# 新加坡住宅的物業管理

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Published: 2022-02-24
Source: 獅城新聞

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新加坡住宅的物業管理是從執行佳宅建設五年計劃開始，至提出"居者有其屋"的政策鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房而推向全國的。新加坡住宅的物業管理擁有較健全的管理模式和豐富的管理內容，除購房需到建屋發展局申請外，其他業務均在物業管理公司辦理。其具體管理範圍涉及房屋維修養護，商業房屋的租賃管理，出租住宅的租金繳納與售房期款的收取，公共場所的出租服務管理，居住小區的環境清潔，園藝綠化和停車場的管理，以及居民配合搞好治安工作等方面。

社區物業管理服務模式

依據新加坡住宅的類型，將其物業管理模式劃分為2種：一種是政府組織管理模式（即市鎮理事會管理模式），另一種是私人房產管理模式。兩者均通過委託專業的物業管理公司來實施住宅小區的日常管理。

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1 **市鎮理事會管理模式**

政府建造的公共組屋原是建屋發展局建設並管理的，建屋發展局將政府組屋的管理職能移交給市鎮理事會，使管理部分私營化。市鎮理事會不是一級行政組織，是鬆散型的類似社團的一個組織，但它具有權威性，一旦做出包括類似調整收費標準方面問題的決定，管理區域內的業主和住戶都必須遵守執行。

2 **私人房產管理模式**

私人房產管理模式主要是有業主選舉的管理理事會負責，業主管理委員通過委託、招標方式聘用物業公司進行管理，物業經理對管理委員會負責，接受委員會的指令。管委會是小區的最高行政機構，代表全體業主的利益，指定修改小區行為準則以及決定聘請物業公司等重要事務。

社區物業管理服務內容

新加坡小區物業管理公司在多年不斷發展下，已成為本地主要服務部門之一，居住小區管理制度完備，執行嚴格。新加坡的社區物業公司所提供的服務一般有公共設施管理、維修與保養服務、安保服務、停車場管理、保潔服務。

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**每項管理內功的具體內容如下：**

1 **公共設施管理**

社區公共設施指房屋以外的居民共有的地上建築物、其他附著物等公共財產。物業公司主要確保公共設施不被破壞，並按時對其進行維修，對於居民需求的設施給予及時的添加與調整。 

2 **維修與保養服務**

社區的維修與保養服務主要包括對住宅樓的維修與保養、電梯的保養與維修、水電衛生設備的保養服務。物業管理單位提供小時有償維修服務，配備帶有無線電話的維修車。

3 **安保服務**

安保服務是物業公司管理中最重要的一項，它關係著社區的安全與和諧。新加坡地區擁有較強的社區聯防，來訪客登記，業主信息確認等；大多數社區在安防系統上已經充分利用了智能系統：設有可視對講系統，緊急按鈕，電視監控，周界防護，電子巡更等安全管理設備，為業主營造一個更加安全和諧的居住環境。

4 **停車場管理**

小區內停車場由小區管理單位統一管理，並有完善的制度。任何擁有車輛的住戶，須向物業管理單位申請「停車季票」；夜間停車須特別申請，並辦理「夜間停車固本」；對外來車輛一律按終點收費。

5 **保潔服務**

為了確保小區的整潔，新加坡社區全面推行垃圾袋裝化，並將其進行分類，同時保持所有公共場所的衛生整潔，使社區的居住環境的質量不斷提高。

社區服務類型及分析

新加坡的社區服務可分為三種類型：

**一是行政事務服務，**服務範圍是社區全體成員，但真正接受服務的是有需求的居民，如房屋登記、代辦有關手續等，屬於非營業性低償服務；

**二是社會福利服務，**服務對象是老弱病殘群體，以滿足其基本生存需求；

**三是商業服務，**主要為居民提供營業性服務，基本是私人經營，如果因為採取便民措施而導致營業性虧損的話，可以獲得適當補貼。

近年來新加坡政府投資興建了近八十個居民委員會、一百多個民眾聯絡所、五百多個居民活動中心、4所海上體育俱樂部、1所展覽中心、1所保護兒童培訓中心、1所青少年友誼俱樂部以及各類醫院、門診所、殘疾人工作點、收容所和敬老院等各類基礎設施，為社區居民提供各種服務。

**家庭服務中心**是個以居民為基礎，提供家事服務的福利性機構，開展個人與家庭輔導、信息與中介、家庭教育、專業服務及義工培訓等服務。新加坡社區醫院作為輔助醫療機構，是國家醫療保健體系的補充，收費低廉，重點滿足老弱病人的需求。社區醫院一般與區域醫院為鄰，在某種程度上與區域醫院共享醫療資源，病人康復護理可轉入社區醫院。

**新加坡社區商業服務設施**主要有兩種，一是居民中心及鄰區商店，二是菜市場及小販中心。從20世紀90年代開始，新加坡政府正式推出了「新居民中心」計劃，興建了一批新模式的居民中心、並對舊居民中心進行了調整改造。新居民中心與居民公共住宅分開，積極吸引各類大、中型店鋪進入，集中向商業化服務方向發展，居民日常生活必需品則由設在公共住宅區內的少量商店提供。這樣既減少了商業活動對居民生活的干擾，又滿足了居民對優質、方便的社區商業服務的需求。

菜市場及小販中心是新加坡政府對商業小販進行規範管理的一種設施，其內部設有一定數量的農貿、食物、小吃攤位供租用，是小販們從事商業服務活動的集中場所。菜市場及小販中心的營業場地作為公共設施由政府規劃和提供，日常管理由建屋發展局、環境發展部及市鎮理事會等部門共同承擔。

**社區治安。**新加坡實行社區警察制，社區內設居民警崗，並在此基礎上建立居民警察局。居民警察局一般與民眾聯絡所共樓辦公，採取一站式警察服務，與社區基層組織密切合作，提供主面治安服務。在社區警察制度下，警方強調警民聯防，注重社區的廣泛參與，培養居民的自我防範意識。

在業主方面，新加坡的物業管理模式充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規定了各項義務。比如各個業主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內的裝修也有很詳細的規定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。

新加坡**「土地所有權法案」**規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業管理費等等，最終都以投票方式決定。在這種機制下，物業公司只是被僱傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會有權立即將其解聘。

經過40餘年的努力，新加坡的物業管理已經形成一整套可供借鑑的運行機制。主要體現在兩個方面：

一是建立投資機制。建立了由國家、金融機構、企業和個人投資建房的多元化投資機制體系。住宅區內公共設施的運行和維修費由國家承擔，每年在政府開支核算中劃出一定資金作為住宅區管理赤字的補貼，政府有關部門在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用作為物業管理資金，保證管理正常進行。物業收費主要包括：

A、物業管理費

B、物業管理處租金收入和服務收入

C、物業管理單位開展便民服務等收入。

二是物業管理範圍廣泛。除對物業管理作出一般性規定之外，對出售的公共住宅內部裝修和管理也作出了極為詳盡的規定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內裝修的項目等都作出了嚴格規定，使之均被納入依法治理的範疇。