# 在新加坡買房和中國的十三個不同及注意點 

URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/Vn9wa
Published: 2022-03-02
Source: 獅城新聞

**一、外國人可以在新加坡購買什麼類型房產？**

中國對於外國人買房有非常嚴格的限制。小編之前曾在北京經歷過一個為了規避政策，外國人訴中國人代持北京房產的購房糾紛。

新加坡對外國人買房，與新加坡本地人在房產權益上沒有區別，一樣的權利與義務，大多數房型都不限制外國人購買。但對於外國人買房，徵收高額的印花稅。新加坡賣房沒有資本利得稅。

中國的住宅通常是70年產權，而在新加坡則有99年的、 999和永久契約。在新加坡，除了商業地產外，主要有3種住宅房屋類型：**政府組屋、有地住宅和私人公寓。**

**組屋**是由政府出資建造的公共房屋，在新加坡大約有80%的本地人口居住在政府組屋。組屋地契屬於99年，買賣和出租都有嚴格要求，**只有新加坡公民和永久居民才有資格購買**。組屋的存在使新加坡人實現了「居者有其屋」，是新加坡人生活不可或缺的部分。組屋的價格和政策類似於中國的經濟適用房，但地理位置和生活便捷度皆優於經濟適用房，這種房屋屬保障性住宅，因此，其投資價值也大打折扣。

**有地住宅**也就是各種帶土地的住宅，例如排屋，半獨立和獨立式別墅。地契也是分為永久、999年和99年。因為新加坡國土面積有限，政府擔心外國人買買買把土地都買完了，所以，**嚴格限制外國人購買有地住宅**。一般來說，**外國人以及永久居民只可以選擇買聖淘沙島上的聖陶灣別墅區(Sentosa Cove)。長期居住在新加坡並對新加坡經濟有特殊貢獻的外國人可以向新加坡土地管理局申請，批准之後可以在新加坡本島購買一套有地住宅。**不過，外國人購買的別墅(包括永久居民)**只可以自住，不能出租，所以，不適合作為投資。**

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圖：聖淘沙島 

新加坡的**私人公寓**由私人開發商建造，相當於國內的商品房。地契一般分為99年，999年和永久地契（中國為70年地契），由於新加坡政府只出售住宅用地地契為99年，市面上銷售的公寓項目主要以99年地契為主，**外國人和本地人都可以購買**，也最受投資者青睞。

**二、房屋面積計量方式不一樣，新加坡沒有公攤面積**

中國買房一般用**平方米**（也稱平方米）計算面積，在新加坡買房或租房聽到的都是**平方英尺**，1平方米約等於10.8平方英尺，100平方米就是1080平方英尺。

除了計算單位不同，「面積」一詞在兩國房產市場的定義也不一樣。在中國買賣房產所稱的面積是指**建築面積**，建築面積=實用面積+套內牆體面積及陽台面積+公攤面積，通常也可參考「建築面積=實用面積×1.3倍」進行簡單換算；新加坡的「面積」則是**實用面積**。

中國的公攤有電梯井、公共用房、管道井、管理用房、樓梯間、設備間、變電室、垃圾槽、共用牆體、公共門廳與過道、值班警衛室等。

新加坡的面積僅僅是戶型圖內標註的面積，也包括空調槽與陽台，新加坡面積沒有公攤，新樓盤的戶型設計也更加合理，沒有飄窗、植被區、防空壕，戶型方正有效不浪費。**因此，購買相同規模的房屋，新加坡房屋的實際使用面積要比中國大20%-30%。**

此外，如果您在新加坡購買私人公寓，則無需購買停車位。由於停車位是公寓的輔助設施，每個單元用戶有權停放至少一輛私家車。在中國，停車位通常需要額外購買或者租賃，而在一線城市購買停車位有的高達數十萬人民幣。

**三、精裝修交房，**設施齊全****

新加坡房屋都屬於准拎包入住的標準。整套房子粉刷好的白牆，電路線路與水槽已經鋪設完畢，空調已安裝，均可以直接使用。地板已鋪好大理石或者瓷磚，臥室房間已鋪好實木或者復合地板，衣櫃已配備。廚房帶櫥櫃，抽油煙機、電磁爐或者天然氣爐，水槽，洗衣烘乾兩用機，烤箱，少量會提供洗碗機，酒櫃等。衛浴帶櫥櫃，洗手池，馬桶，花灑，少量提供浴缸等。買家只需自己領取鑰匙後安裝燈飾與窗簾，買家具（沙發，床，電視等）即可入住。

另外，新加坡的私人公寓都有完善的配套設施，通常標配24小時保安、網球場、健身房、燒烤台、會所、兒童泳池、標準50米游泳池等，公寓物業定期清潔、除蟲、維護、升級，以上配套由專業的物業公司統一管理，業主需按月或按季度繳納物業費，新加坡物業管理在全球處於領先水平。 

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相比之下，中國有精裝修或者毛坯房可選；公寓設施以綠化和園林為主，其他社區設施不全面，實用性較差，物業管理水平良莠不齊。

**四、房屋定價合理，南北朝向無差**

新加坡高樓層價格貴過低樓層，安靜朝向貴過吵鬧朝向，無遮擋朝向貴過有遮擋，海景貴過泳池景，泳池景貴過街道景。新加坡避免買向西的單位，新加坡在北緯一度，南北朝向幾乎沒有差別。

中國買房儘量選朝南，因為中國位於北半球。

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**五、外國人可以在新加坡申請貸款嗎？**

相對而言，中國貸款條件較嚴，貸款利息5-6%左右。而且，外國人一般不能向本土中國銀行貸款，只能通過外資銀行或中國銀行境外支行。

**在新加坡，外國人可以向本地銀行申請貸款相當於房價的70％**，如果客戶本身申請條件好，貸款額度甚至可以高達房價的75%，銀行會評估客戶的信用，並根據貸款人的貸款金額、貸款期限和貸款方案計算月付數額。對客戶進行信用評估時，通常需要客戶提供收入證明，包括工資單、銀行流水單、銀行存單、個人所得稅等資料辦理評估等。

**貸款年限的計算**和中國也有所不同，新加坡的貸款年限取決於申請人的年齡和貸款比例。假設貸款申請者的年齡為35歲，如果貸款比例在60-80%，可以貸款到65歲，貸款年限=65-35=30年。第二種情況是如果貸款比例低於60%，可以貸款到75歲，貸款年限=75-35=40年。

外國人在新加坡申請購房貸款的，與新加坡本地人**享受一樣的利率**，新加坡銀行貸款利息低於2%。而新加坡房屋租金回報率高於利率，當物業被租出後，用租金來還按揭，房貸利息付款還能夠扣稅，所以，許多外國投資者都會利用銀行槓桿，在新加坡會選擇貸款買房。

**六、購買期房按照工程進度付款，分期付款壓力較小** 

在中國，期房一般是全款。樓盤建造十幾層，房屋就開始售出。只要按揭下來，沒交鑰匙也要開始按部就班地還房貸。 

在新加坡購買期房新盤，交完首付20%之後，剩下尾款是按照工程進度支付的，全部完工後才交完全款。比如地基完成並通過驗收後，地基款10%，發展商先墊付，買家再付款（如果貸款可以通過還貸方式支付）。

注意，這筆錢不是直接付給發展商，而是轉入為該樓盤專門設立的工程帳戶(project account)，由政府監管，目的是專款專用。直到買家拿鑰匙入住才付房產總價的85%，剩餘最後15%款項等公寓完全完成保修維護後才予以支付，這樣也保證了新加坡沒有爛尾樓，體現了新加坡對發展商監管的嚴格。同時，這也意味著在等待期房修好的這段時間內，月供是跟著工期的進度逐步提高的，一定程度上減緩了買家現金流的壓力。 

**七、房產所有權如何分配？**

新加坡房產證跟中國不動產登記證有一些區別，可以分為共同持有 (Joint Tenancy) 和分權持有 (Tenancy In Common)。

當有兩人或者以上共同持有一套房產時，每位屋主獲得產權的時間、擁有的房產股份比例一樣。如果出現其中一個屋主過世情況，產權自動分配給其他屋主，不能按照繼承遺產給子女

當有兩人或者以上分權持有一套房產時，產權分配比例可以任意，即每位屋主獲得的比例可以不同或者相同，每位屋主可以買賣或者抵押產權份額。其中一位屋主去世後，產權可以按照自己的意願給子女。

**八、在新加坡買房必須通過律師**

新加坡房產買賣交易必須通過律師，為房屋買賣提供法律服務，確保交易安全、順暢，你需要通過律師執行下列活動：購買房產；房產購買資金管理；購房貸款申請。你必須支付律師費用，但無需為各項活動聘用不同的律師。你可以向銀行或金融機構確認，是否有指定的住房貸款律師，是否承擔該筆費用。

**九、新加坡房產交易有沒有監管機構？**

在新加坡買房不需要支付中介費，如果對中介的從業資格或職業操守有產生異議，可以向這個機構進行投訴（新加坡人真的很喜歡各種投訴）。

新加坡為提升房地產行業服務水準，於2010年10月22日，正式成立了一個政府法定監管機構——新加坡房地產代理理事會（CouncilforEastateAgencies,簡稱CEA）。該機構將負責審查房地產經紀的從業資格、考核、簽發統一的經紀從業證，同時該機構也受理民眾對房地產經紀服務的投訴。房地產經紀從2011年3月1日開始，在服務客戶時必須佩帶由CEA統一簽發的經紀證。

**十、出台新的限制政策「禁止開發商延長買家選購權書」，防止炒作行為。**

最近，新加坡市建局推出了一條房產新限制政策—9月28日起，「禁止開發商延長買家選購權書（OPT），發展商也不得在選購權書失效的12個月內，再發出選購權書給同一個買家」。

也就是說，發展商把買賣合約和地契複本交給買家後，買家只有三個星期來行使選購權，履行合約。而且一旦過了期限，買家早前支付的25%定金將被沒收。發展商也不得在期限到期後的12個月內，再次向購買同一個單位的同一位買家重新發出選購權書。

新政的目的，一方面是想提醒買家在購房前做好財務安排，另一方面是想要打擊一些不良開發商企圖用重複發出OTP的虛假數據形成樓市走俏的銷售手法。如果您在買房時遇到了意外的資金周轉問題，還是可以向當局申請，當局會按個別情況把OTP期限延長至12個星期。

**十一、地契（產權年限）不同，地契太老的公寓不要買**

如前所述，中國的住宅通常是70年產權，而在新加坡則有99年的、 999和永久契約。在中國談起老公寓，指的都是建成時間老。而新加坡的情況有些差異，老不老，看的是地契。

如上所述，新加坡的公寓分永久和非永久地契。通過政府售地計劃(GLS)賣出的公寓地皮一律都是99年地契，所以，目前市場上絕大多數是99年地契公寓。這個99年地契的年限，從地皮賣出去的那一年就算起了。 如果發展商拿到地就開始蓋房子，正常情況下，三到四年房子蓋好，建成年份和地契年份就會差個三到四年。也有財大氣粗的發展商拿到地以後，在手裡屯個四五年才開盤。再花個四五年建好。 建成時間和地契時間會差八到十年左右。下圖某盤的例子，就是2008年拿地，2018年建成。 

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數據來自squarefoot 大家在買房前可以多留意一下，查一查地契年份。對於剛建好的新公寓來說，折損的地皮價值在房價上體現得並不明顯，如果是新公寓，會有很多的轉手成交，遇到上升周期，房價還會上漲。但過了二三十年以後，屋主會突然發現：房子很難賣出去了。 99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以後，如果沒有發展商出價購買地皮、重新發展的話——就會走向新聞里的結局，價值歸零，收歸國有。 在此，小編要說一下，之前國內對於住宅用地70年產權到期之後的政策一直不明確，而新頒布的將於2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》第三百五十九條對此作出了規定，「**住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。**續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」 

**十二、規模太小的公寓不要買** 新加坡房產市場上的公寓，有兩個不同的英文詞語，描述兩種不同類型的公寓。 Condominium，縮寫Condo，指的是比較大規模的公寓樓盤。 

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Apartment，是比較小規模的公寓樓盤。 

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市區重建局（URA）對Condominium有嚴格的定義，要求樓盤面積至少達到4000平米， 至少80%的土地面積用於公寓設施。Apartment，則不需要達到4000平米麵積要求和設施要求。 這裡提醒的，是面積特別小的Apartment，可能只有1000平米麵積，整個樓盤十幾二十戶的那種小型公寓。這種小型公寓在東海岸地帶特別多，其實很多的戶型設計和地點都很優越，房子蓋得很漂亮，還是永久地契。 為什麼建議不要買這種小公寓呢。 第一，因為沒有成交價位參考，轉手困難。 樓盤單位數目太少，可能一兩年只有一筆轉手成交的記錄，起不到市場參考的作用，在房產市場周期變動的時候，買賣雙方定價和出價都比較困難。很多買家在同一個區域搜尋房產時，大型樓盤裡同時會有十幾間、幾十間符合條件的房子，買家選擇的餘地比較大。小型公寓樓盤只有一間掛出來。 第二，集體出售難度大。 發展商對好地段的地皮永遠是感興趣的。集體出售（Enbloc）是老公寓的一個非常好的出路。但想要成功的集體出售，有個先決條件在屋主這邊。 樓盤所有的戶主，簽字同意集體出售的比率達到80%以上，才可以啟動集體出售。對於只有十幾二十戶的小型樓盤來說，只要裡面有那麼一兩家堅持反對集體出售的戶主，這個樓盤想要集體出售就很困難了。 **十三、留意前後的大草地** 如果您看的樓盤前後通透無遮擋，窗下一片大草地，請注意。 

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新加坡是一個變化迅速的國家，發展速度很快。 新加坡又是個地皮很珍貴的國家，大好地段的地皮空著長草，是不大可能的。如果實地看房的時候，看到前後通透，窗下大草地，四面無遮擋的環境，先別急著高興，查一下政府對周圍空地的規劃吧。 

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新加坡的規劃發展信息非常的透明，通常會提前五年規劃好了，按部就班地開始修建，大家可以去市區重建局的官網查詢Master Plan。 

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如果住宅周圍的大草地預留著修公園啊，學校啊，居民設施啊，恭喜了。如果周圍的大草地標明了橙色，代表住宅用途，那就要小心了，一個沒留意，幾年後高樓平地起，無遮擋變成全遮擋。 

**結語** 

總的來講，新加坡的樓市政策穩定，房價可控，未來可期，如果您在關注新加坡樓市或準備出手，需要注意在新加坡買房和中國的不同之處。鑒於20%房款的附加印花稅，如果有條件申請新加坡永久居住權身份（PR）的話，可以先申請永居權身份，在省下高額附加稅的情況下，再考慮買房。當然，小編身邊也很多沒考慮PR而直接購買公寓的中國朋友，吧啦吧啦......

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