# 9年賺375萬新元，新加坡豪宅，真的這麼暴利嗎？

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Published: 2026-08-17
Source: 獅城新聞

近期，新加坡豪宅市場出現了一宗讓人「眼紅」的交易：

位於第10區的Leedon Residence，一套約4704平方英尺的五房單位，在今年7月以**1430萬新元賣出**。

賣家在2017年以**1055萬新元買入**。

9年半之後賣掉，帳面利潤：

**375萬新元。**

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乍一看，這是一個相當驚人的數字。

但拆開這筆交易細看，會發現一個令人深思的問題：

**新加坡豪宅，真的這麼賺錢嗎？**

要知道，業主可是持有這套房9年半！

這意味著，總資本增值是35.6%，換算成年化資本增值，大約只有3.3%。

年化3.3%，這似乎並不怎麼吸引人。

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**375萬聽起來很驚人**

**但可能只是跑贏了銀行**

這是理解這宗交易最重要的一步。

**這只是帳面利潤**

從1055萬新元到1430萬新元，絕對值增加了375萬新元，總漲幅35.6%。

賣家持有了大約9年半，年化資本增值約為3.3%。

但這還**只是帳面利潤**，如果我們把下面的因素加上：

買入時的買方印花稅

賣出時的交易費用

律師費

裝修費用

物業管理和維修

房產稅

如果貸款，還包括利息

持有期間的機會成本

那麼，不僅375萬新元利潤 ≠ 375萬新元凈投資收益，而且實際年化還要低於3.3%。

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**可能比銀行好一些**

最近九年，新加坡銀行利率多有變化，但加權平均後大約在1.5%–2.5%。

也就是說，Leedon Residence的這套豪宅，扣除各種費用後的實際年化收益，**可能只是比銀行好一些。**

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這也是為什麼看新加坡房地產新聞時，「賺了多少錢」並不是最重要的數字。

**因為最終的實際收益才是關鍵。**

**一個反面案例**

**同是豪宅有人卻虧了240萬**

6月份的另一宗豪宅交易，就是非常好的反例。

這套豪宅位於第9區的Orchard Scotts，是一套約2508平方英尺的四房單位，在2026年6月以425萬新元賣出。

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賣家在2010年買入，花了665萬新元——因此虧損約240萬新元。

持有接近16年，年化損失約2.8%。

導致這套Orchard Scotts四房單位虧損240萬新元的核心原因有以下幾個：

**地契縮水：**99年地契從約91年降至約74年，導致資產價值持續衰減；

**高點買入：**賣家在2010年市場高點買入，價格本身已在高位；

**項目表現偏弱：**該項目在第9郵區長期表現偏弱，尺價排名倒數14%；

**成本侵蝕**：16年的長期持有成本，包括房產稅、物業費、貸款利息等，進一步侵蝕了實際回報。

同樣是「豪宅」，結果可以完全不同。

所以，我們必須認識到：**買豪宅 ≠ 自動賺錢。**

**為什麼**

**Leedon Residence能漲？**

**答案只有四個字：稀缺資產。**

**項目好且地契不會縮水**

Leedon Residence位於新加坡第10區，毗鄰荷蘭村和優質洋房區，靠近植物園，屬於傳統高端住宅市場。

項目為永久地契，2015年完成，共約381個住宅單位。

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**買入時機較好**

該單位2017年2月購入。

買入價為2243新元/平方英尺，比該項目開盤時的尺價高出約41%。

但當時新加坡私宅市場剛從連續15個季度的下跌中走出，仍處於底部區域，而非價格高點。

後續9年多的市場上漲和項目本身的品質，共同推動了價格的進一步攀升。

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**低密度豪華定位**

Leedon Residence共有約381個住宅單位，且成交的五房單位4704平方英尺。

這已經不是普通意義上的大戶型。

它面對的是一個非常有限的買家市場：





**願意花超過千萬新元購買核心區大型住宅的高凈值家庭。**

這類資產的特點是供應有限，而且很難複製。

它能夠賣出好價格，除了是「可以住的房子」，還有地段、土地屬性、面積、身份屬性等稀缺性標籤。

**新加坡房地產的盈虧邏輯**

**都有什麼**

同是新加坡豪宅，為什麼會出現「一套賺375萬，一套虧240萬」？其中有什麼底層邏輯？

**始終要優先考慮的是買入價格**

也就是說，**買房前要先考慮，你多少錢買進去。**

**在市場高點用很高的單價買入，即使未來整個城市房價上漲，也未必能夠覆蓋你的買入成本。**

Leedon Residence這宗交易的買入單價約2243新元/平方英尺，這9年半里上漲至3040新元/平方英尺。

而Orchard Scotts的案例，則體現了另一個問題：早期高價買入的豪宅，並不意味著未來一定能夠回到原來的價格。

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**永久地契很重要**

**但不是「永久地契=必漲」**

Leedon Residence的一個優勢是永久地契。

這意味著土地不會像99年地契那樣產生明確的剩餘年限折損問題。

**但要避免一個常見的誤區：永久地契，所以一定比99年地契賺錢。**

事實並沒有這麼簡單。

Orchard Scotts本身就是99年地契，而且地處牛頓、靠近烏節路。

問題不是「永久地契一定贏99年地契」，而是不同產品在不同買入價格下，長期資本表現完全可能不同。

因此：**地契是變量，不是答案。**

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**大戶型豪宅的「稀缺性」**

**可能比面積本身更重要**

Leedon Residence這套房有4704平方英尺，這種產品的供應天然有限。

但這也產生一個容易被忽視的問題：

**買家池同樣有限。**

**1430萬新元不是普通家庭可以參與的市場——這表示，這類資產的流動性和普通公寓完全不同。**

它的核心買家是：

超高凈值家庭

企業家

家族資產持有人

高凈值國際人士

對核心區大型住宅有需求的其他高收入群體

這意味著：

豪宅投資的邏輯不是「大家都買，所以一定漲」，而是當你需要出售的時候，市場上是否仍然有足夠多的人願意為這種稀缺產品付高價。

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**2026年的外國買家邏輯**

**已經完全不同**

對於外國買家來說，這一點尤其重要。

**新加坡目前對外國人購買住宅徵收60%的額外買方印花稅。**

一名普通外國買家購買住宅，除了正常的買方印花稅之外，還需要承擔60%的額外買方印花稅。

這意味著：

一個外國買家，今天購買1000萬新元的住宅，僅額外買方印花稅理論上就是600萬新元，這還沒有計算買方印花稅。

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**今天看新加坡千萬級豪宅，不能再簡單複製2010年代的投資邏輯。**

過去是「買核心區豪宅，等升值」，現在必須進一步計算：

買入稅負到底是多少？

持有成本是多少？

未來賣給誰？

資本增值需要漲多少，才能覆蓋進入成本？

**在新加坡買房子**

**應當注意什麼**

多數人不會購買1000萬新元以上的豪宅，但這和普通人也有關係。

因為它告訴我們：

**房地產投資的核心，不是「房子越貴越好」，而是「資產本身有沒有長期稀缺性」。**

如果你要買新加坡房子，同樣可以問：

這個房子的位置怎麼樣？

附近未來會不會有大量新供應？

戶型是不是市場主流？

租客池夠不夠大？

未來出售的時候，誰會接手？

買入價格是不是已經把所有利好都算進去了？

這些問題，比：「今年房價會漲多少？」

更加重要。

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