# 新加坡公寓市場最新趨勢：新房需求降低，老房越來越吃香？
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Published: 2025-09-15
Source: 獅城新聞
在當今公寓轉售市場中，空間尺寸似乎比以往任何時候都更重要。
近期交易數據顯示，工作室公寓和一居室等小型單元更難轉售且利潤普遍較低。而通常更寬敞的老式公寓儘管地契年限較短，卻需求旺盛、價格攀升。
小型公寓單元的轉售挑戰
從表面看，工作室和一居室單元對投資者和單身人士似乎是誘人的入門選擇：前期成本較低、早期更易出租且所需融資較少。但賣家發現這些優勢未必能帶來順暢的轉售體驗。
據《海峽時報》報道，一位法國籍業主在濱海灣居的經歷頗具代表性。她於2016年以155萬新元購入732平方英尺的一居室，2022年掛牌出售時正值私宅價格上漲期，預期頗高。但歷經三年漫長等待，最終在2025年8月以160萬新元成交，僅略高於購入價。計入房貸利息、物業費和空租期後，這項投資遠未達預期收益。
圖源：EdgeProp
她的案例並非孤例。ERA新加坡與市區重建局數據顯示，2019至2025年間146個非有地私宅項目中，約四分之一轉售交易涉及工作室或一居室（含永久地契和租賃地契項目，如Sophia Residence、One Amber等），雖然需求穩定，但轉售表現多維度落後於大戶型：價格增速更慢、利潤更薄、銷售周期更長。
2019至2024年間，工作室與一居室年均價格上漲3%，而二至五居室漲幅達5%-8%。和常見房型其他常見房型相比，盈利呢里差距顯著：一居室盈利交易占比89%，二居室93%，三至四居室95%，五居室近99%。
緊湊布局與演進的生活需求
小戶型轉售吸引力不足的根源在於功能性缺陷。緊湊布局難以適應生活階段演變——單身者初期可能滿足，但婚後、育子或居家辦公需求出現時，買家往往追求更大空間。
同時，新項目競爭加劇。當前開發商致力於在更小面積內規劃更多臥室，例如800-900平方英尺內實現三居室（如2025年最受歡迎新盤River Green的883平方英尺三居室，Springleaf Residences的768平方英尺三居室）。在此背景下，老舊一居室相形見絀。
截至2025年9月初，99.co掛牌數據顯示：2010-2025年建成的252套工作室與4,359套一居室待售（含重複掛牌），供應量明顯過剩。
相反，房齡至少40年的租賃地契公寓（尤其是1980年代或更早項目）正吸引新買家群體。這些曾被視作過時的項目憑藉寬敞布局和相對友好的affordability（可承受性）重獲青睞。
市區重建局與Realion Research數據顯示：2018年此類公寓轉售101套，中位數價格914新元/平方英尺；2024年交易量增至323套（中位數1,109新元/平方英尺）；2025年前七個月再錄得215筆交易（中位數1,115新元/平方英尺）。
圖源：99.co
老公寓現在的吸引力，歸根結底源於其核心價值：空間與性價比。在新建公寓普遍犧牲面積壓低價位的市場中，老項目以超大布局脫穎而出（常見三居室超1,600平方英尺，而新項目多低於1,000平方英尺）。
以馬林百列48年房齡的Lagoon View為例：剩餘地契51年，近期1,646平方英尺單元以170-197萬新元成交（中位數1,087新元/平方英尺），較2015年767新元/平方英尺顯著上漲。當前一套同面積單元掛牌價210萬新元（1,276新元/平方英尺），仍遠低於新項目單價且空間優勢突出。
另外，公寓的買家結構也正在拓寬，六七十歲從有地住宅 downsizing（縮小居住規模）的退休人群日益增多，他們看重寬敞布局帶來的退休生活質量，同時釋放資金滿足其他需求。而年輕家庭在價格合適時，現在也更傾向選擇配套設施成熟的成熟社區老公寓。
對買賣雙方的啟示
購買小戶型的買家一般情況下權衡明確：入門門檻低，但增值性與流動性有限。目標客群單一（主要為單身者與投資者），且面臨設計更優的新項目激烈競爭。
老式公寓雖存在剩餘地契短、維護成本高、貸款限制等風險（銀行對剩餘地契較短項目收緊貸款比例），但其空間優勢、居住舒適性以及潛在集體出售價值構成不可忽視的吸引力。
對小戶型賣家而言，市場教訓值得警醒：入門級公寓看似投資便捷，但轉售可能緩慢且利潤低於預期。購買前制定退出策略至關重要——尤其在"更緊湊但更智能"的新項目持續湧入市場時。
至於融資仍是老公寓買家的實際障礙。銀行隨剩餘地契縮短降低貸款價值比（LTV），甚至拒絕貸款（低於30年地契時）。這意味著買家需準備更多現金或公積金支付首付，潛在買家範圍收窄。