# 看看韓國、美國、英國、新加坡的物業服務是啥樣?. URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/VmpQk Published: 2019-01-06 Source: 獅城新聞 ## 看看韓國、美國、英國、新加坡的物業服務是啥樣？ ![ 看看韓國、美國、英國、新加坡的物業服務是啥樣?.](https://www.shicheng.news/images/image/1390/13901566.avif?1589870170) **導讀：**看完後或許你會覺得有種淡淡的憂傷！為什麼有種物業叫別人國家的物業！其實不然，國內的物業也越來越多可以給您帶來國際化的物業服務，讓您體驗國際專業的優質物業服務！而且中國的基於物業的社區O2O模式，還是國外沒有的呢！ **韓國，每年物業費都不一樣** 韓國的住宅土地屬於私有制，按照韓國物業管理法規的規定：「土地產權歸業主所有，產權範圍的面積也由業主自行管理」。而公共區域部分，建造商對於建築物、道路等有終身保修的義務，設備設施的日常維修、更新改造等均由出售這些設備的廠商負責，物業公司僅僅是進行日常維護和報修事務的傳達，以確保設施設備能正常運行為目的。這樣一來，組成物業費收費內容之一的工程維保費用僅僅是日常保養的人工費用了，減少了日常維修和改良的費用。 物業費是按照什麼來確定的呢？答案是物業服務的項目，業主需要什麼，物業公司就提供什麼。韓國也有所謂的業委會、業主大會，主要負責討論住宅區公共區域的服務項目。每年年末，物業公司按照基礎服務事項，比如人員工資福利、保險費用、稅收、以及年度相關工程計劃費用等確定預算。預算初步制定後，要徵求業委會及業主大會的意見，特別是對下一年度內計劃開展的維修或改良工程進行決議，比如明年要不要換幾盞路燈，是否需要種植新的綠化景觀，哪塊場地需要修整等等。經過業主大會的討論後，決定明年要增加或刪減的工程項目，物業公司調整後量身定製出計劃方案及預算，業委會根據業主房屋土地產權的面積或建築面積分攤預算費用。這樣一來，在形式上就沒有了物業管理費固定的每平方米多少錢的概念了，這才造成了「每年物業費收費總額不同」的局面。而業主家中需要哪些物業服務，就需要物業公司的工作人員挨家挨戶上門聽取意見了，也許1號業主明年想重新翻修一下自家院子裡的草坪，或者5號業主計劃過幾個月要重新粉刷房子，他們會單獨和物業公司協商價錢，最後由物業公司去組織完成。這些價格完全是市場行為，政府從不干預，也沒有相應的指導價。 **美國，小區管理委員會最大** 說到美國的物業管理，首先不得不提小區管理委員會（Home Owners Association，簡稱HOA），管理委員會的董事會由全體業主選舉（包括有部分未售出住宅的發展商）。小區公寓的管理委員會成立後，具有審議、准核、決策的大權。在管理過程中，具體業務會聘請專業的服務公司承擔，例如小區綠化的社會上的專業綠化公司來承擔，綠化公司按合同每周來小區進行樹木、花草的修剪、施肥、灌溉、殺蟲等服務，保安則聘請專業保安公司負責派人承擔，保潔由保潔公司負責，維修交由專業維修公司按維修合同負責…… ![ 看看韓國、美國、英國、新加坡的物業服務是啥樣?.](https://www.shicheng.news/images/image/1390/13901567.avif?1589870170) 管理委員會與物業管理公司是僱傭和被僱傭的關係，物業管理公司要對業主委員會負責，一切要把業主委員會的利益放在第一位。物業管理公司不稱職，不符合業主委員會的要求，業主委員會不必動用業主大會討論，可隨時決議解僱他們，而物業管理公司的報酬一般是管理費的3%-7%，多數是5%，由於美國各州要求物業管理公司必須有房地產經紀人執照，所以物業管理公司的人會非常守規矩。 在美國，業主的物業管理費是向管理委員會交納的，再根據管理合同支付給物業管理公司。管理委員會年終將向各業主彙報物業管理費使用情況，節餘部分則結轉到下一年度使用，若在物業管理運營時發現物業管理費不足，管理委員會將適時召開業主協會會議或直接通知業主增加交納物業管理費。 在美國，根據法律文書規定，小區全體業主自然成為業主協會會員，一般實行董事會制度。美國的業主協會（Residential Community Association）相當於我國小區的業主大會，但組織形式有所區別。 **英國，別墅樓房管理各不同** 早前烏克蘭首富雷納托·阿克梅托夫花了1.36億英鎊（約合14億人民幣），買下了位於倫敦公寓樓「海德公園一號」內的一處豪華公寓，引發轟動。除了單價貴之外，它的物業管理費也創造了紀錄，每平方米每年高達150英鎊（約合1600元人民幣，相當於每平方米每月133元人民幣）。 其實在英國，物業管理的類型由房屋的類型來決定。住宅的物業管理比較簡單，大部分人居住在獨立式別墅，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅，一套別墅（建築面積200平方米左右）一年的物業稅約1600英鎊。 業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。不過，在英國，水、電維修的人工費非常貴，基本上是每半小時50英鎊。 而高層樓房規模都比較小，一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司。開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業管理公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關係，購房人要對此予以認可。業主入住以後，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業管理公司。 住宅區的物業收費一般也採用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業管理公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業管理公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對於小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣業主可以節省一些費用。 **新加坡，業主組建管委員，民主聘請物業管理公司** 新加坡「土地所有權法案」規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員，該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施、公共設施的使用是否要收費、收多少，最終都以投票方式決定。可以說，居住區內所有事情的決定權都在住戶手中。在這種機制下，物業管理公司只是被僱傭的對象，一切依照合同辦事。 ![ 看看韓國、美國、英國、新加坡的物業服務是啥樣?.](https://www.shicheng.news/images/image/1390/13901568.avif?1589870170)