# 香港的房地產情況（vs 新加坡） （連載二） 

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Published: 2019-09-25
Source: 獅城新聞

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一、 香港和新加坡兩個「城邦」的背景比較：

人口：香港740萬 vs 新加坡 560萬

面積：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里

人均GDP：香港 4.6萬美元 vs 新加坡 5.8萬美元（2017年）

收入中位數：香港1.5~1.6萬港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5萬港元/月）

二、 香港和新加坡房地產格局比較

1、 存量套數

1）香港：一共約280萬套房，每套人均2.6人

2）新加坡，一共約130萬套房，每套人均4.3人，新加坡的房子比香港大很多，後面再講

2、「公營」對「私營」比例

公營即由政府主持投資開發的住房（public housing）；

私營即民間開發商開發的住房（private housing）。其中政府主持投資開發的住房還可以包括PPP類的，即和民間合作開發。

1）香港：

公營和私營，按套數和居住人口比大概為（四比六），即40%多的人住在政府蓋的房子裡，60%住在民營開發商的房子裡。（確切比例大概為45:55）

2）新加坡：

公私營是八比二，80%的人口住在政府蓋的房子裡（組屋、HDB flats）。20%的人口住在民營開發住宅。按套數計算比例也差不多。

3、供給

1）香港：大數是，每年公營房屋兩萬套，供應相對穩定，私營房屋在一到兩萬套間波動，私營市場裡發展商主要看市場，會挑好的時機入市，會控制供應，會捂盤惜售，維持房價在高位。

2）新加坡：2017/2018財年（12個月），僅政府開發的組屋部分，交鑰匙新房即達2.69萬套。考慮到新加坡人口小於香港，這是一個相當大的供應量。新加坡組屋都是按需（built-to-order）建設，完全和本地人口增長的趨勢相符。供應出現了，政府就建設。並且能夠保證占80%的人口住在政府組屋中。

4、「公營」住房中的租賃 及自有產權比

1）香港：

124萬套公營房屋裡，大數是，80萬套是租賃的（「公屋」），40萬套是可買下產權的（「居屋」），2:1的概念。公屋和居屋是兩種並列的、完全面向不同市場和功能的公營房屋。

從《房屋統計數字2019年》公布的建設計劃看，未來居屋的占比還在下降，就是整個公營房屋的五分之一到四分之一水平。即每年該兩萬套公營房屋，其中就幾千套是「居屋」。

簡單的說，香港整個公屋體系主要提供的是租賃住房，類似中國的廉租房、公租房。居住者不掌握產權。並且需要符合條件才能入住。

2）新加坡：

新加坡認為最關鍵不光要解決住的問題，而且是房屋自有產權（home ownership），因此是在貫徹居者有其屋理念的。新加坡的公營房屋（即組屋）在香港標準看，都屬於「居屋類別」。看大數，80%的新加坡人口居住在組屋裡，其中90%的擁有產權，也就是七成的人通過公營房屋擁有自主產權。

新加坡的整個公屋體系基本提供的是自有產權房，類似我國的經濟適用房、公用產權房等。這和香港有著本質性區別。

5、租賃房（廉租房）的政策及定位

1） 香港的「公屋」

公屋80萬套左右，占香港120萬公營房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蝸居，47%為30~40平方米，23%為20~30平方米，13%小於20平方米，其中只有17%大於40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私營住宅租金的四分之一左右。

另外公屋中還有極小單位者，人均居住面積少於5.5平方米。

到2019年3月底，約有15萬宗一般公屋申請，以及約11萬「配額及計分制下非長者一人申請」。其中一般申請者平均等候時間似乎5.5年，與政府「三年上樓」的目標差距很大。

入住資格：公屋是面向低收入群體的，有嚴格的收入及資產上限，超出即要求搬出。根據2019年4月1日起實施的最新公屋申請「入息」（即收入）及資產限額是，一人家庭的月收入不能超過1.18萬港元，總資產不超過25.7萬港元；兩人家庭月收入不超過1.87萬港元，總資產不超過34.8萬港元。伴隨家庭人口數量增加，相應限額也會累加。（注，入息為剔除5%公積金繳納後的凈得）。

姑且不論申請等候時間是5.5年，在香港，新人月薪一般在1萬港元以上，大學生大概1.5萬港元，社會中位數一般1.5~1.6萬港元。年輕人如以自己的名義申請，收入水平就超了，無法滿足公屋對的收入的限額。因此，對於絕大多數人群特別是年輕人而言，公屋門檻「太高」，產品又差，又沒有產權，完全不能滿足實際需求。

難怪乎特區政府在說推出公屋時，很多市民認為這與自己毫無關係。與新加坡完全不同。香港人家裡非常小，年輕人就業後在家裡住得非常難受，非常不方便，摩擦也大。但申請公屋不符合條件，居屋抽不到簽，私人住宅則買不起，為了搬出去就只能租賃私人住宅。私人住宅租金又非常昂貴，44%的的房屋租金超過2萬港元，占到了香港平均家庭收入中位數（約2.8萬港元）的70%。人們面臨的選擇是搬出去，繳納高昂租金，把自己的薪水都貢獻給業主供樓，或擠在父母家人的蝸居里。

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