# 分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/RnmRR Published: 2022-06-18 Source: 獅城新聞 **買家看重分層地契項目創收能力** ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991964.avif?1655470805) 近期推出集售的凱聯大廈是受分層劃分條例影響的其中一個項目。（戴玉祥產業提供） ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991965.avif?1655470805) 近期推出集售的凱聯大廈是受分層劃分條例影響的其中一個項目。（戴玉祥產業提供） **分層地契發展項目的單位由不同業主獨立擁有和管理，這個模式特別受中小企業歡迎，因為它們買下單位後不必承受租金壓力，或是看大業主的臉色。** **不過，擁有權分散帶來一些問題，業主各有各的想法，使得管理水平較難一致。** **為了維護和提高發展項目的素質，政府從今年3月中旬起，限制中央區黃金地段的商業項目重新發展時分層劃分。** **市場對分層地契項目還有需求嗎？本期《樓市乾坤》分析這個領域近年的趨勢，以及接下來的走向。** 3月中起，本地中央區重要地區的商業發展項目，在重新發展時不再允許分層劃分成個別單位。這意味著受影響地區的商業項目，重新發展後將由單一業主持有，同一個項目的單位不能由不同業主獨立擁有及管理。 分析師不認為新規定會給市場帶來顯著衝擊，發展項目以分層劃分（strata subdivide）在市場上出售，並不一定更能推動買氣，項目本身的創收能力其實更重要。 仲量聯行（JLL）新加坡研究與諮詢部主管鄭惠勻接受《聯合早報》訪問時指出，過去10年，在新限制條例生效前，受條例影響地段的集售成交額為260億元。其中，唯有位於萊佛士坊30號的項目屬於分層劃分。這意味著分層劃分與否可能只是其次。 鄭惠勻說：「其餘在限制區內成交的項目都沒有在轉售時分層劃分，證明買家更看重資產的創收能力，而不是以分層劃分出售的盈利潛能。」 新限制包含混合用途發展項目的商業房地產部分，主要適用於烏節路至東陵路一帶的商場，珊頓道和羅敏申路一帶的辦公樓，以及國會大廈等國家重要地標附近的商業項目。 新限制也適用於中央商業區（CBD）獎勵計劃和策略發展獎勵計劃（SDI）下的重建項目。 據市場人士統計，位於受影響地區的項目至少15個，包括了中央商業區的凱聯大廈（International Plaza）、春葉大廈（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及烏節路一帶的遠東商業中心（Far East Plaza）、幸運商業中心（Lucky Plaza），以及豪傑大廈（Orchard Towers）。 ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991966.avif?1655470805) 零售新手要進駐一般商場相當困難，他們因此會轉向分層地契商場。 圖為遠東商業中心，這裡吸引不少年輕人入駐創業。（檔案照片） 戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文預期，分層劃分的新規定不會給市場帶來顯著衝擊，因為近期大部分商業發展項目，都是由採取中長期投資視野的機構投資者買下。這些投資者收購龐大面積地段也讓他們在設計上有更大發揮空間。 **| 擁有權分散影響商場保修業主之間難達共識** 他認為，大部分由單一業主擁有的商場一般上較具現代感，反觀分層零售的項目遇到一些挑戰。「分層地契商場在后冠病疫情時代要與時並進不容易，這可能導致更多業主結合起來，務實地考慮脫售選項。」 擁有權太分散可能影響商場的保修和租戶組合素質，因為業主之間很難就不同事宜達到共識。不過，也一些分層地契商場長期以來吸引到售賣某類產品的店鋪入駐，專攻特定客戶群。例如，想要買音響和電子產品的消費者會前往雅達輝購物中心（The Adelphi）和森林商業中心（Sim Lim Square）；想要買運動用品的消費者會前往女皇道購物中心（Queensway Shopping Centre）。 ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991967.avif?1655470804) 分層地契商場森林商業中心彙集許多售賣電子產品的業者，為消費者提供便利和齊全的選擇。 （檔案照片） 儘管如此，藍振文覺得，每名分層地契業主出租時都會以自我為中心，爭取對自己最好的利益，要打造像女皇道購物中心等類似專攻特定購物群的商場，並不容易。 高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋整理的數據顯示，過去10年有最多分層單位轉手的35個項目中，只有八個位於受新條例影響的地段。他認為，新條例不會對項目的資本價值造成實質衝擊，但可能會縮小潛在買家的圈子。 **| 辦公樓價格合理受中小企業青睞** 由於價格上較容易入手，分層地契辦公樓深受中小企業的歡迎，而新條例促使供應變得有限，這類房地產下來預料更加搶手。 據依斯邁觀察，過去幾年，有鑒於管理較不妥善，分層劃分商場逐漸失去光芒，趕不上由企業管理的大型商場。但分層地契辦公樓依舊受投資者的歡迎，因為它們的價格門檻較低，並具有升值潛能。對於租戶而言，這些辦公樓的租金肯定比向企業業主租的來得便宜。 依斯邁說：「這尤其吸引想要在市區租用辦公空間，但又不需要太大空間的小型企業。分層地契辦公空間為它們提供較為合理的選項。」 博納產業整理的數據顯示，位於市區核心規劃區的分層地契辦公樓尺價，從2020的2200元增加至2267元。 以整體中央區來看，這類房地產的尺價相當平穩，2020年暴發疫情時，尺價只是從2019年的2171元微跌至2112元，之後也維持在這個水平。 買下分層地契辦公單位的另一個好處是不必擔心業主會上調租金。 鄭惠勻指出，一些中小企業想要擁有自家單位來設立辦公室，部分原因是為了避開租金起伏不定的風險。 此外，分層地契單位比整棟大樓更容易買下，也引起高凈值人士、家族辦公室和私人財富公司的興趣。 其中，新達城的分層地契辦公樓備受追捧。去年10月，一名本地投資者以3308萬元買下新達第二大廈（Suntec Tower 2）的三個分層地契單位；財富管理公司Brilliant Wealth Investments也在同年6月以3830萬元買下這個項目的幾個單位。 黃顯洋透露，位於中央商業區的三星中心（Samsung Hub）九樓的分層地契辦公空間，去年以5310萬元賣出，尺價為4050元，創下歷來最高記錄。 另一方面，位於烏節和市區核心規劃區的商業分層地契市場正在復甦中。這個領域的總交易額去年達到12億元，比前一年多出50％，交易量也同比增加75％至200個。今年來的交易額為1億元，至今有40多宗交易。 **| 經濟重啟推高分層零售單位價格** ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991968.avif?1655470804) 一些分層地契商場吸引到售賣某個產品類別的店鋪入駐，專攻特定客戶群。 例如，圖中的女皇道購物中心最大賣點就是運動商店匯聚。（檔案照片） 我國經濟重啟推動位於烏節一帶分層零售單位的價格上揚，這類單位去年的每平方英尺平均價格為6098元，創下過去10年來的最高紀錄。 博納產業（Propnex）提供給本報的數據顯示，位於第九郵區（烏節、經禧和里峇峇利）的分層零售單位尺價，在2014年達到5469元的高峰之後，開始出現下滑趨勢，並在2020年冠病疫情嚴重暴發期間下跌至3789元的低谷。不過，2021年當疫情緩解時，尺價飆升到超過6000元。 以整體中央區來看，分層零售單位的價格回彈幅度較小，它們的尺價在2020年跌至3007元，去年只是上揚至3347元，還沒有恢復到2019年疫情暴發前的水平，即3504元。 博納產業總裁依斯邁（Ismail Gafoor）指出，過去一年有不少分層地契的商業大樓推出集售，包括了源美大廈（GB Building）、水仙門中心（High Street Centre），以及凱聯大廈。直到這些項目成功出售並進行重新發展，分層地契市場的資本價值預料不會出現太大變動。 另一方面，分層劃分商場是本地起步創業者的搖籃，例如遠東商業中心曾經是年輕人創業的偏好地點。 藍振文說，這些零售新手要進駐一般商場相當困難，因為商場業主一般上選擇擁有良好營運記錄，以及品牌較成熟的租戶，他們因此會轉向分層劃分商場租店。 **世邦魏理仕：僅次於韓國 新加坡人置業意願亞太排名第二** ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991969.avif?1655470804) 冠病疫情改善之際，新加坡投資者買入房地產的興趣更加強烈，置業意願在亞太區中排名第二，僅次於韓國。 根據世邦魏理仕（CBRE）發布的2022年亞太區投資者意向調查，亞太區中，韓國投資者的凈買入意願比率最高，為38％。新加坡緊跟在後，比率為32％，日本排名第三，比率為29％。 報告指出，由於整體投資慾望預計保持強勁，亞太商業房地產的投資成交額今年可能上升5％到10％，達到1500億美元（約2090億新元）。如果預測成真，這將是本區域歷來的最高紀錄。 這項調查在去年底進行，共訪問了535名亞太區投資者，從中了解他們今年的房地產投資部署策略、領域和市場。 世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時指出，調查也發現，多達74.4％尋求海外投資機遇的本地投資者表示，今年將比去年作更多投資。 宋明蔚說：「對這些投資者來說，物流領域仍然最具吸引力。許多國家過渡到把冠病當作地方流行病，並且恢復旅遊，不少投資者也鎖定辦公樓和酒店領域。」 籌資成本低、利率處於低水平，以及資金流動頗高等因素，讓東京連續第三年成為最受投資者青睞的跨境投資市場。上海躍升兩個名次，排名第二；新加坡則退一個名次，排名第三。 另一方面，我國去年海外房地產投資461億美元，較一年前增加105％，創下10年來的最高紀錄。這些投資包括了待開發的地段。 宋明蔚說，有鑒於國內市場有限，新加坡投資者把眼光投向海外，以擴大增長機遇。與此同時，這也讓投資地域和領域的組合更加多元化，進而增加回報或收益。美國、中國、澳大利亞、英國和日本都是熱門的投資地點。 萊坊（Knight Frank）新加坡私人辦公室主管龔順偉指出，澳洲一直受到本地買家的青睞，尤其是有孩子到當地念書的家庭，以及想要買第二套或度假屋的國人。接近四分之三的國際買家在澳洲買房時，會考慮價格在100萬澳元（約96萬新元）的房地產。這類價位的房地產一般上位於墨爾本、黃金海岸和布里斯班。 此外，澳洲已重開邊境，萊坊預計從今年中到後期，到當地買房的本地和海外買家會增加。它提醒，儘管澳洲房地產市場具透明度，潛在買家仍應該做好準備。例如，國際買家在購房之前，必須向澳洲外國投資委員會（FIRB）尋求批准。 高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜認為，我國對外投資今年預料提高，因為如今投資者可以實地考察投資項目，做好盡職調查。至於到中國投資，當地政府政策存在一些不確定因素，投資者可能有所保留。 ![分析 買家看重分層地契項目創收能力 ！新加坡人置業意願亞太第二](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991970.avif?1655469006)