# 為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR? URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/Q7ZE8 Published: 2025-07-28 Source: 獅城新聞 房價vs收入 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679427.avif?0) 這張圖大家應該都不陌生。我今天就來快速複習一下，這對你們來說沒什麼新鮮的。我相信你們之前看過我的視頻，可能也見過這張圖。現在關鍵的問題來了：每平方英尺300塊算便宜嗎？你會買嗎？我覺得答案是會的。但如果我告訴你，買了之後沒人能承受得起，你根本出不了手，你還會買嗎？我想很多人的答案會變成不買。所以我想告訴你的是，這個價格只是一個視角。那今天的情況又怎麼樣呢？ 每平方英尺是2500塊，但我能跟你說你是能脫手的，因為有人買得起。那你會考慮買嗎？ 我覺得答案肯定是會考慮的，對吧？那以前有沒有時候是300塊一平方英尺？其實有的。 看這張圖，從1976年一直到2006年，確實有段時間是300塊一平方英尺，甚至漲到1000塊一平方英尺。那時候便宜嗎？便宜啊。但為什麼你爸媽或者你爺爺奶奶當時沒去買十套呢？ 那些？你本來今天就能靠繼承下來的遺產變成地產大亨，你知道吧？ 事情是這樣的，紅線代表收入，藍線代表房價。你會看到，從1976年一直到2008年，紅線都低於房價。是的，當時房子確實便宜，但重點是，這可能是他們一生中最貴的一樣東西。最重要的問題是，假如…… 我人生發生了點事，導致我賣不出去？當時情況就是這樣。那也是他們害怕的原因，正是這種恐懼讓他們不敢買房，之前他們手上有十套房，因為擔心沒人能買他們的房子，沒人買得起，結果他們出不了手。 現在時間推到2006年，你會看到紅線和藍線交叉，那就是我們說的房地產繁榮期，對吧？房地產繁榮就發生在那個時候。 市場波動很大，因為我們非常受外部市場因素影響，比如雷曼兄弟事件，或者股市的任何動向都會影響房價。考慮到這些，當時政府推出了14輪調控措施。現在我想請你注意這一點，你能看到紅線（收入）已經遠遠超過藍線（房價）嗎？ 從這麼小的正差距來看，你能理解嗎？差距，今天變成了這麼大的正差距。大家，我想提醒你們政府的觀點。 **政府認為買房是剛需。就是說，不管房價多貴，只要你能負擔得起，就會買。好，關鍵是這樣。藍線在這裡，代表房價。** **今天可能是每平方英尺2500塊，也可能穩步漲到3000塊。只要紅線繼續，退出渠道總是有的。** ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679428.avif?0) 這個方向會繼續發展，**因為在新加坡買房是剛需。既然是剛需，不管多貴，只要你買得起，還是會買。現在關鍵就是市場共識——買家願意買，賣家願意賣。** 為什麼今天Woodlands的房價還能維持在每平方英尺2000元，CDL敢這麼定價？就是因為這是剛需。Woodlands已經十年甚至更久沒有新樓盤推出了，人們想住新房，就會買Woodlands的房子。 他們可以喊每平方英尺2000塊的價，但如果沒人買，那價格肯定撐不住，CDL也只能降價。但事實是今天有人買，說明是有需求的，有需求價格才會穩。 就像我說的，他們買是有需要的，所以不管多貴，只要買得起，還是會買。過去三年，本來就應該這樣。 這次是新冠疫情危機，如果你看新冠疫情期間，收入確實下降了，大概跌了差不多50%。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679429.avif?0) 不過因為新加坡買房是剛需，他們還有很大的緩衝空間，還是買得起，還是能買房。沒錯，繼續說。 其實一年前也經歷過一波經濟衰退，你們知道嗎？確實有人失業了，確實發生過這樣的事。但考慮到這些情況， ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679430.avif?0) 因為白色正差，人們還是買得起，還是能買得起。人們還能負擔得起，還是能買得起。這就是為什麼這張圖表特別重要，也是接下來幾張幻燈片里我講CCR升值時的基礎。 為什麼CCR虧錢 現在我們來看看，為什麼CCR會虧錢，但不僅僅是CCR嗎？ 我們回到2010年。過去CCR有兩個大問題：**需求不足導致購買力低和安全保障差，還有產品方面的問題。** ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679431.avif?0) 問題是沒法居住的。**首先，過去價格差距太大，社會根本沒法進步。** 然後去中心化發生了，大家都以為去中心化搞死了CCR，因為它把所有需求從城市拉到了大眾市場的城鎮。 但其實這樣一開始反而加劇了CCR的需求問題，**接著又有大量外國人湧入，因為外國人隨時可以打包走，**不管他們投了多少錢在新加坡。他們早就對自己國家的貨幣波動做了對沖。這也是他們一開始願意付額外買家印花稅（ABSD）的原因。他們的錢已經轉移出去了。 可以這麼說吧，外部市場一有動靜，他們隨時可以撤資走人，這就會引發連鎖反應。這就是我們以前在CCR遇到的需求問題。**那產品問題呢？過去我們的布局非常糟糕**。如果還能回憶起以前的情況，... ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679432.avif?0) 很多CCR的樓盤都有誇張的凸窗、花槽，還有陽台，陽台空間大但布局奇怪，還有一些小開發商做的質量很差。這怎麼能住人呢？ 現在我們來深入分析問題，先看看**需求問題**。從這裡可以看出需求的問題。 2010年OCR的價格是每平方英尺800到1000，RCR是每平方英尺1300-1500，CCR是每平方英尺2500到3500。相比之下，現在OCR價格是每平方英尺2400到2600，RCR是[2600-2700](https://www.shicheng.newstel:2600)。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679433.avif?0) CCR，或者說現在叫中央區，價格從每平方英尺2700元漲到3500元。 但你可以看到，過去由於價格差距太大，社會階層的進階出現了斷層。 人們可以從外環區（OCR）升級到內環區（RCR），但由於價格差距太大，根本無法進入中央區（CCR）。 從那以後，隨著人口持續增長，大家都卡在了外環區和內環區之間。你可以從這張進階圖看到外環區（OCR）的情況。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679434.avif?0) RCR和CCR。OCR到CCR的差價大概每平方英尺1700。RCR到CCR的差價大概每平方英尺1000。能買CCR的只有中彩票的人。 除此之外，除非你突然成名變有錢，不然幾乎不可能從OCR升級到RCR，再到CCR。你必須非常非常努力，才能住到富人和名人住的地方。這現實嗎？這是第一個問題。 問題就在這裡。關鍵是社會發展出現了斷層。人們無法繼續往前走，為什麼呢？因為沒有創造出空間。接下來我們看，這也是為什麼你會看到價格差距。下面的圖表里，橙色線代表CCR和OCR的價格差，差了112%。 也就是說，CCR的價格是OCR的兩倍多，誰買得起啊？ ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679435.avif?0) 然後藍色線是CCR和RCR的價格差，差了72%。意思是說，從OCR升到RCR的價格差還算能接受。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679436.avif?0) 你永遠進不了CCR。好了，接下來我們講講價格差距縮小的問題，以及政府到底是怎麼解決需求問題的。對吧？ 去中心化 從這裡可以看到，接下來我們要講的是去中心化。大家都覺得去中心化其實讓CCR完蛋了。嗯，也許吧，不過只是暫時的犧牲，換來更大的利益。 你看，如果我告訴你去中心化其實拯救了CCR呢？你可以從這裡看到，這是…… ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679437.avif?0) URA里有一種去中心化的策略。各個節點就是你之前看到的那些不同的鎮，比如Serangoon、淡濱尼、兀蘭、裕廊東、諾維娜等等。這些都是要建立的門戶和樞紐。西部門戶包括裕廊創新區、裕廊湖區、Tuas port等等。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679438.avif?0) 東部門戶和北部門戶也都有本地樞紐。全部都是這樣。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679439.avif?0) 這些不同的門戶其實就是代表不同的城鎮和轉型節點。你有像淡濱尼區域中心、碧山次區域中心、榜鵝數字區、大士一區這樣的本地樞紐。我敢肯定這些名字你一定很熟悉，因為過去十年去中心化的發展就是這樣進行的。 實際上，正是這些地方把需求從中央區域拉走了。所以，的確，當時確實存在需求問題，而這正是去中心化的表現。 確實一度火了，但實際上這才是真正救了CCR的項目。為啥這麼說？ 因為在這張圖裡，我把所有的關口和各個鎮區都標出來了，而且還疊加了最近推出的各種項目價格。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679440.avif?0) 你看，Norwood Grand每平方英尺1895到2252。Lentor Central是1982到2573每平方英尺。Chuan Park達到2785每平方英尺。Parktown Residences在Tampines達到2605每平方英尺。還有一個RCR的永久產權開發項目Meyer blue突破了3569每平方英尺。 你看Clementi Ela都漲到2881每平方英尺了。嘿，我說得對不對，因為新加坡政府把大眾市場的各個鎮區都打造得有價值了，所以社會進步才得以實現。為什麼呢？ 因為現在差距縮小了很多，新加坡人能搬到更中心的地區去住。我想問問大家，如果今天你有機會住在市中心區域的房子，你會想要嗎？ 這問題就像問你今天能開奔馳這樣的大牌車，你會想開嗎？我覺得肯定會。為什麼呢？因為人天生就想進步，最重要的是想擁有好東西、漂亮的東西，對吧？ 這也是我們為什麼這麼努力工作的原因。但是如果夢想太遙遠，需要犧牲很多，甚至生活方式都得變，那就得考慮值不值得了。 CCR虧錢的兩個根本問題 現在很多消費者總覺得CCR總是輸錢讓他們忽視了想留在市中心的願望。說實話，誰不想住市中心，對吧？ 沒錯。但關鍵是，因為市場的情況，市中心老是賠錢。這讓他們忽視了自己的理想。我做這個視頻，就是想讓大家深入看看真正的問題。 **然後我們會發現，問題不僅僅是市中心，而是任何有這兩個問題——需求和產品問題的人，**不管是誰。 無論是CCR、RCR還是OCR，你還是會虧錢。 **需求問題** 先別急，我們深入聊聊，這樣你才能打破這個思維障礙，最終幫你實現擁有CCR項目的夢想，同時又不會犧牲太多。繼續說，你會發現新加坡的不同區域甚至整個新加坡，都因為去中心化而變得有價值。正是基於這個理念，才拉近了距離，把人們吸引到市中心。 所以說，新加坡是一個非常非常有遠見、規劃得非常周詳的地方。願景。當然，在創造這一切的同時，我們還得確保一件事。如果人們要從大眾市場搬到CCR區域或者中心區，他們必須保證生活質量不變。誰願意為了搬到一個生活品質下降的地方而更辛苦地工作呢？ 為什麼讓我更努力工作，卻還得犧牲生活品質？那還不如留在像烏節路一樣的裕廊呢，我寧願這樣。我還是待在我那帶商場、米其林餐廳和各種設施的Tampines住處，這地方看起來比烏節路還要好。 如果政府的目標是解決需求問題，把外面的人吸引進來，那他們絕不能犧牲生活品質。因為真正的需求是來自家庭的。家庭必須有家庭社區的生活方式和活動，這樣生活才有滋有味。 你能看出來嗎？這裡的濱海花園一號的藍圖和 比達達利的alkraf幾乎一樣。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679441.avif?0) 能看出這些圖紙也很像嗎？ 我把它們放在一起給你看。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679442.avif?0) 所以他們也採用了OCR的同一套藍圖。這樣做是為了以後方便他們。 好啦，你可以從這裡看到，接下來導致需求問題的原因是外國人湧入。你會發現這裡有賣的，濱海灣公寓、尚頓一號、濱海灣套房，還有濱海1號公寓。他們虧錢的原因是。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679443.avif?0) **因為超過30%的買家是外國人和永久居民。一旦超過這個比例，自然需求就不夠了，價格也撐不住**。 市場一旦出現問題，這些買家很可能會拋售離場，導致價格劇烈波動，所以價格難以穩定。基於這個原因，他們才推出了60%的額外買家印花稅（ABSD），就是為了把這些外國買家排除出去。這樣才能確保新加坡本地的需求保持強勁，價格才更有保障。 **產品問題** 好了，接下來講產品問題。如果你看產品問題，我這裡有個例子是Scott Square。Scott Square其實挺不錯的，位於Scots Road上。你就在Scots Square商場的樓上。走幾分鐘，不到五分鐘，就能到地鐵站。聽起來很完美吧，簡直是夢想中的生活，對吧？ 但問題就在於產品本身。居住體驗成了問題。看看這個場地規劃圖，我們現在看到的就只有這些。 地點就在這兒。一塊方方正正的地，只有個游泳池和一片草坪。嘿，大家好，新加坡這麼熱，給塊草坪幹嘛？還能住得下嗎？讓孩子在太陽下跑來跑去？好吧，就只能在泳池裡來回遊泳，就這樣。遊樂場呢？社區活動呢？ 所以居住舒適度是個問題。你看這兒，一房有162套，兩房90套，三房86套。房源供應不多，意思就是說自然需求也不高。 低價可持續性。因為你給一居室配了162個單位，意思是你主要針對投資者。如果整棟樓里全是投資者，那價格還能穩定嗎？沒有自然需求進來，整個樓盤的價格怎麼保持穩定和可持續？ ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679444.avif?0) ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679445.avif?0) 再深入看布局，這是我們看到的三居室平方單位布局。數量非常有限，只有86個單位，已經主要面向自住需求了。但產品和這個戶型本身都滿足不了家庭的需求。 你看看，首先是開放式廚房。嘿，要是你是個五口之家，怎麼在開放式廚房做飯啊？ 整個屋子都會有味兒。那個超大的空調機位，因為他們還沒做市規改進，空調機位肯定很大。陽台當然也很長。可是這個陽台，根本沒法用。明明是三房，第三個房間連張大床都放不下。 最後，主臥和廁所都有飄窗。廁所里為什麼要裝飄窗？天哪，是想曬太陽然後向全世界展示你的身材嗎？才不要呢。好吧，從這個角度看，居住舒適度就成問題了。 最重要的是，這個戶型是1249平方英尺的三居室。現在市面上1249平方英尺的三居室基本等同於四居室大眾化市場，所以價格被抬得很高，但人們還是在買。 CCR得犧牲他們的生活方式和宜居因素。這不是個大問題嗎？ 這也是為什麼宜居性低就意味著自然需求低。自然需求低就等於虧錢。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679446.avif?0) 這也是你從這裡看到所有數據都是虧錢的原因。接下來我們看下一個例子，Lumos。看看Lumos的場地規劃，你會發現根本沒有地方讓孩子們跑，也沒有地方讓你在辛苦壓力大的一天後散步。所有的空間都沒有。 這下面有個瀑布池，池子特別小，要是你在裡面游泳來回劃圈，估計頭都會撞到。對了，社區活動場所在哪兒？沒有網球場，訪客停車位也不夠。諸如此類。 說到底，居住舒適度還是有問題。一居室四套，二居室三套，三居室二十二套。好吧，可能他們是想滿足這邊民宿的需求。但我們來看下戶型圖，這是個兩居室的複式，面積1173平方英尺。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679447.avif?0) 由於缺乏URA政策的改進來規範戶型，兩個臥室的1173平方英尺戶型價格飆升。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679448.avif?0) 從布局來看，這個戶型形狀怪異，沒有封閉式廚房。樓梯占用了不少空間。最重要的是，第二臥室的形狀很奇怪，主臥也是怪形狀。你還得為空洞區域買單，下面還有防空洞也得算進去。嘿，這就是一個1173平方英尺的兩居室戶型大小。 三居室，甚至四居室，現在只有1184平方英尺，怎麼住得下啊？而且居住舒適度都成問題了，舒適度低自然需求就低，需求低就意味著賠錢。好，繼續。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679449.avif?0) 這個是Lumos的三居室案例。你看那圍繞整個戶型邊緣的大花壇，大家，這簡直就是植物園了吧。你想在家裡有個植物園嗎？這是1755平方英尺的三居室。1755平方英尺的三居室算是大的了。大眾市場的臥室布局。 廚房很小，主臥、次臥、兩間臥室空間都挺小，還有防空洞浪費空間，形狀怪異，花槽和陽台也浪費了空間。住起來的舒適度讓人懷疑。舒適度低就意味著自然需求低，也就是虧錢。 好了，最後我們來看另一個例子，就是carinhill的Peak Two。你能再看看這個場地規劃嗎？它重複了那個時代CCR項目常見的問題，空間都很小。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679450.avif?0) 場地平面圖里有個小型泳池和一個小燒烤區。哎，這樣真的適合居住嗎？你看，這兩個臥室都是58套兩房加書房的單元。 這就是兩房的戶型長啥樣。種植區、陽台、種植區、飄窗、種植區、飄窗、陽台、種植區，還有浴室里的飄窗和種植區，還有一個防空洞。這是個904平方英尺的兩房。首先，價格肯定會被炒得很高。再說了，904平方英尺的兩房 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679451.avif?0) 再說了，904平方英尺的兩房，在整體規劃里其實是三房戶型。 市場方面，接下來，所有多餘的種植區和陽台已經占用了兩室單位總面積的30%以上。也就是說，實際可用空間只有600多平方英尺。 嘿，又一次居住舒適度成了問題。舒適度低就意味著自然需求低，需求低就意味著虧錢。果然，所以你看到它虧了超過五十萬。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679452.avif?0) 現在關鍵是，這兩個問題過去就已經讓消費者很難接受了。甚至買得起還升級到CCR物業。接下來就是這個問題。即使他們有機會做到這點。比如說他們中了彩票，或者拚命努力終於變得又有錢又有名，然後終於買到了。他們還得犧牲，接受這種戶型。犧牲生活方式，忍受這種戶型。那他們怎麼可能真的願意住進去呢？ 消費者心裡想，Mila，我為什麼要更努力工作，只為了搬進CCR？難道我就得犧牲我家人在這個OCR區域現在享受的一切嗎？算了，我還是呆在我現在的地方比較好。 哦，這就是將會發生的事情，也就是所有想搬去CCR的願望都會破滅。但我想問大家，不只是CCR會虧錢，哪裡只要有這兩個問題都會虧錢。我想我們都知道答案。 所以在我們急著下結論說CCR總是虧錢之前，其實我們需要先深入挖掘，這樣我們才能打開思路，發現市場上的機會，特別是那些價格差距已經縮小很多的地方。好，來看這個。這其實是天空之境（Sky Habitat），不是CCR的樓盤。 但你看看它的戶型，長長的走廊，大大的空調機位，兩陽台，因為它還沒經過城市重建局（URA）政策的改進，所以陽台多得誇張，還有一些奇形怪狀的陽台，根本沒法好好利用。 什麼都得做。就算你裝ziptrak，也得轉動ziptrack，還得傾斜ziptraxj。我都不知道這到底行不行。接下來是這個，主臥挺小的，那怎麼住得下？ 所以這房子雖然住得不舒服，但入手價卻很高，因為這是個1248平方英尺的三居室。現在市場上的四居室差不多這個面積，怎麼四居室還能放下四張大床，這兒卻放不了？所以說，問題就在這兒，住得不爽。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679453.avif?0) 宜居性不高但入門價也高，導致自然需求低。自然需求低就意味著虧錢。從這裡可以看到Sky Habitat在虧錢。 對吧？那這是不是只針對CCR區域？ ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679454.avif?0) 其實只要有這兩個問題，誰都會虧錢。我想大家心裡都有數。好了，現在我們繼續。 CCR虧錢的問題解決了就會賺錢 解決需求問題 去中心化 一旦這兩個問題解決了，CCR就會賺錢，我還想告訴你政府正在做什麼來解決這兩個問題，創造他們天然的需求。 但最重要的是，到現在你應該注意到視頻里的關鍵詞是「宜居性」。 好了，我們可以看到這兩個問題都解決了，需求問題解決了，去中心化實際上縮小了價格差距，為社會進步創造了空間，提高了可負擔性和資本積累。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679455.avif?0) 可負擔性提高了。因為這些新的CCR城鎮被創建了，記住我們的三階段轉型方法。人口會因此被引入。所以考慮到這一點，CCR會有自然的需求進來。既然CCR有了自然需求，我們就必須確保產品是適合居住的。這時候URA就介入了，確保所有政策都到位，比如陽台尺寸合適，戶型合理，最少要有三房和四房。 根據項目的大小來決定臥室數量，諸如此類。所有這些都是為了確保產品既宜居又可持續。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679456.avif?0) 好了，你可以看到，傳統的核心區域永遠是烏節路、索美塞和多比。相信你們心裡都有數。但問題是，我剛才提到的所有產品問題，在烏節路、索美塞和多比這些地方都存在。要想改變整個城市的天際線，只有一個辦法。 幹嘛呢？整塊拆了，整個樓都拆了重建。但那得花很長時間。所以為了快點解決，我們怎麼辦？政府會怎麼辦？賣地。為了讓城市天際線變得夠快，我就建新的，改變城市天際線，讓它更適合居住。我打造了可以讓OCR和RCR升級者進來的城鎮，滿足居住的各種需求。正因為這樣，我們才有新的Prime區，比如Orchard Boulevard、Napier、Great World,Havelock, Marina Gardens，這些地方。 你沒發現這些土地出售其實都集中在那些恰好和褐色線 湯申線重合的鎮區嗎？而且都是由知名開發商比如CDL、UOL 和Guocoland負責，保證品質一流。正如我們從這張圖表看到的，事情正在發生。去中心化實際上縮小了價格差距，記得橙色線代表的是CCR和OCR之間的差價嗎？價格差從112.6%降到了只有25.1%。RCR和OCR差距則是從72%降到了11%。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679457.avif?0) 也就是說，這個目標不再是遙不可及的夢想了。只要努力一點，想住進CCR其實是有可能實現的。接下來這張圖表顯示，從RCR到CCR的價差只有每平方英尺200到400塊，OCR到CCR的價差大概是每平方英尺500到600塊。嘿，這些數字都還算合理，只要我稍微努力點，就有可能實現。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679458.avif?0) 這些數字來自他們自己OCR和 RCR房產的增值，就可以用來支付下一套更大、更貴的房子的首付，而這套房子就在核心中央區（CCR）。所以這完全有可能，社會進步也是因為這種去中心化才得以實現。這是新加坡政府非常高明的舉措。現在看，事情正在發生。多年來，新加坡人在CCR區買房的比例已經升到67.5%。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679459.avif?0) D9區的比例也從2022年的66.1%漲到了77.7%。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679460.avif?0) 2024年。1區，也就是濱海灣那邊，新加坡人在2024年的買房比例從32.9%漲到了82.2%。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679461.avif?0) 2區也是，2023年新加坡人買房的比例是81.3%。所以這事兒現在正發生著，新加坡人的自然需求正在慢慢回歸。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679462.avif?0) 3.2。1 解決產品問題 戶型問題 好，接下來講解決產品問題。這就是一路上實施的URA政策，之前我們在三階段轉型的視頻里已經講過了。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679463.avif?0) 好，簡單回顧一下，2018年我們對飄窗做了改動，改善了戶型布局。然後接下來是針對私人非地契單位的陽台激勵計劃修訂。還記得以前有些戶型里多個陽台在一起，結果浪費了空間。所以我們出台了政策來控制這個問題，再次優化了戶型布局。2018年，針對私人非地契單位的室內娛樂空間，增加了額外的建築面積，意思是提升了場地規劃。你不能光建個樓，沒有任何配套設施，那怎麼能住得下去？ 好了，最後總結一下，就是協調統一。不要亂花錢，這樣才能保證價格合理。最後一個指導原則是關於非獨立住宅項目里的住宅單位數量。整個項目里，三居室和四居室的單位必須有最低數量。這樣做是為了保證有自然的需求進來，因為只要項目本身吸引有家庭的人入住。買的人是出於實際需求，他們買房是有自然需求的，這樣才能保持整個項目的價格穩定。所以你可以看到，**所有這些URA的政策背後只有一個核心目標，就是宜居。**基於這個目標，你可以看到政策是如何改進Martin Place Residences的布局的。那個項目是在2011年推出的，面積是1421平方英尺，有飄窗、大陽台和花槽。雖然住起來還算舒服，但你為什麼要為這些額外的空間多花錢呢？ 哪個不能用？接下來是Martin Modern，面積1335平方英尺。布局不錯，201年推出的。但陽台還是偏大。然後，根據所有URA政策調整後，面積變成了1270平方英尺，布局跟1335平方英尺的Martin Modern差不多。最後，是第一個符合CCR標準的項目——One Marina Gardens。空調機位不算進戶型面積，面積降到1173平方英尺，也就是說性價比更高。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679464.avif?0) 雖然這些年我們的房價一直在漲，但整體還是被控制住了。記住，目的是讓房價跟我們的收入保持同步。明白吧？所以，你今天買新樓盤，其實是為了跟上市區重建局（URA）政策的變化。你得跟上步伐，才能滿足未來消費者的需求。滿足了未來的需求，我是不是可以說自然就會有需求？無論是好時還是壞時，房子都能賣出去，我說的差不多吧？ 3.3。1 解決產品問題 3階段轉型框架 你一定能賺錢？好吧。說到這裡，我們來講講「三階段轉型框架」。這也是解決產品問題的一個方法。之前的視頻里我講過這個內容，這裡就不再詳細說明了，建議你去看我的那個視頻，幫你理清這個概念。簡單來說，三階段轉型是公告期、完成期和基礎設施期。拿bidddari 地產和Woodleigh地鐵站的完成情況來說，你會發現它已經進入了基礎設施階段。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679465.avif?0) **短短不到10年的時間裡，基礎設施階段增長了超過112%。所以如果你在找一個快速增長的項目，想在3到5年內快速升值，我不是在猜測，但這是一個趨勢，未來3到5年內能帶來快速回報。你應該關注哪個階段？就是基礎設施階段**。基於這個，我們來看TEL ，公告是在2014年8月15日發布的。 那條線其實是在2022年第二季度完成的，主要是Napier , Orchard Boulevard和Great World區段。完工後處於哪個階段？基礎設施階段。考慮到這一點，如果你想找能快速回報的項目，因為增長故事就是在那裡，那你應該去哪兒？沒錯，這也是為什麼沿著TE線的土地都賣光了。就算是在核心中央區，你也有Great World，有Havelock，有Orchard Boulevard，還有River Green、即將推出的Union Square，還有一個很快就要發布了，或者你看這個視頻的時候可能已經發布了，就是One Marina Gardens。這些項目都還在基礎設施階段，政府正在規劃新的城鎮。說到這裡，這也是為什麼去中心化和新城鎮的建設能騰出空間。別忘了，我們這裡還有一批升級區，比如Queenstown、Red Hill、Tiong Barhu，還有Gimmo。如果你住在這些區域的話。 要你從HDB 升級到私人房，然後搬到皇后鎮更遠的地方，我想大家都會說別開玩笑了。但現在我們有了一個新的城區，叫大世界城。你有學校，有小販中心，還有一個購物中心，開發 All Green So free會去翻新那個已經有20年歷史的大世界購物中心，把它和地鐵站整合在一起。當然，開發商和政府之間肯定得有一些討論。就是這樣。 當然，那個鎮區有學校，有商場，還有小販中心，生活非常方便。這也為Tiong Barhu皇后鎮和紅山這些升級換代的人創造了空間，我覺得確實是這樣，所以會有一個漸進的過程。問題是，你沒發現嗎，這些新鎮區，比如Havelock、烏節大道還有大世界，它們的規劃和布局其實都跟大眾市場的很像，實際上就是為了迎合這些升級換代的普通買家。 市場上即將發生的社會進步，來自OCR和RCR區域的自然需求也會隨之湧入。這就是為什麼你會看到900平方英尺的三居室、1200平方英尺的四居室，這些都是大眾市場或者市郊買家熟悉的戶型，能夠真正滿足他們的家庭和生活需求。你看這個The Avenir項目，就位於大世界鎮，你會看到他們的戶型分布中，三居室占137套。單位數，四臥室有101套，只有69套是一房和兩房。好啦，土地面積大，戶型分布均勻，配套齊全，戶型設計合理，明顯是個住家型產品。當然，額外福利是永久產權，除此之外，關鍵就是這個。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679466.avif?0) 不管是99年產權還是永久產權，只要居住條件滿足，對吧，我說有自然需求對不對？有了自然需求，我說肯定會有收益，對不對？大家看，這就是三房戶型，1114平方英尺。嘿， ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679467.avif?0) 這幅度不算太大，都是我們在大眾市場上習慣的。我們能看看這有多適合居住嗎？兩居室也是一樣，對吧？對於那些願意犧牲一點面積的人，至少給他們一個能住的兩居室，需求自然還是會有的，因為為什麼？畢竟人們還是有自己的偏好。對不對？有些人願意小點，但他們就是想住在烏節路，想住在市區。偏好。但犧牲值不值得呢？如果還能過得去，那肯定是值得的。房子小點沒關係，我還能住在烏節路附近。可能利潤會少賺個一兩十萬，但沒關係，我還能賺回來。畢竟住在CCR區的人，事業一般都挺順的，收入可能比房產收益還高。他們更看重生活品質和身份地位。當然，別虧太多就好。 要買個CCR房產，對不對？所以你看，這些宜居因素都考慮進去了。這是The Avenir的統計數據，嘿，最高能賺到一百萬。誰說CCR會虧錢？ ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679468.avif?0) 接下來是99年的irwell Hill公寓，這是一處不錯的住宅。有點特別，他們主要是兩居室，302套都是兩居室，三居室和四居室加起來只有大約100套。好吧，但從整體來看，戶型分布比較均衡。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679469.avif?0) ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679470.avif?0) 分布合理的優美景觀設施，適合家庭需求。看看這個，兩居室，657平方英尺。現在新樓盤裡我們經常能看到這樣的戶型，大家也習慣了。但好住嗎？確實好住，還帶一個封閉式廚房。再來看三居室，1270平方英尺。那些想從兩居室升級到三居室，滿足家庭需求的人，這個很合適。真的很適合居住。考慮到這些，高宜居度就是需求被滿足。需求滿足了，自然需求量大，利潤也就高。你看他們兩個臥室的房子平均能賺20多萬。如果你算一下當初買一個175萬的兩居室，加上印花稅，首付大概是49.2萬，凈賺26.8萬。如果算投資回報率，大概是54%。嘿，挺不錯的。也許我的投資回報率打了個九折。就靠買市區的房產就能做到。我知道用同樣的175萬，我那時候本來可以買個三房普通單位的，但因為我自己的喜好，我決定買個兩房的烏節路單位。好吧，雖然我的投資回報率稍微低了一點，但我擁有了烏節路的房子，現在也住在烏節路，這難道不值得嗎？當然值得。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679471.avif?0) 好了，大家把這個想法放下吧。你看，一房單位也是一樣。以前有個2011年的Devonshire，506平方英尺，你看這戶型多難住？飄窗啊，飄窗。 37:01 客廳和廁所都有窗戶，花槽和陽台比主臥還大，還帶個防空洞。你506平方英尺本來就夠小了，加上這些飄窗、花槽和陽台，又砍掉30%。基本上只有350平方英尺，這怎麼住得下？接下來是三個Cascade，一個規則形狀的一居室，挺適合住的。陽台不算太大。我們還能看到價格，儘管三個Cascade開盤價是每平方英尺3459，但他們還是設法做到因為居住環境好，賣到每平方英尺3982，賺了22萬。但之前在2000塊或2500塊買入的Deonshire，比3 Cascaden便宜，最後還是賺了不少，平均每平方英尺多賺了200塊左右。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679472.avif?0) 好了，我們再來看Grammar Park。如果看Grammar Park，你會發現規劃挺不錯的。這是URRA改進前第一批正在轉型的新樓盤，你還能看到漂亮的規劃圖，大泳池，各種設施都很齊全。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679473.avif?0) 高宜居性。別忘了，高宜居性就是需求被滿足，需求高自然利潤也高。設施齊全，但如果看戶型，有多個飄窗、空調機位、帶陽台的花槽。聽起來可能不太實用，但因為面積足夠大，達1884平方英尺，剛好能滿足家庭需求。有些人正好想要這樣的戶型，所以考慮到這些，雖然有些缺點，但還是挺適合居住的，自然需求也因此存在，這意味著什麼呢？ ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679474.avif?0) ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679475.avif?0) 利潤也是，對吧？從這裡我們可以看到，蓋瑞·帕克現在賺的就是這些利潤。大家，我希望通過做這個視頻，大家能更清楚地了解為什麼CCR會虧錢。首先，我們怎麼才能發現坑和錯誤，這樣才能選到正確、好的CCR房產。為什麼？因為隨著價格差距縮小，對我來說，未來市場的機會很可能就在CCR。但首先我… 我想拍這個視頻，是想和大家聊聊，幫大家打破這個心理障礙。因為不管是CCR還是OCR，遇到這兩個問題的人其實都會虧錢。現在價格差距縮小了，這是第一次看到OCR的房價達到每平方英尺2728塊，也就是說，他們得賣到每平方英尺3000到3200塊，才能有不錯的升值空間。現在我可以買一套Marina Gardens，價格是2728，或者……（未來怎麼樣）。Zion 可能也差不多是在每平方英尺2829的價位賣出他們的 OCR，賣到3132每平方英尺。我說得對吧？他們也可以去升級進 CCR，因為如果你當初是2829每平方英尺買的 CCR，可能現在要賣到3334才划算。嘿，你 OCR 賣到3200 每平方英尺了，去買 CCR 二手房，3400 每平方英尺，差200每平方英尺。我很確定這些資金積累得夠多，足夠付更大筆的首付。 這就是CCR里的情況。因為價格差距縮小了，你對CCR的退出策略也很合理。 特別是像CCR這樣特殊的東西，大家都跟你說會虧錢，而我卻有不一樣的看法。 ![為什麼新加坡未來房產機會在核心區CCR?](https://www.shicheng.news/images/image/1767/17679424.avif?0)