# 緩債措施結束 今年首季同比增約150%！ 誰還在意黃金或非黃金地段

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Published: 2022-05-20
Source: 獅城新聞

**緩債措施結束或引發貸款違約 今年首季八房地產抵押逼售 同比多兩個成交額增約150%** 

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政府不再延長暫緩償還貸款的措施，今年第一季在拍賣市場敲錘成交的九個房地產中，有八個屬於銀行抵押逼售（mortgagee sale），高於去年同期的六個，總成交額同比增長151.5%至1963萬8000元。

分析師預料，政府的緩債措施去年12月底解除，加上本地利率上揚，可能造成貸款違約情況增加，導致抵押逼售的房地產上揚。

根據房屋經紀公司SRI整理給《聯合早報》的數據，整體拍賣市場方面，今年第一季共有86個房地產推出求售，低於去年同期的201個。

其中，九個房地產找到買家，高於去年同期的七個，總額為2109萬3000元，同比增長61.8%。

在整體拍賣市場當中，住宅是各類房地產當中成交數量最多的，共有四個，商業和零售房地產則各有兩個，工業房地產有一個。

從成交價來看，住宅總值為1384萬元，占成交總額的65.6%，商業和零售房地產則分別占14.6%和12.4%。

戴玉祥產業拍賣與銷售總監陳紫萍受訪時說，拍賣活動相對淡靜，除了今年首兩個月受到新年和農曆新年節慶活動的影響，也因為去年12月中推出的新一輪降溫措施發揮作用。

「市場一般需要幾個月來適應降溫措施造成的改變。」

SRI執行合伙人莫思思指出，今年第一季，有兩個商業房地產在拍賣市場成交；相比之下，去年同期則完全沒有商業房地產在拍賣會上成功脫售。

「這很可能與新一輪降溫措施有關，商業房地產無須支付額外買方印花稅（ABSD）和賣方印花稅（SSD），促使買家的興趣轉向商業房地產。」

根據SRI數據，今年第一季推出抵押逼售的房地產只有51個，不及去年同期121個的半數。

陳紫萍指出，本地房地產市場目前仍活躍，一些陷入經濟困難的屋主和業主仍能找到買家，不至於被銀行收回逼售。

莫思思補充說，儘管求售的抵押逼售房地產數量減少，但更多這類房地產覓得買家，這與本地市場的正面情緒有關。

「隨著通貨膨脹的課題受到熱議，以及許多投資者在股市賺到錢，一些投資者因此選擇投資房地產來對沖通脹。」

**| 萊坊：市場初現債務壓力跡象** 

至於拍賣市場今年接下來的表現，萊坊（Knight Frank）在一份報告中說，隨著政府解除緩債措施，冠病疫情的傷兵「開始浮出水面」，目前市場已出現債務壓力的初期跡象。

政府於2020年推出緩債措施，協助緩解受疫情影響的借款者的財務壓力。其中，個人房貸償還每月還款60％（包括貸款利息和部分本金）的援助措施，已在去年12月31日結束。

與此同時，美國聯邦儲備局可能加快加息步伐，市場目前進入利率上揚周期，本地利率也顯著上揚，而許多銀行已停止提供固定利率房貸配套。隨著房貸利率預計攀高，貸款者將面對更大經濟壓力。

萊坊房地產拍賣與銷售部主管李秀萍預料，下半年在拍賣市場求售的房地產將增加，而商業空間將占多數。

陳紫萍指出，市場從新一輪降溫措施適應過來後，更多屋主會更積極探索拍賣市場，作為他們售賣房地產的另一渠道。

第二季才剛開始，宏茂橋尼敏埔（Nim Green）43號的半獨立式洋房，本月以633萬元高價敲錘成交。該洋房從585萬元起標，競標激烈。

**誰還在意黃金或非黃金地段？**

來自 / 聯合早報

文 / 許麗卿

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**新加坡的房屋政策和城市規劃，體現了人人都有平等的機會，不管是住在市區或郊區、私宅或組屋，每個人都有如擁有「黃金地」。**

**在遍地皆黃金，處處是機會的土地上，連遠離繁華熱鬧市中心的郊區組屋都有可能成為「黃金屋」。**

最近有個外國朋友移居本地準備置產，房屋經紀介紹了幾個黃金和非黃金地段的公寓供他考慮。朋友不熟悉新加坡，搞不懂黃金和非黃金地段的房價差別。為了解答疑問，我做了功課，結果發現新加坡「遍地皆黃金」。

根據萊坊發布的一份財富報告，假如你手握100萬美元，在新加坡只能買到35.4平方米豪宅，這樣的豪宅價格在2021年是全球城市第五貴。

我國總面積比紐約和香港小很多，在世界地圖上只是個小紅點，寸土如金。既然我國「遍地黃金」，那土地是否還有黃金與非黃金地段之分？

黃金地段最傳統的定義，就是經濟地理學所謂的中央商業區（CBD）。本地的中央商業區位於新加坡河、濱海灣，以及牛車水一帶，涵蓋萊佛士坊、珊頓道及丹戎巴葛（基本上就是郵區1、2及6）。很多時候，這歷史悠久的商業區也俗稱市中心、市區和坡底等。

中央商業區是我國的商業與金融中心，可是也不乏住宅分布。

我國土地劃分成三大區域：核心中央區（CCR）、其他中央區（RCR），以及中央區以外（OCR）。顧名思義，CCR就是本地的核心黃金地段，涵蓋中央商業區及郵區9、10、11及聖淘沙。RCR是CCR的邊緣區域，OCR是所有剩餘的「郊區」。

政府自上世紀90年代起，把金融及商業活動分散到中央商業區以外的區域中心，即兀蘭、淡濱尼、裕廊，以及新上位的實里達四個區域中心。區域中心比一般區域更具全面性發展，居民在同一個區域中心內就能滿足居住、就業，以及商業娛樂等多類需求。

多年來，這幾個區域中心蓬勃發展，不只完善了市區以外的基礎設施，公寓項目更是如雨後春筍般湧現，這無形中也削弱了核心中央區的頂尖地位。

根據square foot research，過去10年，核心中央區的私宅平均尺價漲幅為37.4%，或每年上漲3. 31%。同時期，裕廊湖區的私宅平均尺價漲幅多達53.6%，或每年漲4.39%；淡濱尼區域中心的私宅平均尺價漲幅最大，高達92.8%，或每年漲6.79%。

這顯示郊區房價迅速追上中央區。對於很多買家來說，這也是可從郊區房地產為資本增值的好消息，因為他們以比中央區較低的價錢購買郊區公寓，卻又可能在更短時間內賺取理想的回報。

這10年內，還有不少中央區以外所推出的新公寓項目價格，不只為它們的所屬區域設了新標杆，甚至還超越核心中央區的房價。例如，位於碧山的晴宇（Sky Habitat）和中峇魯的Highline Residences分別在2012年及2014年，以平均尺價1700元及1900元刷新了CCR及OCR／RCR的房價差距。

昨天，位於RCR第八郵區的私宅項目Piccadilly Grand一開盤就賣出近八成單位，平均尺價超過2000元，刷新去年還維持在尺價約1400元的RCR公寓轉售價。

接下來，兩個即將推出的OCR私宅項目也被市場預計會創郊區房價新高：位於倫多中路的一個綜合項目，以及位於宏茂橋1道的大型公寓項目。保守估計，這兩個引人矚目的新項目開盤時的尺價將衝破2000元大關。

**| OCR及RCR抗衡CCR房價模糊黃金與非黃金地段界限**

由於OCR房價多年來節節上升，OCR與CCR的私宅房價差距已在迅速縮減。2017年，這兩個區域的房價差距為59.3%，在2022年的差距已降至33%。相對來說，CCR與RCR的私宅房價差距，縮減速度較慢，但RCR的房價有望追上CCR。2018年，兩者之間的房價差距為36.6%，而2021年則縮減約6.5%至30.1%。

OCR及RCR抗衡CCR房價，使得全島房價差距日益接近，確實也模糊了黃金與非黃金地段的界限。

去年，幾乎全島的轉售公寓價格都上漲。最大漲幅來自於OCR，平均上升11%；CCR上漲10.3%，而RCR則漲9.2%。由此可見，郊區房價漲得比市區周邊地區的高，或許在投資者眼裡，最有價值的「金礦」還是在郊區。

組屋的「黃金屋」也藏在郊區。2021年，組屋轉售交易表現強勁，整體轉售價上升12.3%，轉售價高達100萬元或以上的組屋單位，達到200個的紀錄水平。轉售價最高的三及四房式組屋交易都來自CCR，五房式組屋單位交易則位於RCR的女皇鎮。

但轉售價最高的交易並不一定就是利潤最高的。2017年至2021年期間所轉售的組屋中，前10個利潤最高的交易都來自OCR或郊區，特別是偏北的郊區，如盛港、三巴旺，以及蔡厝港。

過去房屋經紀很喜歡用「地點！地點！地點！」為口號來強調地點是買房時的首要考量，如今這個口號顯然已過時。我國地小，交通發達，還有四大區域中心複製了市中心的便利與活力，不管東南西北哪一處，居住條件都不差，有些郊區地點的生活便利甚至可媲美市中心。

尤其是在疫後的環境，很多人可能會避開擁擠的市區，有些人或許習慣了靈活的居家辦公方式，而不再對市區上班有任何憧憬。正當中央商業區在疫後準備重新檢討再進行適當轉型之際，可能就是郊區的區域中心反客為主的最佳時機。這也極有可能促使新的「市中心」（Downtown）在市中心邊緣悄然誕生。

另外，位於核心中央區邊緣第七郵區的武吉士及白沙浮一帶，近年已改頭換面，打造成第二個南部的CBD。僅僅幾年間，這一帶的甲級辦公空間因此增加了超過100萬平方英尺。近期開發的地標國浩時代城（Guoco Midtown）也將貢獻多77萬平方英尺。

加上較早時推出的幾個集酒店、辦公樓、零售店面與私人公寓於一體的綜合發展項目，有如為昔日躲在CBD邊緣的「灰姑娘」披上華服，讓她頓時光彩煥發。

這一帶近期推出的新公寓項目也不少，例如City Gate Residences、雙景嶺（DUO Residences）、The M及濱海名匯（Midtown Bay），以及名匯庭苑（Midtown Modern）等。雖然地點並非傳統黃金地段，價位卻媲美傳統黃金地段，甚至有過之而無不及，位處中央商業區電子公路閘門口的濱海名匯，平均尺價更是超越烏節路的豪宅。

有房地產界的朋友就坦言，隨著城市規劃及本地房價的走勢，許多買房者已不太關注房子是否在CCR、RCR或OCR，他們更偏向個人喜好，更在意房子的設計、設施及舒適感。

曾經有外國朋友來旅遊時，對於我國的房屋政策十分羨慕，更是對國人房屋提升或降級時大賺一筆嘖嘖稱奇。在他們的國家，公屋不只有限，也賣不了錢；一般私宅的資本增值則要看地區，並且增值的時間線也拉得比較長，甚至有人一輩子都等不到。

不像在本地，即使新的預購組屋，一般住上五年，就可考慮轉售「撈一筆」，最「划算」的是，賣掉一間組屋後，夫妻可各自買一間私宅，還可免付額外買家印花稅。私宅的轉售更是不受時間限制。

新加坡的房屋政策和城市規劃，體現了人人都有平等的機會，不管是住在市區或郊區、私宅或組屋，每個人都有如擁有「黃金地」。在遍地皆黃金，處處是機會的土地上，連遠離繁華熱鬧市中心的郊區組屋都可能成為「黃金屋」，因此在購房置產時，有誰還會在意是黃金或非黃金地段。尤其是買房自住時，更重要的考量或許是否有更完善的消閒設施、更舒適的社區環境、更友善的鄰里商場等。如今市區與郊區可享受到的條件、便利，以及增值的差距已經逐漸模糊，相信再也沒有太多人會因住在「城中」而感受特殊的「優越感」了。

來自 / 聯合早報 文 / 韓寶鎮 

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