# 營商環境全球第一，店卻越開越難：新加坡零售業大洗牌的真相

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/VaNr8
Published: 2026-09-21
Source: 獅城新聞

新加坡生意好做嗎？

數據會說，營商環境全球數一數二，消費力頂到天花板。

可你只要去烏節路（Orchard Road）走一圈就懂——換招牌的速度，比以前快了許多。

**租金漲、人工貴、客人跑，三股力量同時夾擊。這不是實體零售要垮，是舊打法撐不住了。**

今天我們來聊聊這件事。

01** ***租金：商鋪成本里的"硬天花板"***

先看一個數：市區重建局（URA）官方統計，全島零售空間空置率常年維持在6.5%左右的緊平衡區間。

**更直觀點說，就是鋪子基本不愁租。**

入駐率高，業主腰杆就硬，零售租賃指數整體抗跌、還微微往上走。

也就是說，指望房東降價？基本沒門。

**更要命的是租金結構**。

主流商場普遍玩"底租（Base Rent）+營業額提成（GTO）"這一套——生意好，提成跟著漲；生意差，底租一分不少。

你賺得多，房東分得多；你賺得少，房租照付。

銷售一回暖，邊際利潤先被租金啃掉一層。

如果你的銷售品類是日用品、大眾服飾這種薄利品類，這套租金玩法打在身上尤其疼。

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02** ***人工：比租金更難啃的骨頭***

租金只是第一關，真正磨人的是"招工難+用工貴"，而且已經常態化。

人力部（MOM）數據長期顯示：本地居民失業率低，服務業用工一直偏緊。

這還沒算政策上的兩道硬約束：

**配額上限：**服務業客工比率頂限（DRC）卡在35%到頂。想靠低成本外籍勞動力無限堆人？沒這條路。

**薪金+培訓：**按零售業漸進式薪金模式（Retail PWM），雇本地和永久居民做一線員工，工資必須按階梯往上漲，法定技能培訓（WSQ）也躲不掉。

新加坡的用工政策對一線員工來說，權益是保住了，但老闆的固定用人成本，也實打實抬上去了。

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03** ***客人：被電商+鄰國"雙重分流"***

第三座山不是成本，是客人不見了。

統計局（Sing Stat）官方數據：**在線零售額占零售總額，常態化保持在12%到15%以上。**

計算機、通訊設備、家具家電、服裝這些標品，線上滲透更凶。

跨境電商加本土數字平台，履約越做越快——圖方便、比價格的客人，手指一划就下單了。

還有一股往外流。新元匯率長期穩健，疊加免簽和地緣便利，節假日大家跑馬來西亞柔佛吃頓飯做個SPA，或者乾脆長途出國玩。

結果就是，節假日消費外溢，門店在非假日的營運坪效，壓力更大。

04** ***離場vs留下：**兩類老闆的真實分水嶺***

新加坡零售市場雖然殘酷，但不是斷絕了所有人在這裡做實體的機會。

恰恰相反，這輪洗牌，洗掉的不是"實體店"三個字，是粗放賣貨的舊打法。

如果你的門店屬於這三類，那你面臨的壓力可能會越來越大：

**· 靠地段紅利吃老本的**

**· 靠低價硬拼、沒差異化的**

**· 單店單打獨鬥、沒全渠道的**

但如果你想留下，你想轉型，那企業發展局（Enterprise SG）的《零售業產業轉型藍圖2025》（RetailI TM 2025）也已經給你畫好了三條路：

**①用補貼上科技，**對沖人力生產力提升計劃（PSG）這類官方補貼用起來——自主結帳、智能倉儲、RFID庫存管理，把一線人效拉滿。

**②門店從"櫃檯"變"據點"**，倉儲式陳列讓位給沉浸式體驗、生活方式社交、餐飲和快閃復合業態，把門店從"交易櫃檯"重塑成"品牌心智場"。

**③全渠道打通（OMO），**線上觸達、線下試穿、就近提貨或配送，閉環跑通——單一渠道已經留不住人。

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**寫在最後**

新加坡這個市場，規則嚴謹透明。靠舊打法的店，正在加速出清；深諳合規、能借科技提單兵人效、又做得出不可替代體驗的，才能站穩。

對打算進場的中國老闆來說，現在反而是個機會窗口——坑別人踩過了，路徑官方也畫好了。

三條硬動作先到位——

**合規帳算清楚**：DRC、PWM一條都不能少；

**補貼能薅就薅**：PSG這類官方計劃抓緊用；

**門店從"賣貨"變"賣體驗"**：體驗業態+全渠道一起上。

洗牌洗的不是零售業，是舊打法。剩下的，就是動手干。