新加坡新一波房產降溫措施開始生效,貸款額度上限拉低

2024年08月22日   •   1368次閱讀

新加坡推出最新的組屋降溫措施,從前天(8月20日)開始,建屋局所提供的貸款頂限,將從原本的80%降低到75%。

建屋局在文告中指出,新出台的措施,主要是為了讓本地的組屋轉售市場降溫,並對首次購屋的人士提供更多援助。

新加坡的組屋轉售市場可說是一片火熱,到7月為止已出現超過543宗百萬組屋交易,超過了去年全年的470宗。

在調低了貸款頂限後,意味著組屋買家,需要準備更多的公積金或現款才能買房。建屋局表示,這樣做是為了進一步穩定轉售組屋市場,並且讓購屋者在借貸時更為謹慎。

在新加坡購買政府組屋,可以通過建屋局或銀行貸款。如果是通過建屋局貸款,可以使用公積金的普通戶頭支付25%頭期款;如果通過銀行貸款,則必須拿出至少5%的現金,再用公積金戶頭支付其餘20%的頭期款。

3年調整4次

這是建屋局自2021年12月,將借貸頂限從90%下調到85%後,三年內第4次下修貸款頂限。

2022年新加坡組屋轉售價格全年增長10.4%。伴隨著貸款頂限的下調以及其他降溫措施,2023年轉售組屋價格漲幅降為4.9%。

由於市場需求強勁,今年上半年的組屋轉售價格已上漲超過4%,使得建屋局不得不再度出手降溫。

中低收入購屋者津貼上調

此外,建屋局的文告也表示,首次購屋者,尤其是低收入家庭,在新措施下可以獲得比之前還要多的購屋津貼。

符合條件的首次購屋家庭,可獲得的額外安居津貼(EHG)頂限,從目前的8萬新元調高至12萬新元,而首次購屋單身者的津貼頂限則從4萬元調高至6萬元。

建屋局提高津貼的舉措,與8月18日黃循財總理在國慶群眾大會上,表示會提高組屋津貼的說法一致。

文告也指出,政府會致力於為新加坡人提供負擔得起的公共住房,也會密切關注房地產市場,並在必要時調整政策來穩定本地的房地產市場。

專家點評:短期內有效緩解房價上漲,但長期影響有限

對於此事件,新加坡眼獨家採訪了房地產業內人士。

本地最大房產平台之一的99.co 研究副主任林志勇談到:

新加坡百萬組屋的數量越來越多,建屋局在這個時候出台新措施來為本地的組屋市場降溫,對抑制飆升的房地產市場起到了一定的積極作用。不過,月收入超過1.4萬新元的群體,原本就無法獲得建屋局的貸款,只能通過銀行借貸,而銀行的借貸頂限就是75%,因此這次的調整對這些高收入人士不會有多大影響。

至於收入接近1.4萬新元,還可以拿到建屋局貸款的購屋人士,既沒法在新措施拿下到更多津貼,還要多準備5%的預付款,他們才是受到比較大影響的一群。

政府大幅度提高組屋津貼,很大程度上抵消了中低收入人士在組屋借貸頂限下調所受的影響。此外,新組屋的購物津貼從8萬新元提升到12萬新元,此舉也會鼓勵中低收入家庭,不再選擇租賃而是購買屬於自己的組屋。

總的來說,這次的降溫措施,並不是要扼殺組屋轉售市場,而是要緩解最近幾個月來轉售組屋價格上漲的問題,並鼓勵中低收入群體自購房產。

大亨貓咕Mogul.sg首席研究官麥俊榮表示:

轉售組屋價格上升其實也會對本地私宅市場造成影響,不少人把組屋高價賣出後,將目光轉向私宅市場,進一步推高了本地的私宅價格,這一情況其實並不為新加坡政府所樂見。

這次推出的新措施,可以視為是新加坡政府一個先發制人的舉措:下調貸款頂限,來抵消提高津貼後可能引發的通膨問題。當組屋貸款頂限下調後,那些把槓桿加到最大的二手組屋潛在買家,在購買組屋時就不得不提高預算,增加了他們進入二手組屋市場的難度。

這一次貸款頂限下調了5%,對市場的影響其實非常有限。如果想要有立竿見影的成效,政府可以考慮把建屋局貸款和銀行貸款的頂限再往下調。

下調貸款頂限只能解決組屋轉售市場的需求問題,要真正對症下藥,政府還得要解決組屋的供應量問題,確保在這兩年內有足夠的新組屋推出以來滿足市場。

CY丨編輯

AY丨編審

網絡資料整理丨來源

HDB,PIXABAY丨圖源

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