# 利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/VnvzN Published: 2022-06-17 Source: 獅城新聞 如今美聯儲的縮表和加息已是路人皆知，對於新加坡的房貸利率影響也是立竿見影： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991238.avif?1655388007) 隨著這幾個月新加坡房貸利率的明顯上升，其對房價走勢的影響如何? 要分析這個問題，我們可以有多種角度，比如**參考歷史、分析現狀和展望未來**。 那麼那麼參考歷史的部分，我們先來看下新加坡過去的20年中，利率上升和房價的關係吧。 由於未來和歷史**沒有必然相關性**，只是做個參考就好。 第一個利率上升時期：1999-2000年： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991239.avif?1655388007) 我們看到，1999年新加坡的3M SIBOR利率上升了1.2%， 從1.8%左右到了3%，而新加坡的私宅指數上升了25%，直到2001年網際網路泡沫（dotcom bubble）事件觸發利率和房價的雙重下跌。 第二個利率上升時期：2004-2008年： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991240.avif?1655388007) 我們看到，在這個2004-2008的利率上升期，3M SIBOR從1%跳到了3.75%，然而同期新加坡的私宅指數飆升了40%，直到2008全球金融海嘯來臨，房價和利率又一起下跌。 第三個利率上升時期：2015-2017年： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991241.avif?1655388007) 這個2015-2018的利率上升周期，3M SIBOR從2010年之後的長期低點0.2%上升到了1.5%，而同期新加坡私宅房價**下跌了5%**。 但是不要忘記，這個下跌幅度很大程度上歸功於2010-2013年之間的連續7倫降溫措施，有空會單獨開貼討論這個。 第四個利率上升時期：2018-2019年： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991242.avif?1655388007) 這個眾所周知的2018-2019周期，新加坡私宅房價又上升了9.5%並且導致了政府2018年嚴厲的降溫措施，同時這個時期的3M SIBOR利率也從1%上升到了2%，直到2020年頭COVID來臨和利率開始暴跌回歷史低點。 大家要注意的是，這裡利率用的是3M SIBOR，**並不直接代表你付的實際利息**，因為銀行給的配套都有個息差spread，也就是我們一般看到的3M SIBOR+XX%，這個息差也通常隨著利率周期和不同銀行的配套浮動。 所以看了以上的四個利率上升周期的利率VS房價對比，我們得出什麼結論？ **利率上升會造成房價下跌？從過去20年的歷史來看並不一定。** 大部分的利率「溫和」上升周期都伴隨著房價的上升，除了2013年的TSDR等多重嚴厲降溫措施，讓房價下跌了4年。 當然利率的突然飆升肯定會對房價造成負面影響，比如圖表最左邊的97年亞洲金融危機時期，3M SIBOR到了驚人的8%+，這個時期的房價是**跳水**的。 不過這個**歷史走勢**還是不能完全說明，比如目前新加坡住宅市場的真實貸款負擔能力，以及**市場到底有沒有泡沫和過度投機？** 我們不妨從《[**拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247495112&idx=1&sn=e7a49405d8b5af54570a02a7b8942be5&chksm=f9c1f627ceb67f3196ac99e0922119a2c1a319a536039327c2ecb603768d6f9acb571d5c43d4&scene=21#wechat_redirect)》一文中，DBS給出的目前新加坡房貸市場的詳盡數據來分析下**現狀**，下面是章節8和9的摘抄，略有修改。 **8.私宅和組屋的負擔能力提高了，那麼對應的貸款壓力如何？** **8(a).本地市場房貸負擔能力？綽綽有餘？** 如果房產由於收入增長變「便宜」了，是不是理所當然的負擔小了？ DBS給出的目前數據如下：按照房貸-收入比來看（絕大部分是私宅，含少量HDB貸款），各個年齡段、各收入水平的分類數據如圖： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991243.avif?1655388006) 我們知道2013年開始MAS規定的收入-負債TDSR（總貸款償還比例）的上限是60%（2021年12月之後是55%）； 所以**目前各個年齡階層、各個家庭收入階層的「房貸-收入比例」都相對健康**； 比如新加坡處於中位數月入[9000-11999](https://www.shicheng.newstel:9000)的家庭，**房貸-收入比例只有平均21%**； 也就是每月21%的家庭月入用來償還房貸，遠遠沒有達到MAS規定的60%（2021年12月之後是55%）的比例上限； 而頭部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用於償還房貸； 前面提到過，這個人群才是私宅購買的主力，只要他們的負擔能力有盈餘，私宅市場走勢還會逐漸傾向於他們的夠買行為。 你問為什麼會這樣？可以參考長文: 《[**金字塔倒蜂蜜——新加坡房產市場的一些殘酷現實**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247497077&idx=1&sn=e4db0039135aed2b1a2588d898237189&chksm=f9c1ee9aceb6678ca035707998fdbba38baecaa687912da28bc34740fba539c925b8339ecf91&scene=21#wechat_redirect)》 **8(b).不良貸款水平較低、貸款比例LTV逐步下降** ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991244.avif?1655388006) 而來自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的數據，目前新加坡房貸中不良貸款的比例和過去十年平均數0.38%不相上下，至於這個數據的意義和好壞嘛，中國目前數據是接近2%，有興趣的可以自行Google對比下。 另外一個有意義的數據是**平均貸款比例LTV，目前在45%左右**，而目前MAS規定的上限是75%，也就是你今天買個100萬的房子能貸款最多75萬，首付25萬。 而LTV目前平均在45%就說明：每個價值100萬的房子，平均剩餘貸款是45萬。 這個數字相當於只用到了MAS規定上限的6成； 也是說明了目前**新加坡房產普遍沒有過度借貸或者是用足槓桿**。 結合上個章節的DBS數據，我們可以得知： 目前新加坡大部分年齡的人群、大部分中高收入家庭的貸款比例，只用到了TSDR規定上限的不到一半； 並且貸款比例只有MAS規定上限的6成（LTV=45%）； 極大的說明**目前新加坡的「貸款-收入水平」處於安全、健康水平**； 這個也和本文一開始提到的新加坡家庭負債比例為過去25年來的低點有著呼應； ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991245.avif?1655388006) 怎麼理解這個「健康」呢？ 就是假設目前新加坡的貸款利率翻倍，比如從1.5%左右到3%； 各類人群也是能在MAS的TDSR（總貸款償還比例）框架下通過壓力測試； 不信的讀者可以自行用貸款計算器來計算。 附上過去15年新加坡的3M SIBOR和3M SORA走勢，貸款利率已經十多年沒有到3%的水平了： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991246.avif?1655388006) **8(c).健康和可持續的良性市場** 另外你仔細看DBS的貸款負擔能力數據的話，也會發現一個「醒目」的現象： 就是月入>$15000的家庭，貸款-收入比例只有27%； 而30-49歲這個年齡階層的也只有26%-27%； 也就是他們各自的負擔能力還相當有餘力。 小Li飛刀認為，這兩個階層（月入>$15000的家庭，和30-49歲這個年齡段）本身就是購買新加坡私宅的主力，而且他們的購買力和購買意願會極大的左右市場的走向。 這個群體的貸款負擔是否健康和可持續，不如留給聰明的你來思考。 上面這些現象也和我在2019年的分析：**《**[**新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)**》**里的觀點類似： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991247.avif?1655388006) 不過這次DBS的報告結論和媒體的報道都有意「避開」了這些數據，只是特彆強調了光靠投資私宅是不能安心退休的，估計也是怕大家頭腦發熱盲目入場繼續推高價格； 當然我也很認同DBS報告的重要目的之一，也就是告訴大家： **父輩適用的策略，現在可能不管用了** 這句話是什麼意思呢？ 意思就是：**下一代人光靠房產，可能無法做到安心退休的。** 因為很簡單，**最近10年的房產回報率已經大大不如以前了**，就如本文開頭的圖示： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991248.avif?1655388006) 看了上圖，我們得出了什麼結論？ 是不是新加坡房產的價格增長，每隔10年是逐步下降的？ 雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。 所以新加坡政府多達十幾次的降溫措施功不可沒。 而好的一方面就是： **9.新加坡房產的泡沫和水分逐漸被擠乾了** **9(a).新加坡私宅的短期投機交易極少** 關於新加坡房產的短期投機，2019年的帖子**《**[**新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247484162&idx=1&sn=e8bc8be52d979068df70de7e8610ff52&chksm=f9c218edceb591fb4d6d26ac4ef57b029d9dec65bc90d28633fa1bff16c75c9c90b5e01ad35c&scene=21#wechat_redirect)**》**里有提到MAS的數據： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991249.avif?1655388006) 從圖中得知，短期交易的歷史高峰是在2007年左右，達到了20%； 自從2011年的SSD（賣家印花稅）政策出台之後，短期交易幾乎絕跡。 MAS的數據只給到了2017年，但是由於SSD的繼續存在，我們有理由認為過去幾年的短期投機者（speculator）還是少之又少。 ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991250.avif?1655388006) 而URA給出的最新新加坡私宅交易數據看，上圖中代表新盤轉售（樓盤未交房時的轉售）的綠色數字，相比10年前未出台降溫措施時，已經少之又少。 **9(b).降溫措施後的10年，新加坡房產的短期波動已經趨於平穩** 我們可以從DBS報告的數據看到，自從2010年開始一系列樓市降溫措施之後，組屋和私宅價格的波動百分比（右軸）大幅減少了： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991251.avif?1655388005) 而組屋和私宅每個季度價格變化具體的數據表現為： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991252.avif?1655388005) 所以DBS直接給出的標題結論就是： **新加坡的樓市（組屋和私宅）在2010年之後經歷了一系列的降溫措施後，波動已經大幅減少，也就是價格趨於平穩。** 而**房產價格的穩定有多重要？**這次疫情之中我們都能有所體會吧？ 比如新加坡SRX指數在Tradewar/Brexit危機和疫情中的「跳水」： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991253.avif?1655388005) 又比如2018年全球主要股市的回報率%表現： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991254.avif?1655388005) 上述股災期間新加坡房產的表現如何，歷史數據一目了然，此處不贅述。 也正是因為本地房產的波動幅度遠遠少過股市等其他投資工具，其穩定性的優勢體現無疑。 以上內容都來自於**《[**拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析**](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247495112&idx=1&sn=e7a49405d8b5af54570a02a7b8942be5&chksm=f9c1f627ceb67f3196ac99e0922119a2c1a319a536039327c2ecb603768d6f9acb571d5c43d4&scene=21#wechat_redirect)》**一文中，根據DBS在2021年10月的報告《will property still be your pot of gold?》中的詳盡數據分析。 那麼看完了這些，直接上個簡單的總結吧： 1. 利率上升會造成房價下跌？從過去20年的歷史來看並不一定。 2. 如果利率由於經濟危機等原因短期內飆升，可能造成房價跳水。 3. 目前新加坡本地房貸的負擔能力（普遍只用到TDSR的一半）和槓桿比例（平均LTV為45%），處於安全健康水平。 4. 歸功於TDSR等降溫措施，近10年的房產回報率已經大不如以前了。 5. 也正因為如此，新加坡房產的泡沫被陸續擠出，穩定性極佳。 我知道你可能很難接受這些結論，但是根據我最近在圈子裡近距離觀察到的，比如Piccadilly Grand和Liv@MB的開盤現象，我就委婉的表達吧：不少人買這種2100psf-2300psf的房產是不貸款和用不到75%的貸款上限的。。。 階級是存在的，現實也是殘酷的，而區區ABSD和降溫措施，雖然阻擋不了少數富人，但確是對普通人群的最大保護，而且他們都意識不到外面有多少洪水猛獸在虎視眈眈： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991255.avif?1655388005) 如何理解現實的殘酷，也可以參考下文： ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991256.avif?1655388005) 另外狗尾續貂一下: \*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\* 相信不少炒股的朋友目前都在經歷煎熬，特別是過去兩年對於新加坡房市採取觀望而踏空牛市的買家，目前紛紛憂心忡忡：股市、幣圈被血洗，國內大廠裁員、美帝連續加息，而新加坡本地房產卻是屢創新高？ 這個顯然超出了我的認知啊，所以本地房產也將崩盤在即？ 那麼我們就要回到個基本概念，就是《[****努力和選擇——並不深奧的新加坡房產思路（2）****](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMjk5NzM3Ng==&mid=2247493176&idx=1&sn=d7513a1eed8b8e12d674e7eaf6cd8b10&chksm=f9c1fdd7ceb674c1fa9cfd034e48ba9db8a1053dfe2bf2fd481ed4ded85eef45d29763550a4f&scene=21#wechat_redirect)》里提到的不可能三角，一圖看懂: ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991257.avif?1655387107) 這個世界上到處都是**「不可能三角」** 在投資的世界裡，風險、收益和流動性，不可能都滿足。 在工作的世界裡，質量、效率和成本，不可能都滿足。 在職業生涯的世界裡，高薪、穩定和工作舒適，不可能都滿足。 所以**安全性、收益性、流動性三者兼得的產品就一定是詐騙**。 那麼股市的特性是什麼？ 大部分人看中的明顯是收益性和流動性，那麼缺失的是什麼？ 而房產的特性是什麼？ 很明顯是犧牲了流動性，收益性嘛。。。往往被玩股市的人看不起，那麼房產得到的是什麼？ 所以兩者本身的特質就是矛盾的。 你不可能一邊享受著股市的收益性和流動性而不承擔風險； 同理你也不太可能在股市血流成河的時候指望新加坡房市崩盤讓你抄底。 你說來個經濟危機等房市崩盤讓你抄底？ 那麼這位炒股的朋友你挺幼稚的，或者挺年輕的沒有經歷過08-09年的危機？等我有空單獨開貼聊這個吧。 最後提醒下：如果有人打著比房產更安全穩定的旗號，推薦收益性和流動性俱佳的金融產品的話，你需要打個問號。 \*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\* ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991258.avif?1655387107) ![利率和房價——淺析新加坡住宅市場的「泡沫」](https://www.shicheng.news/images/image/1699/16991259.avif?1655387107)