# 洋房市場現狀和兔年展望 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/QnwMP Published: 2023-01-20 Source: 獅城新聞 就像洋火，洋灰等一樣，洋房之前是給洋大人住的，現在誰有錢了也能住，但是要求是公民，就像某火鍋店老闆入籍了自己住的爽，把鄰居的優質洋房也買下來設個Trust送給兒子做禮物，就是下圖的房子。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142293.avif?1679318961) 很多剛來新加坡的人會說，這不就是我們說的獨棟別墅嗎？有些上海土豪說阿拉鄉下的宅基地也好像那樣呢，No！新加坡市區重建局對優質洋房有著嚴格的定義： 1. 面積至少15000平方英尺（約1400平方米）； 2. 建築物覆蓋率不得超過占地面積的35％； 3. 最高兩層樓； 4. 坐落在指定的優質洋房區。 只有符合以上規定，才配得起」優質洋房「的稱號，其他的只能算是普通洋房。 在寸土寸金的新加坡，只有39個私人住宅地區被指定為優質洋房地區，主要集中在第10和11郵區的黃金地區，也就是武吉知馬一帶。另外還有第21和23郵區的高尚洋房區。 根據市建局的資料，範圍最大的五個優質洋房區依次是采士華園（Chatsworth Park）、萊道園（Ridout Park）、加利谷住宅區（Caldecott Hill Estate）、格洛路（Gallop Road）的武勒登園（Woollerton Park）和瑞士俱樂部路（Swiss Club Road）。 目前全新加坡只有有近3000棟優質洋房，自然價格動輒幾千萬新幣，因此，在新加坡買優質洋房早已成為一種身份的象徵。 基本上能在新加坡住這種房子的，都是非富即貴的大佬。富豪對優質洋房趨之若鶩，主要是因為它是穩賺不賠的投資。即使市場波動，大部分房價走軟，它還是能夠穩住，在牛市裡，它更牛。 一般洋房與優質洋房最大的分別是洋房範圍內的綠化面積。優質洋房的土地面積必須是至少1萬5000平方英尺（約1400平方米），但這不表示屋主能把整塊地用來建房子。市建局規定，房子最多只能占土地的35％，以確保洋房範圍內有更多空間栽種植物花草，也方便遛狗。 當局規化優質洋房區，是為了保護這些洋房區現有的高素質居住環境，免於受密集型住宅項目如半獨立洋房或排屋的侵入。 市建局發展控制署代署長吳真真曾說：「我們在規劃新加坡的土地時，目的是為新加坡人提供多元化的住房選擇，包括有地住宅、低樓、中樓和高樓組屋及公寓。」萊坊（Knight Frank）董事經理陳智群受訪時說：「自37年前政府劃定優質洋房區之後，就再沒有推出新的地段，因此這類洋房的數量有限，而且是獨一無二的類別。」 唯一能增加優質洋房數量的途徑，是分拆重建。第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋說：「發展商買下面積較大的優質洋房，然後拆掉重建成多間豪宅，才能擴大市場。我估計，五年內以這種方式增加的優質洋房數量最多只會增加3％。」 今天的文章，不能單單講優質洋房，因為我還一個都沒賣過，估計有耐心看我文章的也沒優質洋房那樣的大佬，否則我早發財了，為了生計考慮，也要講些小點的洋房大概1千萬，半獨立式大概6-9百萬，或者聯排也要3百萬以上。大數據時代，還是以數據說話。 在介紹之前，還要廢話一下新加坡的郵區，一共28個，整體分為北部，東北部，東部，西部和中部。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142294.avif?1679318961) 其中核心區如下，其中第九，十，十一和十五是名義上的富人區，第四郵區的Sentosa也算富人區。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142295.avif?1679318960) 以下是這些年，整體別墅市場量價走勢，看得出來疫情這幾年平均尺價從1400飆到1800，起了30%，量在21年狂飆後，去年回歸之前的走勢，一年大概賣1500套，比前年減少一半。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142296.avif?1679318960) 各區別墅平均尺價情況，第10和11郵區依然是兩隻領頭羊，第15郵區也快接近2000psf。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142297.avif?1679318960) 最近幾年各區成交量情況，去年幾乎都是腰斬，整體是下降48%。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142298.avif?1679318959) 以下是具體各區情況。 先講最貴的第十郵區，傳說中的武吉芝麻富人區就是這裡，這邊大都是學區房。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142299.avif?1679318959) 各品種成交價如下，基本都超過2000psf，優質洋房平均是3000萬。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142300.avif?1679318958) 幾個典型成交的，有些GCB尺價超過$3000. ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142301.avif?1679318958) 然後看看10區馬路對面的弟弟，11郵區 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142302.avif?1679318958) 整體上去年成交的以新建的房子為主，所以尺價還超過了大哥，有許多成交超過了$3000psf ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142303.avif?1679318957) 各品種成交量，那邊的GCB賣了很多 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142304.avif?1679318957) 特別是Novena整體賣價去年起了23.7%，真是沒天理，我猜是前年疫情大家覺得那一片醫院太多風水不好沒怎麼漲，去年補漲，就像庾澄慶唱的《讓我一次漲個夠，給你我所有》。買家要買一個真的要砸鍋賣鐵，傾其所有。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142305.avif?1679318957) 再聊聊13郵區，有看官估計問你數學難道體育老師教的麼，怎麼不聊聊12郵區就去13呢，我也想聊12區但是那一片是大巴窯呀，那一邊是HDB的地盤，連HDB Hub都在那邊，HDB hub法力太強，旁邊的別墅早被拆的起了萬丈高樓呢，我只能去找80年代前的別墅數據了，那時估計是現在10%還不到呢。 話說十三太保之前其實是一個尷尬的地方，這邊離咖喱味比較重，也有一些年紀比我還要老的組屋區，雖然離市區蠻近，但是價位之前一直沒怎麼起，這幾年也被資金填平了窪地，去年平均起了21%，尺價也到了2000psf。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142306.avif?1679318956) 這邊別墅總價還算是便宜的，因為聯排比較多 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142307.avif?1679318956) 第十四郵區因為包含了按摩女郎出沒的芽籠區，所以整體價位比較低，因為有點檔次的家庭不願意住那邊，否則漂亮老婆進出有男生吹口哨或流著口水看著肯定不太舒服吧，那邊有些別墅尺價才$1300多，去年漲幅也不大。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142308.avif?1679318956) 但聯排還是起了很多，均價從340萬漲到413萬，畢竟離市區比較近。 聊聊第15郵區的東海岸，這一片也是富人區，那邊別墅均價1200萬，我有個同事去年那邊賣了一套，就可以吹牛半年了，搞得我口水都流出來。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142309.avif?1679318955) 那邊典型價格如下，基本不會少於2000psf。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142310.avif?1679318955) 第16郵區主要是Bedok，那邊價位還可以，漲幅也落後大盤 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142311.avif?1679318955) 聯排基本也要330萬 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142312.avif?1679318954) 第十九郵區有新加坡最大的別墅區 主要是高文和實龍崗花園 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142313.avif?1679318954) 這一片成交價，所以半獨立式現在需要500萬 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142314.avif?1679318954) 典型成交的房子價格 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142315.avif?1679318953) 第20郵區是Bishan和Thomson，半獨立式平均要534萬，有個新的居然賣了超過3000psf. ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142316.avif?1679318953) 21郵區其實在upper bukit timah，這一片承接了許多從10/11來的買家，所以價格上漲也蠻多。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142317.avif?1679318952) 第23郵區主要是Chestnut那邊成交了不少GCB ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142318.avif?1679318952) 第28郵區也隨著大市上漲，不過整體還是蠻便宜的 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142319.avif?1679318952) 經過過去兩年的瘋狂上漲，我覺得現在別墅到了一個歷史新高，大家在想買時會猶豫會不會再漲。整體來說，剛需和喜歡別墅的還是可以買，不過目前也是對賣家是一個好的套現機會，因為covid而拉起的這一波需求會慢慢減少，加息和全球經濟減速也是逆風，但是買家也難看到下跌，因為支持房價的因素還在，比如通脹，強勁租房市場和新盤價格高企，所以我覺得具體要看每個區域，但兔年整體市場起5%應該沒啥問題。 ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142320.avif?1679318952) ![洋房市場現狀和兔年展望](https://www.shicheng.news/images/image/1714/17142321.avif?1679318951)