# 賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/XZVgp Published: 2026-03-26 Source: 獅城新聞 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826228.avif?0) ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826229.avif?0) 新加坡有一種房產操作，很多人聽說過但未必真正理解—— **集體出售**，也就是俗稱的 "**en bloc**"。 一棟樓的業主集體同意賣給發展商，拆掉重建，每位業主按持股比例分錢，價格通常遠高於單個單位的市價。聽起來是穩賺的事，但**現實往往比想像中複雜**。 Pasir Ris 的 **Elias Green**，就是一個典型案例。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826230.avif?0) ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826231.avif?0) **三次出手，這次有什麼不同** ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826232.avif?0) Elias Green 是一個有 419 個單位的 99 年地契公寓，建於 1992 年，今年已經 34 屋齡了。 **第一次出手是 2018 年**，開價 $7.8 億，**沒有人接**。 **第二次是 2025 年 3 月**，價格提高到 $9.28 億，對應容積率約 $1,355 每平方英尺。標書關閉，依然沒有發展商出價。進入私下議價階段，**還是沒成交**。 今年，業主們第三次來了，**開價調低到 $8.83 億**。 但這一次，他們手裡多了一張以前沒有的牌。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826233.avif?0) **容積率提升：這件事有多重要** ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826234.avif?0) 在之前兩次嘗試里，這塊地的容積率是 1.4。業主們這一次做了一件事：每戶出資 $500，聯合向市區重建局（URA）申請提高容積率，最終獲批提升至 1.8，並已正式納入 2025 年總規劃藍圖，法定效力已定。 **容積率從 1.4 升到 1.8**，聽起來只是個數字變化，實際影響非常具體。 以這塊 51 萬多平方英尺的地來說，舊容積率可建約 72 萬平方英尺樓面積；新容積率下，可以建到約 93 萬平方英尺—— **多出了將近 21 萬平方英尺的可銷售面積**。 對發展商來說，這意味著**更多單位可以賣**，同一塊地可以產生更大的收益空間。這直接影響他們願意出多少錢買地。 以往集體出售談判里，容積率能不能提升往往是一個懸而未決的變量，發展商必須把這個不確定性折價進去。 這次這個不確定性消除了—— 地圖已經改了，規劃已經定了。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826235.avif?0) **但好消息有限度** 容積率提升是真實的利好，但它同時帶來了另一個問題： 更高的容積率意味著要建更多單位，而更多單位**需要發展商在這個片區賣出更多房子**。 Pasir Ris 一帶的市場，有多強的消化能力？ 看看周邊的成交數據。 附近的 **Ris Grandeur**（永久地契）過去一年成交均價在每平方英尺 **$1,260 到 $1,360** 之間； **NV Residences** 和 **Livia** 這兩個 99 年地契項目，成交範圍在 **$1,140 到 $1,532** 之間，高端主要靠小戶型拉動。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826236.avif?0) 發展商拿了這塊地，**要建出來、賣出去，還要在這個價格帶里讓數字算得過來**—— 這並不輕鬆。 尤其是第二次標書關閉時，$9.28 億的開價連**一個正式報價都沒收到**，說明在那個價位上，發展商的算盤根本撥不通。 這一次降到 $8.83 億，**降幅約 4.8%**，能不能真正打到發展商的心理價位，還是未知數。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826237.avif?0) **MRT 這個賣點，要打折扣看** 在推介材料里提到，這塊地**有望未來建造直通 Tampines North 地鐵站的行人天橋**，作為一個重要賣點。 但這個天橋目前並不是確認要建的項目，而是 "有潛力"。 現實情況是，Elias Green 和 Tampines North 站之間隔著一條快速公路（TPE），**現在沒有直接步行通道**。居民實際上更依賴 Pasir Ris MRT 站，但那個距離對大多數人來說已經需要坐巴士了。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826238.avif?0) 真正相關的地鐵故事，是環線延伸（CRL）上的 Elias 站，但預計要到 2032 年才開通。也就是說，**未來的地鐵利好是真實的，只是時間線比較遠**。 發展商賣樓的時候，"鄰近地鐵" 這個說法要成立，前提是住戶實際能走過去—— 如果天橋沒有建起來，**這個賣點的含金量就要打折**。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826239.avif?0) **三次失敗也有人成功** **但靠的是什麼** ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826240.avif?0) 翻看新加坡集體出售的歷史，確實有第三次才成功的案例。 但幾乎所有成功的第三次，要麼是**大幅調低了價格**，要麼是**地塊本身出現了實質性的改變**，讓發展商重新評估價值。 這一次，容積率的提升是一個真實的實質性變化，業主們在策略上確實比以前走得更遠。但開價雖然比上次低，降幅並不算大。發展商上次完全沒出價，並不是因為差那幾個百分點。 接下來會怎樣，**市場會給出答案**。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826241.avif?0) **對普通買家** **這件事有什麼可以借鑑的** ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826242.avif?0) 如果你在看 Pasir Ris 或者 D18 周邊的房，這塊地的動向值得持續關注。 **一旦集體出售成功**，現有的 Elias Green 將被拆除重建，周邊區域會迎來一批新單位。根據容積率推算，未來新盤可能超過 800 個單位。屆時**價格、規格、發展商品牌**，都會成為區域市場的新基準。 **如果這次又失敗**，那就意味著這片區域在發展商眼裡還沒有到值得大手出錢的時候—— 這對**現有公寓的二手價格**，也是一個信號。 **看懂集體出售背後的邏輯，其實是理解新加坡樓市裡一種特別重要的價值發現機制**。很多時候，個別業主能不能賺到錢，在於他們住進來的時候付了什麼價，而不只是集體出售那天開了什麼價。 ![賣了兩次都失敗，這個公寓第三次要出手了](https://www.shicheng.news/images/image/1782/17826244.avif?0)