如果你這兩年有在看新加坡的房產新聞，大機率會有一種感覺：
「怎麼又是百萬組屋？」
這種感覺，並不是被媒體放大的錯覺。
根據新加坡 Housing and Development Board（HDB） 在 data.gov.sg 公布的交易數據，截至 2025 年 12 月 18 日，今年成交價超過 100 萬新幣的二手組屋已經達到 1,544 套。
作為對比，2024 年全年，這個數字是 1,035 套。
一年之內，直接多了將近 50%。
業內預計，到 2025 年底，百萬組屋成交量很可能會來到 1,550 套左右。
圖源：EdgeProp
數量暴漲，但不是「全面失控」
乍一看，這個增長幅度確實很誇張，很多人第一反應就是：
新加坡組屋是不是徹底瘋了？
但如果只看「數量」，很容易誤判。
從價格結構來看，今年的百萬組屋，更多是集中在剛剛破 100 萬的新區間，而不是全面沖向 130、150 萬。
數據顯示，2025 年百萬組屋的平均成交價約為 114 萬新幣，只比去年高了 1.8%。
這個數字背後，其實說明了一件事：買家已經開始明顯「卡價位」了。
最貴的一套，來自女皇鎮
當然，這並不代表沒有天價成交。
根據 EdgeProp Singapore 的統計，2025 年最貴的一套二手組屋，出現在女皇鎮的 SkyTerrace @ Dawson。
這是一套五房式組屋，面積約 1,313 平方英尺，今年 6 月成交價高達 165.9 萬新幣。
更關鍵的是，這套房子還剩大約 90 年地契。
在很多買家眼裡，這種條件，已經非常接近「低密度私宅」的使用體驗了。
碧山、杜克遜山：老牌核心區繼續扛價
除了女皇鎮，今年還有幾筆成交，同樣讓人印象深刻：
碧山
一套五房式，成交價 163.2 萬新幣
一套行政式複式（Executive Maisonette），成交價 160 萬
Pinnacle @ Duxton
一套五房式，成交價 160 萬
大巴窯 DBSS 組屋
五房式，成交價同樣 160 萬
這些案例幾乎都具備幾個共同點：
地段成熟、交通便利、戶型偏大、而且可替代選擇極少。
按地點劃分，新加坡組屋標杆項目達士嶺The Pinnacle@Duxton占據了前十高價交易的四筆。但根據data.gov.sg的數據，大巴窯今年有最多百萬轉售組屋交易發生，一共有296筆交易！
紅山以209筆交易排名第二，其次是女皇鎮（165筆）、加冷/黃埔（144筆）和金文泰（100筆）。一個事實是，比起其他區域來說，百萬組屋的買家更青睞位於成熟市鎮的組屋，有超過90%的交易都發生在這類地區。
百萬組屋，更多是「地段溢價」
如果把這些高價案例放在一起看，其實會發現一個很清晰的規律：
真正把價格推上去的，並不是「組屋這個屬性」，而是地段。
靠近市中心、成熟市鎮、緊鄰 MRT、又有景觀或稀缺屬性的項目，
哪怕是 HDB，也會被市場用「准私宅」的邏輯來定價。
而一旦離開這些條件，價格立刻回歸理性。
買家已經開始「不再盲目追高」
這一點，從業內分析也能看得很清楚。
Huttons Asia 的分析指出，今年大多數百萬組屋的成交價，都集中在 100 萬到 115 萬之間，真正衝破 120 萬的案例，其實並不多。
市場並不是沒有錢，而是對價格變得更挑剔了。
買家願意為好地段付溢價，但不再無條件買單。
破百萬的，其實還是少數人
再看一個比例，情況就更清楚了。
根據 ERA Singapore 的數據，
2025 年前 10 個月，新加坡一共提交了 20,694 份二手組屋交易申請。
其中，成交價超過 100 萬新幣的，只占 6.4%。超過 93% 的二手組屋交易，仍然在百萬以下完成。
所以，從整體市場來看，新加坡並沒有進入「全民百萬組屋時代」。
真正的焦點，其實不在 160 萬
如果只盯著 150、160 萬的成交，很容易被極端案例帶著走。
真正值得關注的問題反而是：
在 90 萬到 110 萬這個區間，普通家庭還能不能買到合適的房子？
隨著百萬門檻越來越常見，
這個區間，正在變成越來越多中產家庭的「主戰場」。
而這，可能才是接下來幾年，新加坡組屋市場最現實、也最殘酷的考驗。
