# 新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/RAPBq Published: 2019-12-26 Source: 獅城新聞 近日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》，報告中指出，我國2018年的房價收入比為9.3，已經超過了臨界點。 要知道，世界銀行給出的標準收入比為5，而聯合國制定標準收入比為3，日本東京收入比為7.9，美國紐約也是7.9。可是中國呢？從2018年50城的房價收入比來看，貌似最低的收入比也要高於世界銀行的標準。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147734.avif?1589858528) **可能有一些朋友不清楚什麼是房價收入比？打個比方，目前一個打工家庭要在深圳買一套房，需要34.2年，在北京需要25.4年，廈門22.5年。** 所以，隨著中國房價的不斷上漲，越來越多人的賺錢速度跟不上房價的速度。**因此，有人曾提出，中國房地產到底能不能走「新加坡組屋」模式**，**這樣的話我們就不必再為了房子的事情而煩惱了。**畢竟，新加坡在房地產管理方面，取得了世界公認的成功，成為政府解決住房問題的典範。 那麼大家說的「新加坡組屋模式」到底是什麼一種情況呢？**他是怎麼成功發展起來的呢？有什麼優勢？中國是否能走這種模式？**根據這些疑問，今天我跟大家好好的分析一下。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147735.avif?1589858528) ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147736.avif?1580391748) 「新加坡組屋模式」的發展歷程 **1.新加坡組屋制度發展的雛形。** 1819年，英國占領新加坡，為了加強對新加坡的控制，就把新加坡打造成貿易中轉港，**加上長期奉行自由主義經濟政策，為新加坡的組屋模式做了一定的鋪墊。** 之後不斷有外國人口移民過來新加坡，在1921年便到了418358人，然而當時還是英國統治，對於民生問題，沒有怎麼關注，把重心都放在掠奪上，導致大量貧民窟，住房嚴重匱乏。 **2.新加坡組屋制度發展的初期，成立改良信託局。** 後來，因為人口住房問題嚴重，英國不得不重視起來。便在1924年，成立了新加坡改良信託局。而這個改良信託局便是是新加坡建屋發展局的前身，它的成立標誌著政府首次介入人民的住房問題。 改良信託局的主要職能便是計劃和開發城市建設、房子、舊改、徵收土地等職能，並且可以開始申請公屋。 而當時申請公屋的條件是：除了英國國籍申請需要居住5年外，其他國家申請公屋的話，需要在新加坡居住10年以上的時間，**並且還要實行「得分制」，根據家庭的大小，收入狀況，目前的居住條件，健康狀況等，根據得分的高低進行住房的分配，分數高的申請人可以優先得到住房。** 不過這種申請方式，在當時有非常大的弊端，最明顯的就是。**評分員都是根據主觀意識，很難保證不存在徇私舞弊的現象。而申請人，則根本不知道自己申請的房子，到底有多大面積？分配到哪裡去？每個月需要繳納多少房租？**這種情況持續到1959年後，才有能明顯的改變。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147737.avif?1589858528) **3.新加坡組屋制度發展成熟期，開始「居者有其屋」計劃的實施。** 1960年，這一年是新加坡組屋模式開始發揚壯大的時刻。2月1日，新政府設立了建屋發展局，取代了英國殖民時代的改良信託局。 建屋發展局，顧名思義，就是建造房屋且發展壯大。他不僅把信託局的職能傳承下來，還做出了改進。在發展公共住宅方面，**既代表政府行使權利，又負責制定住宅發展規劃及房屋管理，還作為房屋開發商，負責房屋建設的工程發展及房屋出售和出租。** 而且制度也比過去嚴謹，信息公開化，為大量的百姓提供住房，並且還提供貸款和引入社區服務，提高居住環境和凝聚力。**因此，在1977年的時候，基本能夠解決屋荒問題，使85%以上的人口有房可住，真正做到「居者有其屋」。** ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147738.avif?1589858528) ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147739.avif?1580391748) 「新加坡組屋模式」的優勢 看完上面的組屋發展歷程，我相信大家對於組屋的特點有個大概了解。那麼組屋到底有什麼優勢？ **1、組屋「相對公平」** **組屋是政府通過土地劃撥的方式實現的。要知道在新加坡，政府對於土地是有極大的控制權，房地產市場的 80% 是歸政府管，土地是政府提供的，建設也是由政府的企業負責。**不像中國，是通過賣地給開發商，然後由開發商建設，根據市場價來賣。 而剩下的20%就是商品房，不過商品房的價格會比較貴，是組屋的2-3倍錢。並且這20%是不受政府管制的。還有純商品房的土地出讓金納入儲備金，不歸政府支配，斷絕了土地財政的可能。 **加上「組屋」有嚴格的准入、配售、轉售和懲罰機制，嚴厲的抑制投機政策使得整個新加坡組屋居住市場沒有套利空間存在。**並且高效而廉潔的新加坡政府確保了「組屋」分配的相對公平。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147740.avif?1589858528) **2、組屋價格便宜，居民買後不會產生太大負擔。** 截至目前，至少有82%的居民居住在「組屋」里，住房自有率超過了90%。雖然新加坡的房價貴，但居民大多數都能買的起。**加上居民購買「組屋」可使用公積金和低息貸款。購買組屋的負擔更是大大減少。** 因此，「新加坡的組屋模式」確實是一種值得推崇的模式，因為他使的大多數新加坡人「居者有其屋」，不用拚命賺錢去買房。**每個人生下來就知道，自己這輩子到底應該去購買組屋還是商品房，根本不會為房價所累。** 所以，在新加坡每個人都知道，只要自己努力工作，總有一天一定會分配到一個租屋。不用擔心自己沒房子可以住。沒有後顧之憂後，每個人當然更加熱情去工作，去創造。因此，新加坡一直被稱為是「幸福的國家」。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147741.avif?1589858528) ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147742.avif?1580391748) 那麼中國房地產能否走這種模式？ 首先，我們要了解，現在當前世界上總共有3種房地產模式，一種是「德國模式」，一種是「美國模式」，剩下的一種就是「新加坡模式」，但真要讓我說，其實香港也算是一種。而我們中國房地產發展到現在，目前學習更多的應該是香港的房地產模式。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147743.avif?1589858528) **我們學習了預售模式**，當房子還沒看到雛形呢，就可以銷售。 **我們學習了土拍模式**，把土地推出去拍賣，誰出的價高，這70年的時間就歸誰安排，這一操作導致了今天高房價的局面。 **我們學習了商品房模式**，把土地推給市場，讓市場來自由配置，不分窮人和富人。 **我們學習了公攤模式**，100平方的房子，可能使用起來只有80平方左右吧。 學習過去香港的那一套，雖然在目前看來，或許有不太好的地方，但這些方法確實帶動了中國經濟和一些上下游產業，並且讓中國房地產發展起來。 **不過未來再繼續使用，難免會出現許多問題。** 比如：繼續使用商品房模式，把土地推給市場的話，**難免導致部分中低收入群體陷入無房可住的境遇。**其次，繼續使用土拍模式的話，**會讓地方政府繼續依賴土地財政，無心推動實體經濟的發展。並且還會再次推動房價上漲。** 那麼在這種情況下，我們是否要使用「新加坡組屋模式」呢？ **我個人來看，中國還是不太適用於「新加坡組屋模式」**，只能說借鑑其中一些，但不能生搬硬套。 為何這樣說呢？因為國情不同，生搬硬套進來的話，其中必然會存在某些弊端。所以應該總結多方經驗，**走一條我們自己的路。** ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147744.avif?1589858528) 「新加坡組屋模式」為何不適用中國呢？ **1、資金從哪裡來？** 這是個很現實的問題，從當初的經濟適用房，到人才房和安居房。**本質都是來自於高價商品房的反哺。** 為什麼這樣說？因為我們國內的城市，現在都面臨一個問題，就是拿不出足夠的錢來建保障房覆蓋所有的人。**要建保障房就必須依賴土拍賣出高價，從其中抽取一部分收益來建保障房。** 但要建大量保障房和人才房的話，**就必須控制商品房供應，這樣的話又會造成沒商品房可賣，收入規模根本不足以支撐大規模的人才房和安居房建設。** 反觀，新加坡組屋模式之所以能夠成功，**是因為他們的土地收入是完全用於組屋建設，並且政府會提供大量的財政補貼**，組屋以低成本的價格出售給居民。據不完全統計，2017年建屋發展局在補貼上已經達20億新元了，基本每年都在虧損。 而我們這邊不同，賣地的錢，**基本都得拿去還債，建設城市基礎和其他用途，根本無法全部用於建設保障房。** 因此，無法建造大量的保障房，只能按照一定的比例來建造，這樣根本就是杯水車薪，要知道我國的人口可不少，而新加坡滿打滿算，才563.87萬人，還不夠我們一個省的人多。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147745.avif?1589858528) **2、城市化發展程度不同。** 要知道，新加坡是個小國，同時也是高度城市化的國家，人口相對穩定。而我們國家城市化發展到目前也才完成到60%左右，還有很多地方是農村。 而且我們國家**不僅要解決存量人口的住房問題，更要解決源源不斷的增量人口的住房需求。**加上當前中國處於人口快速城鎮化的階段，**大量流動人口使任何封閉的補貼模式都無法有效實行下去。**反觀新加坡卻沒有這種煩惱。 因為新加坡的組屋制度是在**一個人口規模小，沒有大規模人口遷徒，沒有城鄉二元結構的封閉體系內運行**。與國內的社會經濟發展階段、土地制度、中央公積金制度緊密相連，所產生的結果。 如果把這種模式移植到一個超級大國上，可能會出現水土不服。別的不說，就單說一個深圳，2018年的時候常住人口就已經達到了2000萬以上了。假設滿足一半人口的情況下，單這個補貼，深圳就承受不來了，而且土地也不夠用。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147746.avif?1589858527) ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147747.avif?1580391748) 總結以上兩個點，可以得出，**其實不是中國不願意走新加坡組屋模式，確實是不太適合我們的國情。**中國也曾經試用過這套模式，**不過低收入人群，依舊是買不起已經補貼過的房價。導致這些經濟適用房更多被中等收入和高收入人群購買，使補貼發生轉移，加劇了社會的不平等。** 還有，建設這類安居房的話，會讓當地政府的土地收入和開發商利潤減少很多，導致他們不願意增加投入。 因此，中國住房制度應該從多方借鑑，而不是套用某一種「成功制度」。**我們應該結合自身的經濟增長、城市化、人口老齡化等特點，去制定一套適合中國房地產的基礎性制度。** ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147748.avif?1589858527) 要知道，世界上並沒有完美，一勞永逸的住房制度。就算是「新加坡的組屋模式」，目前也在不斷的改變，進化。 所以，**我認為中國應該從政府主導建房分房的泥潭中走出來，通過市場化的手段激發全社會的積極性，才能解決住房短缺的問題。並且要大力發展「租賃供給和規範租賃市場秩序」**，我們國家目前還沒辦法完成，每個家庭都有一套房，但通過租賃用房，卻能讓「居者有其屋」，也不失為一種解決辦法。 當然，發展租賃市場也並不是政府完全包攬，而是要結合市場。政府通過土地、金融、稅收的支持，激發市場活力。讓專業的服務商開發和運營。**兩者相結合，才能通過打造「住有所居」的住房圖景。** 祝願中國房地產，明天會更好。 ![新加坡的「組屋模式」是否適用於中國的房地產，實現住有所居](https://www.shicheng.news/images/image/1614/16147749.avif?1585050031)