市場欠缺大型新盤
未售單位數量有限
11月份新私宅銷售不溫不火
11 月整體新私宅銷量，較 10 月份售出的313套新私宅，下降了 17.3% 至 259 套（不包括執行共管公寓 EC），是自 2014 年 12 月份以來的最低月銷量，當時的銷量為 230 個單位。
核心中央區（CCR）占據11月新私宅銷售榜首，共有148套CCR單位成交，占11月開發商整體銷售額的近 57%。
博納研究新私宅銷售月報
2022 年 11 月
沒有大型新盤開盤外加一級市場未售出單位供應緊張對銷量造成壓力，導致新私宅銷售在11月的表現依舊不溫不火。開發商在11月售出 259 套新私宅（不包括執行共管公寓 Executive Condominium），比10月銷量環比下跌了 17.3%，比 2021年11 月銷量下降了 83%。
三個小型項目Hill House、譽璟府（Sophia Regency）和 Kovan Jewel於 11 月進入市場。擁有 72 個單位的 Hill House 以中位價 S$3,028psf 賣出12個單位，而建有 34 個單位的 Kovan Jewel 則以 S$2,120psf 的中位價出售了 4 個單位。
按各個細分市場來看，10月至11月的新私宅銷量全線下滑。核心中央區（CCR）占11月銷售榜首，銷量為148 個單位，約占月銷售額的 57%。本月最暢銷的 CCR 項目包括，中位價 S$2,851psf 售出16個單位的綠墩雅苑（Leedon Green）、以中位價S$2,886psf 售出15個單位的 One Holland Village Residences，及以中位價S$3,154psf 售出14個單位的 Perfect Ten。
來源：博納研究、市區重建局
與此同時，開發商 11 月份售出了73 個位於其他中央區（RCR）的新單位，比上個月81 個單位的銷量下降了近 10%。瑞雅嘉苑（Riviere）是 11 月份最受歡迎的 RCR 項目，以 S$3,024psf 的中位價賣出19 個單位。 緊隨其後的是鼎瑞苑（The Landmark），以 S$2,459psf 的中位價售出了 13 個單位。預計將於 2023 年第一季獲得臨時入伙證（TOP）的瑞雅嘉苑，在過去幾個月來一直以穩定的速度出售單位；截至 11 月，瑞雅嘉苑現已售出了總單位數量的87%。
開發商在中央區外（OCR）的銷售特別低迷，因為欠缺新樓盤開盤以及未售出單位數量的枯竭意味著購房者的選擇較少。11 月份的OCR 共售出38 個新單位，比10 月份的銷量下降了 37%。曲水倫庭（Lentor Modern）是 11 月表現最佳的 OCR 項目，以S$2,218psf 中位價售出了 9 個單位。
與此同時，繼上個月售出 498 個單位的強勁銷量後，11 月EC銷量為 186 套。EC 銷量由登豐嘉園（Copen Grand）推動，於11 月份售出了176 套EC，中位價為 S$1,323psf。自 2022 年10 月 22 日開盤一個月後，位於嶄新登加（Tengah）新鎮的登豐嘉園現已全部售罄。
開發商於11月向市場投放了 319 個新單位（不包括 EC），高於上個月投放的 102 個單位。11月無新EC推出。
博納產業市場研究與產業內容主管黃秀瑩（Wong Siew Ying）：
「開發商 11 月的銷售相當低迷，尤其在 OCR，因為11月份沒有大型新項目開盤並且市場中未售新單位庫存正不斷減少。根據市建局數據，大多數已開盤的現有OCR 項目已售出其總單位數量的80% 至 100% ，買家能選的單位數量有限。同樣，隨著市區邊緣項目以穩定的速度賣出剩餘單位，RCR 未售新單位出庫存也正在減少。這個供需失衡的情況預料將在12月份持續發酵。
由於待售單位數量非常少，我們預料2023 年上半年即將開盤的項目，例如景樂苑（Sceneca Residence）、Lentor Hills Residences、萬景軒（The Botany@Dairy Farm）和雅詩軒（The Arden），將因市場上被壓抑的需求而收穫良好的購買興致。
在 2022 年前 11 個月里，開發商售出了約 6,980 套新私宅（不包括 EC）。 鑒於新開盤項目數量稀缺、待售單位供應緊張以及年末季節性淡季，預計2022 年全年的新私宅銷量將落在約 7,300 套左右，由去年 13,027 套的銷量相比逐漸正常化。銷量下降主要是因今年推出市場的樓盤數量回落。開發商在 2022 年前11 個月里推出了 4,400 多套待售新私宅（不包括 EC），遠低於 2021 年同個時段的 10,000 多套。
與此同時，EC 市場在 11 月依然活躍，主要由登豐嘉園所帶動，項目在推出一個月後現已售罄。EC市場銷售勢頭將在 2022 年 12 月和 2023 年 1 月得以持續，淡濱尼的景麗軒（Tenet EC）在12 月 3 日開盤的周末就售出了總單位數量的 72%。我們預料，當第二次購買者的銷售配額被取消後，景麗軒同樣將在開盤的一個月後售罄。 在私宅價格居高不下及利率上升的情況下，位置優越的 EC依舊會是新加坡家庭的最愛，因為其價值主張相當強大。平均而言，今年新 EC 和 OCR新盤之間的價格差距高於 S$700psf。
我們認為，今年的新私宅銷售市場將在較安靜的氛圍中落幕，但2023年應該會隨著更多新項目的推出而為潛在買家帶來更多選擇。此外，2023 年存在加息步伐減緩的可能性，這將為購房者增加進入樓市的信心。」
2022年11月暢銷新私宅龍虎榜（不包括EC）
來源: 博納研究、市區重建局
