的水平，理應繼續走高。只不過疫情這隻「黑天鵝」打亂了利率走勢，造成過去兩年全球超低利率環境。現在這個局面已不復存在，反之，隨著高通脹這隻新「黑天鵝」的出現，房貸利率預計回升。 房貸利率就像汽油價格一樣，總是升得快、跌得慢。在疫情和俄烏戰爭等重大事件影響下，房貸會升多高，誰都說不準，要知道2006年全球金融危機前，本地房貸利率是在4.5％左右的水平，上世紀90年代末房貸利率一度還升至8％至9％水平。即使從歷史水平來看，過去30年的房貸利率平均超過3％。由此可見，房貸利率高於現在水平應是常態，而非異常。 宏觀經濟的高通脹、低增長，加上本地完工的新私宅單位進入歷史高峰期，種種因素不禁讓人擔憂這會不會引發一場「完美風暴」？ 諷刺的是，房貸利率走高竟然成了一些房屋經紀的銷售手段。他們趁機鼓吹買家趕快買房借房貸，以免房貸利率上揚而「遭殃」。這無疑是在巨浪席捲前，還鼓勵人們說：到海邊游泳吧，否則巨浪拍岸後就沒機會遊了。 樓市走勢變化莫測，彭博社上月報道，亞太區幾個房價最貴的城市現在都出現降溫趨勢，香港、雪梨的房價開始下跌，前者從去年8月的紀錄高點下滑7.3％，後者連續兩個月下跌，顯示高利率和經濟逆風因素導致買家選擇場邊觀望。另外，中國房價持續下跌，低迷形勢暫無終結跡象。而在亞太區外，美國和英國主要大城市房價還在上揚，但有分析師提醒，住房市場已估值過高，勸投資者見好就收。 相信政府正密切留意著全球經濟局勢，以及本地與全球樓市變化，一旦本地樓市需求回溫甚至過熱時，它們必然會再出手開出更多降溫苦藥，包括開出截然不同藥方。2013年1月，政府推出新一輪降溫措施，全面調高ABSD，私宅需求依然旺熱，促使它該年6月出台了TDSR。 良藥苦口利於病，樓市因「吃得太多」導致火氣過盛，而苦味就是去這個火氣的。這劑降溫藥方或許非常苦，但如果把它想像成是一道健康苦瓜湯，就不覺得苦，可能還覺得苦味中含有一種涼涼感覺。就不知道樓市還咽得下這劑苦藥嗎？