# 200萬新幣買一套組屋？！揭秘新加坡「巨無霸」組屋市場的暴利與陷阱 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/RqnOq Published: 2026-11-01 Source: 獅城新聞 ![200萬新幣買一套組屋？！揭秘新加坡「巨無霸」組屋市場的暴利與陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934503.avif?0) 新加坡：2018年，當 Aileen Tan 女士的父親決定從半獨立式洋房搬到較小的房子時，他提出了一個條件——新家必須足夠寬敞，能讓孫輩們在探訪時盡情玩耍，且足夠大，能舉辦他熱愛的周末派對。 位於金文泰（Clementi）的一套「巨無霸」（Jumbo）組屋滿足了所有要求。這套面積達 1,615 平方英尺的單位是由一套兩房和一套三房組屋合併而成的，擁有四個房間和三個浴室。 父親去世後，Tan 女士繼承了這套房子。如今，這位 61 歲的退休人員住在其中，並將兩間空房出租，每月共獲得 3,300 新元（約 2,580 美元）的租金。 「這裡有充足的儲物空間，能放下我的書，廚房也非常大，所以我們偶爾會舉辦派對和燒烤。我甚至還有一個小型水療室，」Tan 女士說。 「住在這裡極其舒適。我想不出還有什麼樣的家能比這更讓我滿意。」 她的這套巨無霸組屋非常罕見。在新加坡 110 多萬套組屋中，通過合併兩個完整單位而成的巨無霸組屋估計僅有 2,900 套，占比約為 0.25%。 寬敞的居住空間和稀缺性，有時會導致令人咋舌的掛牌價。今年 9 月，一套位於直落布蘭雅（Telok Blangah）、面積 1,465 平方英尺的巨無霸組屋在 PropertyGuru 上掛牌價高達 218 萬新元，這促使建屋發展局（HDB）宣布將審查允許符合條件的業主合併相鄰單位的「組屋轉換計劃」。 隨後，該房源的掛牌價被下調至 1,999,999 新元。 與此同時，較短的租賃期限、融資難度以及潛在買家群體有限，也給這類房產的出售帶來了挑戰。 新加坡國立大學（NUS）房地產系教授 Sing Tien Foo 表示：「巨無霸組屋市場非常小眾且可能缺乏流動性，這意味著後續的轉售可能會更加困難。」 他補充說，雖然地段優越的巨無霸組屋可以「獲得相當高的溢價」，但地段較差且房齡較老的單位可能更難出售。 ![200萬新幣買一套組屋？！揭秘新加坡「巨無霸」組屋市場的暴利與陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934504.avif?0) **更多空間與靈活性** Sing 教授表示，由於當時像兀蘭（Woodlands）、義順（Yishun）和勿洛（Bedok）等幾個新鎮有大量未售出的組屋，HDB 在 20 世紀 80 年代末開始嘗試合併相鄰單位。 1993 年，組屋轉換計劃正式推出，允許需要更多居住空間的家庭合併他們的組屋。 「該計劃為那些住房需求增加，但希望留在現有社區和社交圈的家庭提供了靈活性，」他說。 如今，由於 HDB 不再提供巨無霸組屋，供應量極其有限。只有當業主在滿足條件的情況下，發現相鄰單位適合合併時，才會有新的巨無霸組屋出現。 負責代理直落布蘭雅那套房源的房產經紀人 Thomas Tong 表示，通過轉換計劃獲得一套房產需要極大的「時機和運氣」。 首先，業主必須在滿足最低居住年限（MOP）後才能購買鄰居的單位，然後再次滿足新的 MOP 才能出售合併後的巨無霸組屋。 「所有這些因素疊加在一起，使得巨無霸組屋變得稀有且難以尋覓，」他說。 Tong 先生表示，他收到了關於直落布蘭雅房源的「驚人」數量的諮詢，因為該單位擁有 91 年的超長剩餘租約，這使其在通常較為老舊的巨無霸組屋中脫穎而出。在新加坡，公共住房的租約為 99 年，到期後歸還政府。 他認為，買家看重巨無霸組屋是因為其提供的空間。 「這意味著我有更大的空間。如果不需要，我可以出租；如果需要，可以當倉庫；如果孩子決定回來和我住，這裡也能全部容納，」他說。 這種靈活性正是室內設計師 Vivian Wang 今年尋找首套房時考慮的重點。這位 30 歲的永久居民目前與丈夫及其父母住在碧山（Bishan）的一套租房中，她專門尋找巨無霸組屋。 由於她的公婆是外國人，無法購買自己的房產，因此全家必須住在同一屋檐下。 但他們的生活方式截然不同——Wang 女士和丈夫喜歡外出就餐和熬夜，而公婆則偏好在家烹飪和早睡。 「生活方式差異很大。所以我想要找一套巨無霸組屋，這樣我們可以分開居住，像住在兩個單位里，但依然可以共享公共區域，」她說。 要找到一套布局理想且地段符合要求的巨無霸組屋是一項挑戰。 Wang 女士說，她看到的絕大多數巨無霸組屋都分布在兀蘭和勿洛等地區。 今年早些時候，這對夫婦最終以 94 萬新元買下了位於本得美（Bendemeer）的一套 1,600 平方英尺的巨無霸組屋。 該房產的租約僅剩約 46 年，這意味著隨著租約縮短，房產價值可能會下降。但這對於 Wang 女士來說不是問題，因為他們沒有出售該房產的打算。 **出售的現實困境** 對於巨無霸組屋的業主來說，出售過程充滿挑戰。 儘管 Tan 女士非常喜愛她的家，但她希望出售這套租約僅剩約 56 年的房子。 「起初我並不打算賣掉它。這裡有我父親的回憶，租客能提供很好的收入，而且空間寬敞，孩子們回來探訪很方便，」她說。 但情況發生了變化。她的兩個孩子都在海外，Tan 女士希望能更頻繁地出國長住陪伴他們。 她的房子掛牌價為 115 萬新元，已經在市場上掛了一年多。 在前五個月里，僅有兩次諮詢和兩次看房。她說，7 月份取消 15 個月的等待期後情況有所改善，現在每周都有多次看房。 隨著等待期的取消，私人房產業主只要不申請 HDB 貸款，就可以立即購買任何規模的非補貼轉售組屋，無需等待。 Sing 教授表示，對巨無霸組屋的需求變得更加挑剔，主要吸引那些家庭成員多且需要更多空間的買家。 此外，許多在 80 年代末和 90 年代創建的巨無霸組屋地段較偏，且面臨嚴重的租約衰減，這可能會削弱需求。 即使有買家意願，也不一定能成功交易。經紀人 Tong 先生表示，挑戰往往在於融資，因為這類房產通常房齡較大且價格昂貴。 房產越老，剩餘租約越短。這會影響買家的融資能力，因為較短的租約會限制銀行貸款額度或可使用的公積金（CPF）儲蓄。 「所以，無論它是否具有價值，其價值可能與人們能負擔的價格不匹配。買家可能想買，也願意付錢，但無法獲得貸款，」他說。 ![200萬新幣買一套組屋？！揭秘新加坡「巨無霸」組屋市場的暴利與陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934505.avif?0) 對於巨無霸組屋業主 Rafael Shah 和 Ann Baki 來說，挑戰在於尋找合適的買家並協調時間表。 這對夫婦在 2012 年結婚後以 65 萬新元買下了這套房。他們被巨大的空間所吸引，非常適合招待親友。 在有了孩子後，Shah 先生和 Baki 女士花費約 10 萬新元對這套約 1,900 平方英尺的家進行了裝修和隔斷，為 Shah 先生的母親創建了獨立的居住區，在維持隱私的同時共同生活。 這對夫婦在 2018 年嘗試掛牌，希望搬到市中心，但最終因為找不到合適的替代房源而決定不賣。今年，他們再次將其掛牌，希望搬到東部，靠近女兒的小學。 但他們發現，這種「雙鑰匙」布局（兩個廚房、兩個客廳和由共享走廊連接的獨立入口）並非所有人都能接受。 「也就是說，有些人不想要雙鑰匙設計，他們只想要純粹的空間。在 10 個買家中，可能只有一個會說『哦，這個對我來說可行』，」在酒店業工作的 Shah 先生說。 「所以我們的買家群體非常具體。我們要找的是那些想要被動收入，或者想要共同生活但又需要獨立空間的家庭，」這位 47 歲的男子補充道。 儘管他們收到了「相當多」的諮詢，並最終找到了一位願意出價接近 120 萬新元預期價的買家，但交易未能達成。 買家一年後才能入住，這意味著當女兒在 1 月份進入小學時，全家將不得不忍受漫長的每日通勤。 ![200萬新幣買一套組屋？！揭秘新加坡「巨無霸」組屋市場的暴利與陷阱](https://www.shicheng.news/images/image/1793/17934506.avif?0) Shah 先生和 Baki 女士隨後決定暫停出售，將部分房屋以每月約 3,500 新元出租，同時在東部租一套私人房產。他的母親將繼續住在該組屋中。 這對夫婦表示，他們並不擔心未來的出售問題。 39 歲的 Baki 女士說：「我相信任何房子總會有買家……關鍵在於你是否能達到預期的價格。」 Sing 教授指出，掛牌價並不代表市場價值。 「只有當願意的買家以該價格或接近該價格完成交易時，200 萬新元的記錄才會成為現實。否則，掛牌價反映的是賣家的樂觀情緒和分眾需求，而非巨無霸組屋市場的根本性重新定價，」他說。 在 10 月份的一份議會答覆中，國家發展部表示，2016 年至 2025 年間，轉換組屋共有 408 宗轉售交易。2025 年的轉售價格中位數為 91 萬新元。 **巨無霸組屋的未來** HDB 尚未披露審查的細節，包括具體內容和完成時間。 Sing 教授認為，該計劃可能會被收緊，以防止轉換行為導致轉售市場價格大幅上漲，從而對周邊組屋產生意外的連鎖反應。 「轉換計劃和巨無霸組屋是在供應過剩時期推出的，現在需要重新審查；在轉售組屋價格大幅上漲的今天，該計劃可能不再適用，」他補充道。 儘管轉換計劃的未來尚不確定，但現有的巨無霸組屋業主表示，這些房產的吸引力已超越了潛在的轉售價值。 對於 Tan 女士來說，如果不是因為經常旅行，這套巨無霸組屋將是她「完美的終身之宅」。 「但既然我大部分時間都不在這裡，把這個家留給其他需要空間、能更欣賞它的家庭，才更有意義，」她說。