# 2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/VnPra Published: 2022-04-28 Source: 獅城新聞 新加坡2022樓市最新的房產政策，公寓樓盤的買賣流程，以及各個階段的注意事項，供大家買賣房產時參考。開始介紹公寓買賣流程之前，首先概括介紹一下新加坡的公寓市場(Condo)。 新加坡的公寓市場(Condo)分為新公寓和轉售公寓兩大類別。 **新公寓**(New Project)指的是由發展商全新開盤，還沒蓋好的期房。 但是最近幾年，尤其是高端公寓市場，出現了不少發展商先把房子建好再開盤的情況。這種情況比較特殊，但是因為銷售方是發展商，通常還是劃分為新公寓的範疇。 **轉售公寓**(Resale)，也就是大家常說的二手房，買家賣家都是私人個體。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953961.avif?1651057277) **期房買賣流程** 期房買賣流程，是直觀的。 新加坡有一個發展商條例 (Housing Developers Rules)，對期房的買賣以及付款流程有詳細限制。所有的本地發展商都必須遵守。 發展商條例具有法律約束效力，嚴格規範了新加坡的房產市場。 直觀的例子，按照2009年版本的發展商條例，每個興建的樓盤，都會開設一個建房戶頭(Project Bank Account)。 收到的房款直接打進建房戶頭，不能隨意提出。只有一個階段工程完工，發展商才能拿到這個階段的錢。 所以很多在其他國家出現過的複雜問題，在新加坡簡單化了。 賣了期房，發展商捲款跑路？ ——錢根本不在他手上。 蓋到一半，房子爛尾？ ——爛尾就拿不到尾款。 買期房的流程都是固定的，跟著流程走就是了。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953962.avif?1651057277) **第一階段，簽訂選購權合同（OTP - Option to Purchase）。** 這個選購權合同是統一模板，每人拿到的都一樣。簽訂OTP合同，相當於下定，買家需要先支付給發展商5%的定金，以支票或轉帳方式支付，支付對象就是前面說的建房戶頭（Project Bank Account）。 支付定金後就可以拿到OTP合同。 選購權合同對發展商有絕對約束力。簽訂以後，發展商必須按照協議的價錢賣房給買家,不得反悔。 對於買家來說，選購權合同有14天的有效期。14天之內買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期。 如果買家選擇不執行OTP，發展商會收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其餘3.75%定金買家可以拿回。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953963.avif?1651057276) **第二階段，簽購買合同(S&P)，支付剩餘首付，搞定貸款。** 簽訂OTP的兩周之內，發展商會發出購買合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。 收到S&P的三周之內，買家需要簽字確認購買。 S&P是正式購房合同，簽字務必慎重。 如果買家簽訂了S&P合同以後反悔，發展商有權向買家追討房價的20%。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953964.avif?1651057276) **首付額度** 根據2018年7月的最新房產措施，個人買家購買公寓房產，如果名下沒有其他房貸，最多向銀行貸款75%。 買家需要支付25%的首付款。 其中至少5%必須以支票或轉帳支付，其餘的20%首付可以公積金支付。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953965.avif?1651057276) 如果買家名下已經有一套房貸，那麼二套房最多向銀行貸款45%。 從上圖可以看到，對於首套房的買家來說，貸款額度明顯寬鬆。 銀行貸款一般不會超過30年。並且不鼓勵買家貸款超過65歲這個退休年齡。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953966.avif?1651057276) 新加坡的貸款利率比較低，目前市面上的房貸利率在1.5%-2%之間浮動，貸款買房比較划算。大家在辦理銀行貸款的時候，可以妥善利用75%這個額度上限。 支付了5%定金，簽訂了OTP選購權合同，接下來的八周之內，買家需要支付剩餘的20%首付。 簽訂S&P購買合同的兩周之內，買家需要支付買家印花稅/額外買家印花稅。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953967.avif?1651057275) **印花稅率** 買家印花稅(BSD)，是新加坡所有房產買賣都需要支付的一個稅種。額外買家印花稅(ABSD)，是針對住宅類房產徵收的特殊稅種。印花稅費可以選擇存款或者公積金支付。 2021版最新印花稅率如下： ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953968.avif?1651057275) 本地公民和永久居民，購買首套房產，享受優惠額外買家印花稅額度。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953969.avif?1651057275) **貸款** 這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。 父母貸款買給兒女名下這想法挺好，但是新加坡明令禁止了。 如果買家想貸款，他需要在OTP的有效期之內選擇銀行和貸款配套，提供收入證明，向銀行申請貸款。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953970.avif?1651057275) **月供限制** 在金融管理局的TDSR框架下，買家每個月借貸的總額不能超過月收入的60%。 比如說老張月入一萬。那麼他現在每個月在還的房貸，車貸，信用卡的分期付款等等，再加上他想買的新房子的貸款，加起來不能超過6千新幣。 如果老張的收入不是工資，而是銷售這種底薪+提成的非固定收入，要在收入的基礎上打折計算，通常是打七折。 年總收入12萬，平均月入一萬，打個七折，按照月入7千計算月供。每個月全部貸款加起來最多 4千2新幣。 如果近期打算辦理房貸的話，可以考慮把車貸提前還清，或者把信用卡分期付款的項目停了。 比如說每個月的健身費用啊，護膚配套啊，家具分期付款啊，通常總數不大，卻可以極大地提高月供額度。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953971.avif?1651057274) **無本地收入買家** 對於沒有本地收入的中國買家，需要中國國有大型銀行的人民幣存款證明，類似下面這樣。 如果在新加坡要買100萬新幣的房產，就需要向本地銀行提供500萬人民幣左右的存款證明，最多可以貸到70%。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953972.avif?1651057274) 注意，只需要存款證明，不需要流水。 總結一下這個階段需要的首付數目。 假設房子總價100萬新幣。買家年齡+貸款年限不超過65歲。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953973.avif?1651057274) **賣家印花稅** 簽訂了S&P合同，買家就已經是屋主了。 新加坡有一個賣家印花稅(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根據2017年調整後的政策，如果買房三年之內賣掉房子，稅務局會向賣家徵收SSD。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953974.avif?1651054866) 稅務局計算三年的日期，就是從買家簽訂S&P的日子算起的。 持房三年以上，就不用再交SSD。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953975.avif?1651057274) 第三階段，按照工程進度付款。 25%的首付款支付完成後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款。 工程進度到10%，買家就開始按照貸款總額的10%開始月供。工程進度到了20%，買家就按照貸款總額的20%月供。未放款的部分無需月供，也沒有利息。 舉個例子，100萬新幣的公寓，貸款75萬，貸30年，按照現有利率，月供會從兩三百新幣開始。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953976.avif?1651057274) 整個付款的過程按照不同的工程進度，可以長達3到4年。 按照普遍進度來說，6-9個月之後，項目地基打好，發展商就會通知買家，繳付10%的房款。 再過6-9個月，建築架構完成，買家繳付下一個10%的房款。 過3-6個月，牆體完成，買家繳付5%的房款。 過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，停車場/小區道路等設施完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，門窗電線管道完成，買家繳付5%的房款。 再過3-6個月，全部建成，頒發臨時入伙證（TOP）,買家拿鑰匙，繳付除尾款外的剩餘房款。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953977.avif?1651057273) 最後，在入住一年之後(這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付尾款（通常是15%）。 注意，發展商在賣房合同里會清楚的寫明樓盤最遲交付日期（TOP ）。 TOP的時間是發展商自己定的，比較寬鬆，大多數樓盤都會提前完成，出現延期完工的情況並不多見。 萬一真的延期了怎麼辦。 這種情況在新加坡比較少見，但不是沒有。最近的疫情導致建築工地停工了幾個月，預計會有一批即將建成的公寓項目受影響。 按照過去發生過的案例經驗，發展商會按照買家已經開始月供的貸款額度，支付利息。 具體過程會有律師和發展商方面協商調度，屋主無需擔心。 對於收入穩定的家庭來說，按工程進度付款是個很好的支付方式。 長達3-4年的時間，從10%的貸款開始逐步月供，可以更加從容地管理手頭的現金流。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953978.avif?1651057273) **已建成新公寓的付款方式** 最近幾年，市面上出現了一些已經建成才開盤的新公寓。還是由發展商直接負責銷售，但是因為樓盤主體已經建成了，銷售流程不再受發展商條例的監控。 這些已建成新公寓的購買流程，相對比較靈活。除了普通付款方式以外，還可以由發展商向有關部門申請批准延遲付款。 在之前的蘿蔔點評系列文章里，我曾經詳細介紹過延遲付款計劃這種靈活的付款方式。 目前的市場情況來看，支持延遲付款的基本都是高端樓盤，首付從5%-30%都有。延遲付款的期限基本是12個月或者24個月。 首付之後可以直接拿房，期限內不需要支付月供。 延遲付款期限結束之後正常開始月供。 部分樓盤可以在24個月的期限過後，才支付額外買家印花稅。大家可以根據不同的實際情況，選擇對自己有利的付款方式。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953979.avif?1651057273) 說完了新公寓的購買流程，我們再說說轉售公寓的交易流程。 轉售公寓的買賣雙方都是個人，在法律上叫做Private Treaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。 二手公寓遇到的情況會比較複雜，新加坡懂法律的人很多，合同條款需要睜大眼睛看。 二手公寓買賣流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。 第一階段，簽訂選購權合同（OTP - Option to Purchase）。 二手公寓的OTP合同沒有統一的格式，通常買方中介會提供市場接受的標準模式OTP。好像下圖這樣的。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953980.avif?1651057273) **定金數額** 簽訂OTP合同時，買家需要支付1%定金給賣家。可以是支票，轉帳或者本票(Cashier Order)。 注意，這個1%定金是約定俗成的市場做法，需要明確的寫進OTP里。 如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過帳，這個時候OTP還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現金，OTP才生效。 一旦OTP生效，賣家必須按照協議的價錢賣給買家，不可以反悔。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953981.avif?1651057272) **有效期** 對於買家來說，選購權合同通常有14天的有效期。 注意，這個14天同樣是市場約定俗成的日期，必須明確出現在OTP上面。 為什麼市場約定俗成14天，而不是3天，4天。 因為買家聯繫銀行辦貸款，需要拿著選購權合同貸款去申請。3、4天的時間，根本就不夠貸款辦下來。 有效期之內，買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期，代價是損失1%的定金。 買家選擇不執行OTP有很多原因。比如說，在14天內發現了更好的房子，寧願損失定金，也不想要定下的這間了。或者說聯繫了銀行，發現貸款額度不夠，貸款辦不下來，也是個普遍的原因。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953982.avif?1651057272) **租約** 交易的房產是空置狀態還是帶著租約，需要明確的寫進合同里。 新加坡的租約具有法律效力，一旦簽訂，輕易不能違約，否則需要支付巨額違約金。 租約期間，就算房子換了主人，租客還是可以按照租約合同住到期滿，只不過租金支付的對象換成了新屋主而已。如果是急於自住的買家，就不要買帶租約的房子了。 買家如果看中賣家的家具，比如說協商買房送家具，也要在這個階段談，列下詳細的家具清單，附在OTP裡面。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953983.avif?1651057272) 第二階段，執行選購權合同（Exercise OTP） 如果買家下定決心買了，他就可以簽字執行選購權合同，並且支付4%的房款。 執行選購權合同的兩個禮拜之內，買家需要支付買家印花稅和額外買家印花稅。 最新的印花稅率再看一遍： ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953968.avif?1651057275) 還記得賣家印花稅(SSD)嗎？三年有效時間，從執行選購權的日期算起。 第三階段，支付剩餘房款。 根據最新的房產政策，銀行發放最多75%的貸款。 買家已經支付了5%，剩下的20%首付部分，可以用存款或者公積金支付。 這個階段，買賣雙方的律師會協助完成全部的法律文件。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953985.avif?1651057272) 第四階段，完成交易。 完成交易通常需要8-12周。 實際交易時，經常會有一方提出提前或者延後交易。 很常見的一個情況是，賣家還沒有找好新房子，搬不了家，需要延期一兩個月完成交易。這段時間內，賣家按月支付買家租金，具體數額雙方協商決定。 還有個很常見的情況，是賣家早早清空了屋子，而買家急著搬進去。 只要雙方同意並寫進合同里，這些附加條款都是可以商量的。 ![2022最新版：新加坡公寓買賣流程詳解](https://www.shicheng.news/images/image/1695/16953987.avif?1651057271)