新加坡從雜草叢生
棚戶區林立的小漁港
轉變成高度現代化
的花園城市
那麼新加坡是怎麼做到的呢？
城市規劃的作用功不可沒
今天就帶大家來探秘
新加坡城市概況
新加坡總面積為721.5平方千米
僅相當於北京市總面積的4.4%
國家總人口約為560萬人
人口密度約為
7700人/平方公里
是北京的5.8倍
儘管人口密度這麼高
新加坡卻少有交通擁堵等城市病
基礎設施齊全
這到底是怎麼做到的？
新加坡整體規劃策略
儘管新加坡是個小國
國土面積有限
城市規劃者還是
根據人口規模和布局
設置了相應的等級
整個國家劃分為5個大區
全國分為5個大區
5個大區再分為25個衛星鎮
衛星城分散了對市中心的交通壓力
每個次級中心單獨設計了
相應等級和規模的
交通轉換中心
大型商場超市
學校以及醫療機構
來滿足生活的各種需要
這樣就不需要每個人都要
去CBD來購物或消費
大大緩解了交通壓力
以及對市中心的人口壓力
城市規劃的奧秘
要說新加坡城市規劃
那是有名的高瞻遠矚
新加坡從以前的小漁村能發展成
現在的國際金融中心地位
和它的為才是賢
重用有才能的專業人士
有很大的關係
在這邊生活18年多
新加坡政府提前說的
每一件事情都在一一實現；
它也非常開明，政府每5年
做一個提前規劃
把這個掘金機會攤開給你看
未來5年要重點發展區域和重點
都在MasterPlan
Master Plan 的5年規劃
也會出一個Concept Plan
對未來10年發展有個
大致的藍圖和概念
要說MasterPlan
是有細節的細線條規劃
比較細分詳細
那Concept Plan就是粗線條規劃
比較大致簡約
能了解Master Plan
你就會掌握下一個
發展規劃，掌握先機
洞悉未來房產發展潛力最大的區域
不僅於此，會讀Master Plan 的圖
新加坡的城市規劃悉數攤開給你看
在投資房產時掌握得好
會看到不少賺錢或房產增值機會
一貼帶你看懂
房產增值的契機
2003年計劃發展的淡濱尼區域中心
和2008年計劃發展的
裕廊東西部區域中心
都由不怎麼發達的幾片草坪
分別在2008年及2013年發展成
商場及辦公樓林立的
繁華的區域中心
記得2013年6月
裕廊東地鐵旁的新項目
JGateway 成了新加坡
非常少見的日光碟，一天賣完
那時$1350/方尺的均價
在西部地區算非常高的
且2013年房價在高位
照理說2013買房的人
很多現在還沒有持平
但猜猜看現在J Gateway的
轉售價賣多少？
J Gateway
J Gateway為什麼這麼火？
J Gateway這麼火，和裕廊的發展2008Master Plan有很大的關係。2008年之前，裕廊東還只是一個有兩個商場的西部地鐵轉換站。之後Master Plan公布，幾年後，裕廊東有了5個商場，辦公樓林立，人氣非常旺。而且相鄰的湖區有發展第二個金融中心的規劃。
答案揭曉，J Gateway最近的轉售記錄，今年2月一間2房公寓高樓單位成交價$1872/方尺，最近成交的5間也不低於$1800/方尺的價位。就算以$1350的買價來算，這些賣家賺了差不多30%，而這還是在高位買入的。$1800/方尺這個價位可以和靠近女皇鎮地鐵（相當於國內3環左右的位置）的近期新樓盤媲美，而裕廊東的地理位置只相當於大城市5環的位置。
如果你相信政府且熟知
Master Plan2008
也許這次的賺錢機會
就是屬於你的
最近一期的Master Plan是
Master Plan2014
重點發展區域是烏蘭
所以烏蘭會是下一個
有潛力的發展區域
由於項目規劃更大型
湯申地鐵，南北高速公路的
工期會到2021年
烏蘭中心發展成熟還需要2-3年
這恰恰是乘低位可以投資的原因
最近烏蘭中心的
一片綜合性地皮開始招標
一旦地價出來
勢必帶高整個烏蘭中心附近
被低估的公寓轉售價格
每5年一次的Master Plan
算算快到了新規劃出來的時候了
新 Plan出來的時候到時
我會詳細解析
Master Plan 有5年規劃
卻又不止如此
它還有城市土地總規劃
土地總規劃
包括用途 -住宅，商用辦公樓，商住兩用，輕工業，重工業，教育用地，公益用地等，也包括容積率，限高，有地住宅區域劃分等。就等於一張藏寶圖，讀懂了它就會有寶藏等你挖掘
而這個系統的分析依據就是MASTER PLAN
https://www.ura.gov.sg/maps/ -》base map -》 master plan 2014
這花花綠綠的顏色
代表不同用途用地
之前提到的woodlands 11 這個項目是沿著烏蘭12道上的輕工業帶的幾片地的第一片地，我們通常叫做第一片地優勢，也就是它會最便宜最有先機，而投資人看到的就是比較增值潛力了
圖中是烏蘭12道沿著大路的輕工業帶（淺紫色），一共好幾片地，但一直只是規劃還沒有開始實行。當2011年woodlands 11推出後，這個輕工業帶項目相當於被啟動，恰逢住宅的額外稅開始徵收，投資者尋找好的沒有額外稅的投資項目。Woodlands 11當時是最便宜的第1片地，隨後的第2塊地 Primz Bizhub,第3塊地 woodlands Horizon 和 第4片地 Mega @woodland, 地價一塊比一塊高，所以之前買woodland 11的人比較容易有利潤。
2011年工業房產熱，烏蘭輕工業區將要出來一條幾片輕工業用地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺，項目規劃又好，又是First MoverAdvantage(通俗點講就是最便宜的第一塊地的優勢)，$50萬新幣就可以買一間廠房，門檻極低。我做了系統的分析，讓投資的客戶都賺到了錢。這個系統的分析就是Master Plan
幾個月後woodland 11 的第二期投資者蜂擁而至，價格變成300多每方尺，差價20%多。那時工業地產可以投機，到2013，2014年的頂峰，它漲到400多每方尺。和第一期的差價漲了至少50%，15萬新幣頭期，3年收益1.6倍，年回報率55%
這也從事實證明
看明白Master Plan
就能找到較好的投資依據
是穩步投資的根基
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孫倩
孫倩，微信公眾號 新加坡獅城房地產(帳號：sghouse65)創辦人，定居獅城18年，房地產行業任職8年，現任新加坡上市房地產經紀公司ERA的高級執行董事。為人熱情真誠，通曉中英雙語，有豐富的房地產知識與見解。幫助很多中國同胞在新加坡置業，安家及投資，成交總金額過億新幣。業績一直名列前茅，堅信以誠待人，始終客戶優先，做事認真負責，深獲好評，獲獎無數。
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