# 失業率低 收入持續上升 新加坡今年房價料維持增長態勢

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Published: 2022-07-05
Source: 獅城新聞

本地房地產價格今年預料將維持增長態勢，這是因為新加坡的失業率低，國人收入持續增長，住房需求穩定。即便房價因經濟衰退而下跌，從過去經驗來看，它的復甦也是迅速且強勁的。

根據合登集團(Huttons Asia)最新發布的一份「經濟衰退如何影響房價」研究報告，本地樓市具韌性，在我國2020年最近一次的經濟萎縮時，國內生產總值(GDP)連續兩個季度下跌，但房價卻相對堅挺，僅在第一季下跌1%，並在第二季經濟復甦前就回升了0.3%，表現領先於經濟。

合登集團高級研究主管李思德接受《聯合早報》訪問時說，全球利率上揚無疑是一個令人擔憂的問題，造成經濟衰退的下行風險提高，也引發一些人對房價可能大幅下滑感到憂慮。

不過，他說:「與過去相比，現在發展商更加謹慎，槓桿率更低。此外，他們大幅削價以滿足額外買方印花稅(ABSD)五年期限要求的可能性很低，因為如今市場上未售出單位的水平非常低，只有1萬4362個單位，比2019年第一季的高峰期低了62%。」

他也指出，今年私宅價格預料上漲3%，部分原因是建築成本增加，私宅銷售價格隨之上揚。此外，新加坡失業率低，國人整體收入穩健增加，以及組屋轉售市場交易蓬勃，支撐了私宅價格節節攀升。

他還說:「如果私宅價格下跌，從過去的經驗來看，它也會馬上隨著經濟復甦而強勁回彈。」

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美國聯邦儲備委員會本月宣布加息75個基點，以抑制通貨膨脹。這是聯儲局28年來的最大加息幅度。市場預計聯儲局會在下月繼續激進加息75個基點，並擔心這將導致美國以致全球陷入經濟衰退。

對此，李思德說，過去幾次全球經濟危機中，房價隨經濟衰退而大跌。但這些年來，政府推出的降溫措施和審慎財政措施，剔除了許多投機活動，增強本地樓市的韌性。例如在2020年冠病疫情引發的經濟危機中，我國 GDP上半年下跌12.7%，但私宅價格只下跌了0.7%。

第一太平戴維斯(Savills)研究與諮詢部執行董事張敏璋也認為，本地樓市和經濟似乎已脫鉤，經濟衰退未必會造成房價大跌，頂多只是放緩房價增長速度。

他說:「現在國人儲蓄水平很高，外加新加坡被視為投資和置業首選地，有許多外國資金流入，使到市場充斥著大量流動資金，支撐私宅交易活動保持活躍和房價走高。」

他還預測，基於通脹上揚因素，今年私宅價格預料會上漲7%。

ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮預測相對較保守，預計今年私宅價格的漲幅會介於2%至4%。

談及經濟衰退對房價可能產生的影響，他說:「其實美國是否會出現經濟衰退，目前還是一個未知數。況且，分析房價走勢不應只是看經濟增長，還須看失業率、家庭收入、家庭組成、利率和市場情緒等指標。當中，市場情緒又是最難預測、對房價走勢有明顯作用的重要指標之一。

他認為，以當前發展商和頭家對樓市充滿信心的情況來看，房價估計很難下跌。只要房價稍微走低，許多買家可能趁低進場買房。這個情況就好比2009年下半年，當市場剛從全球金融風暴復甦，私宅已強勢反彈，半年內價格猛增24%。

不過，他也提醒，新加坡作為開放經濟體，必定受到美國經濟情況的影響。「因此，如果美國經濟意退程度比經濟師預測來的更嚴重，這將導致我國經濟蒸縮、企業收緊投資和招聘活動，進而促使失業率上揚，家庭收入下滑等。這些不利因素都可能讓樓市樂觀情緒迅速消退，局勢逆轉。」

總的來說，麥俊榮呼籲買家採取審慎態度，無論是否出現經濟衰退，大家都應按照自身財務能力購房,確保有能力承擔債務。

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