# 所有公民PR注意！在新加坡，用公積金買房竟有這些規定！不是所有的錢都能用
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Published: 2025-11-26
Source: 獅城新聞
眾所周知，新加坡公積金CPF的最大功能除了保障我們的退休收入，以及幫助我們看病外，還有一個重要功能就是輔助我們買房。
如果你正在考慮在新加坡買房，但不確定如何使用公積金存款，又有哪些規則需要遵守，椰子這裡有一份詳細的攻略。
根據目前的規定，我們買房可以動用公積金是有限的。如果不清楚這個規則，有可能會臨近買房，才造成超出預計的財務壓力。
可以使用哪個公積金帳戶購買房產？
在新加坡購買住房時，你的公積金普通戶頭OA是關鍵所在。
這個帳戶里的資金可以用來支付與房產相關的費用，無論購買的是預購組屋BTO Flat、轉售組屋Resale Flat，執行共管公寓EC，甚至是私宅（只要是住宅性質）都適用。
但關鍵在於——並非帳戶里所有的錢都能動用。無論是計劃購買預購組屋、轉售組屋還是私人共管公寓，公積金局都已明確規定了普通戶頭儲蓄的用途。
以下是你可以使用公積金普通戶頭支付的費用概覽：
①首付款：如果買的是組屋，如果申請建屋局貸款，首付款可以全部來自公積金。如果使用銀行貸款，則最多只能動用公積金的20%——剩餘的5%必須用現金支付。
②每月貸款償還：一旦房屋歸屬你（或你正在辦理手續領取鑰匙），就可以用普通戶頭存款來支付每月的貸款分期付款，無論是還給建屋局還是銀行。
③印花稅和法律費用：包括買方印花稅以及任何額外的法律或產權轉讓費用。
④建築貸款（僅限私宅）：如果你正在建造自己的有地住宅（而不僅僅是購買現成房產），並且符合公積金局的資格規定，你的公積金可用於償還建築貸款，甚至購買土地。
⑤家庭保障計劃HPS保費：這僅適用於組屋。如果你使用公積金支付組屋的每月分期付款，你必須加入家庭保障計劃。該計劃在房屋所有人因故死亡、患有絕症或永久殘疾時，幫助償還未清的住房貸款。
可以使用多少公積金來購買房產？
不論購買哪種房產，能夠提取的公積金都有限，實際能使用的金額取決於幾個因素。
1）估價限額Valuation Limit
估價限額指的是購房價格或購房時房產市場估價中的較低者。
舉個例子，假設你以55萬新幣的價格購買了一處房產，但銀行或建屋局對其的估價是50萬新幣，那兩者將取數字更低的那個（也就是50萬）作為估價限額。
你可以使用公積金普通戶頭儲蓄直到此金額來支付房產費用（包括首付款和貸款償還）。
一旦達到了這個估價限額，如果你未滿55歲且留足基本退休存款BRS，否則將不能再動用OA戶頭裡的錢了。如果你年齡在55歲或以上，也需要確保退休戶頭和普通戶頭的總額達到基本退休存款BRS。
2）住房提取限額Housing Withdrawal Limit
住房提取限額是可用於一處房產的公積金絕對最高金額，目前設定為估價限額的120%。
假設房產的估價限額是50萬新幣，該數字為60萬新幣。這是你能為該房產使用的公積金上限。一旦達到這個上限，就不能再使用公積金了，無論你的CPF普通戶頭裡是否還有錢，有沒有滿足退休金要求。
需要注意的是，達到住房提取限額並不意味著貸款已全部還清，它僅僅意味著不能再使用公積金還款，因此，買房時如果你選擇較長的貸款期限，你很有可能在貸款結束前就達到住房提取限額，剩下的貸款必須用現金支付。
一些購買房產的額外規定
1）針對首套購房者
對於購買第一套房子的買家，只有當這套房子的產權能覆蓋到房屋最年輕的買家直至95歲，才被允許使用最高可達估價限額的公積金。
如果產權不能覆蓋到95歲，公積金使用額將按比例計算，產權越短，可使用的公積金比例就越小。
公積金局將決定可以使用的普通戶頭儲蓄金額。這會根據購房價格或估價中較低者的一個百分比來計算的。你可登錄公積金局網站查詢具體能用的數字：https://www.cpf.gov.sg/member/tools-and-services/calculators/cpf-housing-usage
2）針對購買第二套房產的買家
如果您已經擁有一套住房並希望再購買一套，公積金的使用規定會變得更加嚴格，特別是當您考慮購買第二套房產用於投資時。
當局規定，只有在留足了規定的退休金後，才能將公積金普通戶頭儲蓄用於第二套（或後續購買的）房產。
此金額取決於房屋全部所有者是否擁有一套能夠覆蓋房子他們住到至少到95歲的房產。
如果滿足該條件，他們的公積金帳戶（普通戶頭+特別戶頭）中必須留足基本退休存款。任何多餘的普通戶頭儲蓄都可在現有的估價限額和提取限額規則內，用於購買第二套房產。
如果現有的所有房產都不能覆蓋到95歲，則必須留足全額退休存FRS（基本退休存款的兩倍），剩下的普通戶頭儲蓄才能用於購買另一套房產。
在新加坡，任何人不能同時擁有超過一套組屋。因此，上文中的 "第二套"或"後續"房產時僅指私人住宅房產，例如共管公寓或有地住宅。
同樣值得指出的是，對於這些後續購買的房屋，即使房屋產權超過95年，公積金的使用上限也設定為估價限額的100%。
申請使用OA存款購買房子的流程
在確定公積金使用金額和用途後，下一步是申請當局批准。申請流程會根據購買的是組屋還是私宅，以及貸款方是建屋局還是銀行而略有不同。
①購買了申請建屋局貸款的組屋
如果直接向建屋局貸款，您需要通過建屋局的系統來啟動公積金普通戶頭存款的使用。有兩種申請方式：
1）通過建屋局電子服務在線申請
訪問建屋局網站https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/homepage
找到名為"Commence the use of CPF / Vary CPF deductions for HDB housing loan instalment"的服務，並用你的Singpass登錄
按照指示說明進行操作，包括想使用多少公積金
2）親臨任何一間建屋局分局申請
前往離你最近的建屋局分局填寫並提交"CPF Withdrawal Form (PHS9)"，工作人員可以幫助您覆核公積金使用資格，並解答有關扣款限額或還款計劃的任何問題
請記住，使用公積金買房需要你本人授權，並明確指定金額和期限後才會開始。如果你沒有主動設置，就需要用現金支付貸款月供，直到關聯上公積金為止。
此外，如果你計劃之後調整公積金使用金額（例如減少每月扣款額），則需要再次通過同一服務辦理。
②購買申請了銀行貸款的組屋
如果你的組屋申請的是銀行貸款（而非建屋局貸款），申請流程將通過公積金局處理，而非建屋局。
這個過程相當簡單，但最遲需在每月月供到期前5個工作日設置好。否則就不得不先以現金支付該月的月供。
申請方法如下：
訪問公積金局網站 www.cpf.gov.sg，並使用的Singpass登錄
找到電子服務"Use CPF for my Property"
按照步驟授權公積金局與你的律師和銀行協作，之後設定每月從公積金中扣除多少金額用於支付房貸月供，並指明未來是否希望使用公積金進行部分或全額提前還款
一旦獲批，公積金局將與你申請貸款的銀行協調，並開始每月從你的CPF普通戶頭中扣除約定金額。
此方法適用於以下情況：購買新組屋但使用銀行貸款融資，或使用銀行貸款購買轉售組屋。你留意你的公積金使用限額，特別是估價上限和提款上限，這些限額可能會隨著時間的推移而生效，並要求你用現金補足差額。
③購買私人住宅房產
如果你購買私人住宅房產，無論是私人公寓、有地住宅，還是已達到最低居住年限的執行共管公寓，使用公積金普通戶頭存款的流程與用於銀行貸款組屋的情況非常相似。
你同樣需要訪問公積金局網站 www.cpf.gov.sg並登錄，並使用"Use CPF for my Property"電子服務。
接下來，你需要提供必要詳細信息，包括：來自銀行的貸款信息、律師的聯繫方式、關於公積金應如何使用的指示（例如：用於支付每月貸款月供、律師費、印花稅）
與組屋銀行貸款一樣，你最遲需在預定扣款日期前5個工作日提交申請，以避免延誤或需要提前用現金支付。一旦一切就緒，公積金局將與你的律師和銀行協調並開始扣款。
需要明確一點，如果你用了公積金買房，之後又出售了該房產，你需要歸還所使用的公積金。
具體來說，你必須退還所有用於購房的公積金儲蓄，這包括首付款、印花稅和每月月供，再加上應計利息（目前年利率為2.5%）。這筆金額將返還至你的公積金普通戶頭。
如果售房收益不足以全額支付這筆退款，並且該房產是以市場價或高於市場價出售的，則無需用現金補足差額。公積金局將只收取償還未付貸款後剩餘的售房款。
你可以通過使用Singpass登錄公積金局網站，查詢出售房產後需要返還至公積金戶頭的金額。
進入"My Property"欄目，該欄目會顯示你已使用的公積金總額（包括應計利息），也就是售房後必須返還到你公積金普通戶頭的金額。
建議大家最好在出售房子前查詢哦~