# 組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/VamqB Published: 2026-07-31 Source: 獅城新聞 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892675.avif?0) ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892676.avif?0) 新加坡組屋轉售市場，剛交出一份讓人有點看不懂的成績單。 7 月 24 日公布的組屋轉售價格指數（RPI），**第二季環比跌了 0.3%**。加上第一季的 0.1% 跌幅，這是 **2019 年第二季以來第一次出現連續兩個季度下跌**。 同比來看更微妙—— 指數跟一年前幾乎持平，這是 2019 年底以來頭一回。 按理說，"連跌兩季" 應該是個降溫信號。 但同一個季度里，還有另一個數字：**百萬組屋成交 491 套，創下歷史新高**—— 比上一季度多了近 20%，甚至超過了 2025 年第三季度的舊紀錄。 **價格在跌，百萬成交卻在飆**。到底哪個才是真實的市場？ 答案是：兩個都真。只不過它們發生在市場的不同角落。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892677.avif?0) ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892678.avif?0) **確實在降溫，但很溫和** ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892679.avif?0) 第二季 0.3% 的跌幅，把上半年的組屋轉售價整體拉成了 **-0.4%**。 這個數字本身不嚇人，但對比一下就有感覺了： 2024 上半年：**+ 4.2%** 2025 上半年：**+ 2.5%** 2026 上半年：**- 0.4%** 從連年上漲，到今年掉頭微跌。**這是一個長期趨勢的延續，而不是突然的衝擊**—— 組屋市場正在從 "強勁上漲" 過渡到 "價格穩定"。 降溫是因為三個因素疊加：**BTO 市場的激烈競爭、招聘市場轉弱、宏觀經濟不確定性**。 值得注意的是，目前的指數只比 2025 年第三季度的歷史峰值低約 0.4%。所以準確地說—— 不是 "跌了"，是 "從最高點微微回落，然後橫住了"。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892680.avif?0) **但不是所有戶型都在跌** ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892681.avif?0) 0.3% 是個平均數。拆開看，各戶型走的是完全不同的方向。 兩房：**環比漲 1.6%** Executive 大戶型：**環比漲 2.1%** 三房：**環比跌 1.1%** 五房：**環比跌 1.0%** 四房（占了近一半交易量）：**基本持平，漲 0.3%** 有意思的是第一季度的時候，下跌集中在 "最小和最大" 兩個極端，中間的三房四房還挺得住。 到了第二季度，三房轉跌了。 這說明什麼？**降溫不是固定在某個戶型上，而是在市場裡慢慢擴散**。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892682.avif?0) **買家終於開始占上風了** 這幾年組屋一直是賣方市場—— 業主報價，買家接受，COV（現金溢價）水漲船高。 **現在風向在變**。 經過幾年的賣方市場之後，**買家現在手上多了一些議價能力**。 業主不需要大幅砍價才能賣掉房子—— **前提是定價要現實，不要有過高的 COV**。 這對現在想賣房的業主特別重要。市場是軟了一點，但不是崩了。 定價合理的房子照樣有人接，獅子大開口的才會砸在手裡。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892683.avif?0) **真正的分裂：** **中心區和外圍，越拉越遠** 如果把各市鎮的四房中位數價格擺在一起，會看到一條越來越明顯的裂縫。 **頂端**： 中區（Central Area）：約 119.4 萬 女皇鎮（Queenstown）：約 103.5 萬 大巴窯（Toa Payoh）：約 101.9 萬 紅山（Bukit Merah）：94.4 萬 **底端**： 裕廊西（Jurong West）：53 萬 兀蘭（Woodlands）：55 萬 義順（Yishun）：54.5 萬 **同樣是四房組屋，女皇鎮的中位數幾乎是裕廊西的兩倍**。 更值得注意的是：女皇鎮和大巴窯的四房中位數，已經連續兩個季度守在百萬以上。 這意味著—— **百萬，正在從這些市鎮的 "臨時高點"，變成一條新的 "價格地板"**。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892684.avif?0) ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892685.avif?0) **接下來的關鍵變量：MOP 洪峰** ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892686.avif?0) 理解今年組屋市場，有一個數字繞不開—— MOP 到期量。 2026年，**預計約有 13,480 套組屋達到五年 MOP**，可以進入轉售市場。 對比 2025 年只有 6,973 套—— **幾乎翻倍**。 五個市鎮占了今年 MOP 總量的約 80%： **榜鵝**：3,222 套（23.9%） **女皇鎮**：2,405 套（17.8%） **淡濱尼**：2,133 套（15.8%） **大巴窯**：1,594 套（11.8%） **勿洛**：1,440 套（10.7%） 而且這個洪峰不止今年—— **2027 年預計約 18,000 套，2028 年約 21,000 套**。 這麼多新組屋湧入轉售市場，意味著什麼？ 買家的選擇變多了。 以前搶一套剛 MOP 的次新盤要拼價格，現在同類供應增加，**那種 "競價推高價格" 的緊張感在緩解**。 這也是為什麼整體價格在軟—— **供應端的洪峰，正在稀釋需求端的緊迫**。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892687.avif?0) **一個矛盾的畫面：女皇鎮和大巴窯** ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892688.avif?0) 這裡有一個很微妙的現象值得說一下。 女皇鎮和大巴窯，一邊是 "**百萬組屋最多**" 的市鎮，一邊又是 "**MOP 新供應最多**" 的市鎮之一。 新的 MOP 組屋湧進來，理論上會增加供應、壓制價格。但同時，這些新組屋又大又新地契長，恰恰是最容易賣到百萬的那一類。 所以這**兩個市鎮正在形成一種 "兩極分化" 的局面**：一部分優質次新盤不斷刷新百萬紀錄，另一部分老組屋則面臨更大的競爭和降價壓力。 同一個市鎮，冰火兩重天。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892689.avif?0) **對買家和業主，這些數據怎麼用** **如果你在買組屋：** 別被 "百萬組屋創新高" 的新聞帶偏。那只是一小撮優質盤的故事，不代表整個市場在漲。事實上，隨著 MOP 洪峰釋放，你現在的選擇比一年前多，議價空間也在變大。尤其是那些非核心區、非次新的組屋，買方現在相對有利。 **如果你在賣組屋：** 關鍵是定價要現實。市場軟了一點，但真實需求還在，成交量還是穩的。定價合理、COV 不過分，房子照樣賣得掉。反過來，如果你手上是成熟區的大戶型次新盤，那你可能正好站在百萬成交這個風口上—— 但也別因此漫天要價，買家現在比以前精明。 **如果你在糾結 BTO 還是轉售：** 今年 10 月還有約 7,960 套 BTO 推出，全年 BTO 加 SBF 供應約 24,000 套。這些新組屋會分流一部分本來會去轉售市場的首次買家。BTO 便宜但要等，轉售貴但即住、可選位置—— 還是那句話，看你的時間軸和需求。 分析師對全年的預測普遍溫和：市場正在駛向更平靜的水域。 不會暴漲，也不太會暴跌，而是進入一個供需更平衡、買賣雙方更勢均力敵的階段。 好好過幫客戶看組屋買賣的時候，會把這些數據拆到你關心的那個市鎮、那個戶型、那個樓齡段—— 因為整體指數跟你要買或要賣的那一套房，往往是兩回事。市場的平均溫度不重要，你那套房所在的 "小氣候" 才重要。 ![組屋價格連跌兩季，百萬組屋卻創了歷史新高](https://www.shicheng.news/images/image/1789/17892691.avif?0)