# 新加坡房地產投資優勢、政策與流程匯總

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Published: 2019-08-30
Source: 獅城新聞

隨著中國人的收入水平和購買力的提升，

許多人為了方便子女在海外留學，

或是為將來全家移民作打算，

也有一些為了投資或資產的保值增值，

已經開始或正在打算在海外投資購買房產。

去年，

根據倫敦研究公司Z/Yen的全球金融中心指數，

新加坡以微弱優勢超越香港，

成為世界第三大金融中心。

更有媒體報導，

「新加坡將取代香港，

成為中國富豪新寵！

「新加坡，就是東方蘇黎世！」

而新加坡也早已成為中國買家

在海外購置房產的一大熱門地點。

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根據新加坡建屋局(HDB)的相關數據顯示，

過去的一年，

新加坡30%的豪宅都被中國人買走，

中國購房者已超過印尼和馬來西亞，

成為新加坡豪宅的第一外籍買家。

**Part 1**

**新加坡房產的特點及優勢有哪些？**

Characters & advantages

**01**

**房貸利率低，投資回報率高**

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圖片來源：聯合早報

**新加坡銀行貸款利率較低，**

**固定年利率1.75%左右，**

**外國人根據銀行貸款條件**

**可以貸到高達購價60%-70%的款項。**

**如果以200 萬的房產來說，**

**如能貸款70% 即140 萬，**

**如果按照30年貸款，**

**1.75%年利率來算，**

**每個月需要支付本金加利息一共$5000 元，**

**按照平均3%的租金回報率來計算，**

**200萬的房產每個月的租金收入是$5000元，**

**所以基本可以以租養房，**

**這還不算以後的升值空間。**

**通常情況下公寓的租金回報率大約3%，**

**在當今銀行維持低利率的情況下，**

**購買房產確實可以提供一個穩定的正現金流。**

投資優勢明顯。

**02**

源源不斷的外來人口導入

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**人口導入是一個區域房地產**

**能否增值的很重要因素。**

**只有一個有大規模人口導入的區域，**

**才可以實現不動產真正意義上的升值。**

**新加坡這個人多地狹的島國，**

**考慮到新加坡人口增長規劃，**

**需求增長速度大於供給，**

**政府規劃在2030年人口達到650萬至690萬，**

**較現有的五百多萬人口，**

**約年增長8萬左右。**

**所以**在新加坡，

不用擔心房地產市場需求不足的問題。

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**03**

**亞洲的金融中心**

地理位置上連接印度洋和太平洋，

環視亞洲。

人才及產業集聚效應明顯，

經濟增長空間巨大。

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**04** 

**新加坡一向以其世界最嚴厲的法律著稱**

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正是嚴格的法治保證了

其穩定的政治經濟環境，

嚴格的法律保護和透明的產權交易，

確保房產交易的合法性，

政府對開發商的管制非常嚴格，

開發住宅項目質量有保障。



**05** 

購買面積即房屋使用面積

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買房即有停車位使用權

（無須額外購買）；

外國人可購買的私人公寓均為配置了

游泳池、健身房、燒烤區等

的高端小區。

**06**

無遺產稅

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低房產稅率、低房產貸款利率

（當前年貸款利率1.48%左右）

和外國人可申請最高

60%至80%的購房款貸款，

降低了購房成本和對現金流的壓力。

**07** 

**優美的花園城市景觀**

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完善的城市基礎設施建築，

不斷迎合人口的增長、經濟的發展，

置業潛力良好。

 **Part 2**

新加坡針對外國人購房的政策

Policies

**01**

購房資格

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新加坡是個人多地少的富裕島國，

對於外國人而言，

唯一可以購買的即是私人公寓，

不可以購買有地住宅（Landed Property）

和政府祖屋（HDB），

除了聖淘沙島上富人區升濤灣（Sentosa Cove）

的有地海景別墅外國人可買。

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新加坡的公寓與國內不同，

不存在清水房，

都是硬裝已經做好了，

就是說地板已安裝好地磚或者大理石地板，

房間是裝好實木地板或者復合地板，

牆壁已經粉刷好，

空調，全套廚房，衛浴，帶櫥櫃，衣櫃等。

業主只需自己領取鑰匙後安裝燈飾，

安裝窗簾，

買家具（沙發，床，電視等），

現在很多開發商都有贈送洗衣機

和烘乾機，烤箱等。

小區一般都會有配套設施，

如游泳池，室內健身房，

室外健身角，停車場（帶車位），

多功能活動室，燒烤區/BBQ,

網球場，籃球場，公園跑道，

花園，桌球室，閱讀室，

公寓會所等。

現在挺多發展商在新開發的公寓項目

都很有創意別出心裁的設計小區公寓設施，

打造不同主題，

如「游泳池區」 ，

「花園主題區」，

「燒烤活動區」，

「運動休閒區」，

「室內自行車場地」等。

**02**

購房預算

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新加坡私人公寓的單位平方米價格為

一萬新幣至兩萬新幣不等，

以平均市場價格計算，

兩臥的私人公寓在100萬新幣左右，

3臥的私人公寓在130萬新幣左右。

除購房款以外，

外國人身份的購房者還需額外準備

律師費和政府印花稅，

律師費用一般為在$3000 新幣左右，

印花稅率對外國人而言是購房款的18%

（3%的印花稅和15%的額外買方印花稅 – ABSD），

對永久公民而言，首套房的稅務是購房款的8%。

新加坡的貸款利息偏低，

平均約為1.48% 左右每年，

若客戶有穩定收入證明

或者有資金證明，

銀行是可以給外國客戶貸款的，

最高可達總房款的80%。

以$100萬新幣的私人公寓計算，

向銀行貸80%購房款為例，

永久居民買家，

各種印花稅+律師費等雜費占房價的8%左右，

首付$28萬，

其中至少$5萬新幣現金，

其餘可以用公積金支付；

對外國買家，

各種印花稅+律師費等雜費

占房價的18%左右，

貸款若可做8成，

首付需要$38萬新幣現金

(貸款百分比取決於貸款人的經濟能力)。

**Part 3**

購房流程，支付流程及交付時間是怎樣的？

Welcome to choose

 **01**

第一步：看房，選擇房屋尺寸、地理位置、周邊環境與資源

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新加坡根據地理位置

將全國房地產劃分為28個郵區，

其中第9區（烏節路-頂級購物娛樂帶）、

第10區（武吉知馬，荷蘭村-高檔住宅綠化區）

和第11郵區等黃金地段

深受外籍人士歡迎，

因為這些地點方便他們前往

中央商業區和烏節路購物區。

而其它區域對於中國買家而言，

新加坡郵區第15區（東海岸-新加坡最受歡迎的濱海區）

也很受青睞，

因其優美的海景、

周邊的名校

和便捷的交通

連接機場和市中心。

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取決於家庭規模，

私人公寓通常分類有一居室、

一居室加書房、

二居室、

三居室、

頂樓雙層豪宅等等，

而購買時的面積即是房屋內部的使用面積，

不存在公攤面積。

購買新房的優勢自然不用過多解釋，

但是購買二手房同樣也具備新房所不具備的優勢。

可以直接拎包入住

或者收取租金、

有被集體收購的可能性（En Bloc），

投資立刻翻倍、

眼見為實，

親眼看見房子，

不用從圖紙上來分析房間格局和方位、

更容易了解周邊環境，

判斷它的潛在價值。

 **02**

**第二步：選擇房產，支付定金，支付行政費用**

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在選擇了適合的房產之後，

與世界各國一樣，

購房者需要支付定金。

新樓盤需要支付相當於購房款5%的定金給開發商。

買家一般在支付了5%首付款以後的第五周左右，

要到律師行支付外國人印花稅18%

（3%的印花稅和15%的額外買方印花稅），

並且要在第八周之內支付另外的15%的費用來完成產權交易

（尾款80%可根據購房者收入經濟能力可以和銀行貸款，

不足部分需要買家現金支付）。

 **03**

**第三步：逐步完成付款**

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註：以上款項百分比總和為房屋總價的80%

若買家有和銀行順利貸款80%，

以上款項均由銀行按照樓盤施工進度發放

（就是樓盤建到什麼階段，

按照已經公式化的百分比銀行發放貸款款項），

而買家只需按銀行實際發放給開發商的金額進行月供即可，

期房在竣工前，

因為是按照實際施工進度還月供，

買家基本無太大財務壓力。

這是購買新房才有的一大好處，

即買家可以根據樓盤的施工進度分期支付您的購房款，

而不用一次性支付全款，

大大降低了現金流的壓力。

簡言之就是房子建到特定階段付特定的款項

（例如，完成地基，完成混凝土框架，完成磚牆等等）。

這樣的付款方式降低了購房者放貸供款負擔，

意味著如果貸款比例達到80%的話，

購買者可以更輕鬆的

以一種更具管理性的還款方式償還貸款。

在工程初期，

舉例$100萬新幣左右的房子

月供剛開始才$300-500每月，

隨後才根據工程進度增加，

房子月供才慢慢增加，

有效減輕來購房者的負擔。

 **04** 

**第四步也是最後一步：房屋的交接**

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開發商將房屋移交給購房者的流程，

從房產取得臨時占用許可證（TOP）時即告開始。

通過購房者律師將把房屋占有權通知（NVP）傳達給購房者，

購房者在收到NVP的14天內交付尾款，

即可收到一份關於移交鑰匙的通知（Keyslip），

即可約定時間取房。

購房者應攜帶移交鑰匙通知（Keyslip）

和NRIC/護照

（對國外購房者而言）

以進行核實和記錄，

整個交接過程大概在一小時左右。

在新加坡，

政府對房產開發商的管制非常嚴格，

開發商必須在開發住宅項目前

取得建房計劃許可

和房地產開發商銷售許可證，

才能開始銷售。

因此，

即使是購買期房，

有了政府建築控制專員

和房產審計官的監督，

買家可以放心的在新加坡購買期房房產。

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