# 行業視野 列舉從2010年開始的新加坡房產降溫措施與效用，以及對房地產市場的影響

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Published: 2025-02-11
Source: 獅城新聞

以下是自2010年以來新加坡政府實施的主要房產降溫措施，其效用及對房地產市場的影響分析：

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**主要降溫措施（按時間順序）** MAJOR COOLING MEASURES **一** 

**1|2010年2月**

- 賣方印花稅（SSD）調整：持有期從3年延長至4年，稅率提高（如第一年賣出稅率為賣出價的16%）。 

- 貸款與價值比率（LTV）下調：首套房貸款上限從90%降至80%，二套房降至70%。

**2 | 2011年12月**

- 引入額外買方印花稅（ABSD）：外國人購房稅率為10%，永久居民第二套房3%，公民第三套房3%。 

- LTV進一步收緊：二套房貸款上限降至60%。

**3 | 2013年1月**

- ABSD稅率大幅提高：外國人稅率升至15%，永久居民第二套房升至7%，公民第三套房升至10%。 

- 總償債比率（TDSR）框架：要求月供不超過月收入60%，並考慮所有債務負擔。

**4 | 2013年-2018年多次調整**

- SSD持有期延長至4年（2013年），稅率階梯式調整。 

- ABSD多次加碼（如2018年7月，外國人稅率提至20%）。 

- 組屋貸款限制：縮短貸款期限至25年（2013年）。

**5 | 2021年12月**

- ABSD再上調：外國人稅率升至30%，公民第二套房從12%提至17%，第三套房從15%提至25%。 

- 房貸壓力測試：要求利率緩衝從3%升至4%。

**6 | 2022年9月**

- 外國人ABSD升至30%，永久居民首套房提至5%（第二套30%），公民第二套房提至17%。

**政策效用** POLICY EFFECTIVENESS **二** 

**1 | 抑制投機與短期交易**

- SSD延長後，短期轉售比例顯著下降，2013年後投機活動幾乎消失。

**2 | 控制槓桿風險**

- TDSR和LTV調整降低了家庭債務風險，房貸違約率保持低位（2022年約0.4%）。

**3 | 緩房價漲幅**

- 私人住宅價格指數在2013-2017年下跌約12%，2020年後雖回升，但增速低於區域市場（2023年漲幅約8.6%）。

**4 | 限制外國買家需求**

- 外國買家比例從2011年的19%降至2023年的約6%（ABSD稅率30%後）。

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**對房地產市場的影響** THE IMPACT ON REAL ESTATE MARKET **三** 

**1 | 市場穩定性增強**

- 價格波動率降低，2013年後未出現大起大落，2023年私人住宅價格指數較2010年累計上漲約60%（年均約3.8%）。

**2 | 組屋市場與私人市場分化**

- 組屋轉售價受政策保護（如津貼提高），2023年轉售價指數較2010年漲約50%，但漲幅低於私人市場。

**3 | 開發商行為調整**

- 開發商土地競標更謹慎，項目開發周期縮短，小型公寓占比上升（迎合本地剛需）。

**4 | 租賃市場活躍**

- 部分投資者轉向長期持有並出租，2023年私宅租金較2020年上漲約40%。

**總結** SUMMARY **四** 

新加坡的降溫措施通過稅收、貸款限制和交易管制有效遏制了投機，降低了金融系統風險，但需持續調整以應對市場變化。長期看，政策平衡了住房的居住屬性與投資屬性，使市場趨向理性化，但也推高了部分剛需成本（如首付壓力）。未來政策可能繼續側重保障本地居民住房需求，同時防範外部資金過度流入。

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