# 因為疫苗，新加坡冷藏倉庫貴了

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Published: 2020-12-29
Source: 獅城新聞

《聯合早報》12月28日報道：隨著冠病疫苗出爐，新加坡力爭成為疫苗的儲存和分發樞紐，新加坡冷藏物流倉庫的租金預計會上揚。

房地產諮詢公司高緯環球（Cushman & Wakefield）日前發報告指出，由於疫苗須低溫儲藏，全球對冷藏物流設施的需求料上升。此外，科學家預計冠病疫苗會像流感疫苗一樣，需要每年接種來維持有效性，對全球冷藏物流設施帶來持續的需求。

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該報告指出，全球製藥公司正在將產品組合和焦點轉移到生物藥劑上，生物藥劑是由生物成分製成。生物藥劑的蓬勃發展意味著冷鏈運輸和包裝上的支出會增加。冷鏈物流涉及在控制溫度的倉庫存儲貨物，以及使用冷絕緣運輸車輛分發貨物。

所有保健產品中約有25％對溫度敏感，在整個運輸過程中保持特定的溫度範圍是至關重要的。此外，電子商務和網上買菜也推動了冷藏物流需求。

高緯環球指出，冷藏倉庫的租金比普通倉庫高得多，根據設施的類型（冷藏或冷凍）以及所處的地區，租金可高出50％至100％，甚至更高。

冷藏倉庫租約較長 一般介於10年至20年

在新加坡，冷藏倉庫每月的租金介於每平方英尺2.50元至3.50元，但這預計會上揚，尤其新加坡力爭成為疫苗儲存和分發的樞紐。

高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯說：「冷藏設施由於需要安裝絕緣設備和機器，發展成本更昂貴，但租金溢價可吸引發展商建造冷藏倉儲設施。投資者和發展商也正在考慮，把傳統倉庫改造為冷藏倉庫，來賺取更高的租金。」

高緯環球新加坡執行董事兼物流與工業房地產部主管王俐頻指出，新加坡病毒阻斷措施第二階段期間囤貨的現象，導致物流設施的需求激增。同樣的，隨著新加坡改善基礎設施，來確保安全儲藏和分發疫苗，冷藏物流市場會出現更多租賃和投資活動。

報告指出，由於冷藏倉庫供應有限，並且需要按照特定要求來改造，租戶往往簽下較長的租約，介於10年至20年，而一般倉庫的租約僅為三年。冷藏倉庫租約也包含租金調升的部分，一般和通貨膨脹率掛鉤。

冷藏倉庫租戶續約的可能性也更高，因為在同一地點找到其他合適的設施不容易。

此外，冷藏倉儲設施的租戶往往也支付房地產稅、維修費用和大樓保險費用，對投資者來說管理要求低。

亞太的冷藏倉庫存儲容量有限，全球冷鏈聯盟（GCCA）數據顯示，2018年美國城市人均的冷藏倉儲容量為0.5立方米，菲律賓和印度尼西亞的僅是這個數字的十分之一。

亞太地區若要達到美國的水平，要增添4億1100萬立方米的供應，這是目前供應的近兩倍。

李敏雯說，雖然冷藏物流領域還處於萌芽階段，但預計未來數年會轉型為主流領域，需求增長會超過供應。

保守型投資者可收購已經擁有長期租戶的冷藏物流設施。尋求高回報的投資者則可以探討綠地和棕地發展項目，並可在項目開市前與營運商及組合達成合作，降低完工後的空置率風險。