# 新加坡的小區，如何避免「公地悲劇」 URL: https://www.shicheng.news/zh-hant/v/XlOXn Published: 2020-01-17 Source: 獅城新聞 ![新加坡的小區，如何避免「公地悲劇」](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16198570.avif?1580390544) 我有一廣州朋友，住在一個有五千住戶的大型小區。他不時向我講述他們小區里的種種奇遇，內容包羅萬象，從物業擅自把游泳池租給商業機構，到小區里的車子被砸，再到業主和物業人員互毆。簡而言之，物業公司無法無天，而業主們又無可奈何。 這位朋友問我，新加坡有沒有這種情況？ 應該沒有。新加坡雖然也有管理混亂的小區，但物業擅自把小區設施租給外人是聞所未聞。這其中有多重原因，但圍繞其中的，是新加坡法律的完備和強大的執行力度。 在新加坡，私宅小區的治理（政府組屋和別墅等不適用），有一部專門的法律 —「樓宇維護及分層管理法」。這部法律完整地規定了小區物業管理的基本框架，大到小區集體拆遷、更換物業公司，小到業主大會怎麼開、業主委員會的人數等等，都能找到具體條文。下面試舉幾例。 **年度業主大會** 和上市公司的股東大會類似，每個小區每年都要舉行一次業主大會。業主大會主要干三件事，選舉業主委員會、審核財務年報以及表決各種動議。這其中，表決各種動議通常是最熱鬧的。 每個屋主都可以在會前提交各種動議。動議有時極瑣碎，比如有住戶提議在公共區域多買幾張桌椅，安一個微波爐等等。有時候涉及比較大的工程，比如提議小區多加一面牆、多開一條小路。也有一些管理條例的提議，比如提議對亂扔垃圾者重罰等等。 這些提議都會交由業主大會表決，而法律則細緻地規定了每一類動議所需要的多數票。比如撤掉某個業主委員會委員，只需要超過50%的票數，但是像出租小區的健身房給外人使用，則需要超過90%的贊成票。一般來說，像上面提到的這些買微波爐重罰亂扔垃圾的動議，需要的贊成票都是75%。 換句話說，25%的反對票就可以否決動議，充分地照顧了少數者的聲音。以我們小區為例，今年付諸表決的幾個動議，大多數都被否決了。而贊成的票數，基本都在50-74%之間，如果是採用簡單的少數服從多數，則這些動議都會順利通過。再考慮到業主大會的出席率通常不足30%，其實只需要很少的票數就足以動搖一個決議。 在小區的自治實踐上，除了不簡單地採用「少數服從多數」的原則，另一個原則是業主們並非一人一票，而是根據居住面積來確定每戶的票額：面積越大，投票額越多。不過權利也對應著義務：面積越大，物業費也越高。而拖欠物業費的，則直接被剝奪投票資格。 **物業公司和業主委員會** 上面這種事事表決的方式很容易讓人誤會這是在搞「直接民主」。畢竟，連買個微波爐都要表決，還有什麼事是不需要投票表決的呢？但實際上，業主大會每年只開一次，一個小區的絕大多數事務，既不可能，也並非是通過投票來推動的。 業主大會會選舉出一個業主委員會，而這些業主代表有權決定聘用哪家物業公司。一旦物業公司上崗，公寓的日常運作，比如治安巡邏、電力供應、游泳池清潔、修剪樹木、電梯維護等，就都交給了物業公司。這些日常的事務是不需要表決的，需要表決的只是「多出來」的事務。 不過業主們也有足夠的手段來監督物業公司和業主委員會。雖然不需要事事投票，但是物業的日常運作是需要和業主委員會充分溝通的，主要的開支等等也需要定期公示。除此之外，業主們也可以在業主大會上投票決定換掉物業公司。 **物業費和財務公開** 和中國城市的小區相比，新加坡私宅的物業費相當貴，每平方米的物業費，大約是中國的5-10倍。也因此，在新加坡，以投資角度而言，物業費是一筆重要的持有成本。相比之下，房產稅反而少得不值一提。 物業費貴主要是人力成本高。以我們小區為例，人力成本 -- 保安、清潔工、辦公室的文職人員 -- 就占了總開支的六成。除此之外，有一部分的物業費需要儲備起來，為數年一遇的大翻修做準備。比如法律規定私宅每七年要重新粉刷外牆，在人力成本高企的新加坡，這是一筆非常龐大的開支，因此有必要通過每年的儲蓄積累來慢慢籌資。 每年的業主大會召開之前，物業公司都要提前做好財務預算，並據此建議當年的物業費額度。這個數額經業主大會辯論、表決、通過之後，就馬上付諸實施。 除了財政預算，物業公司也需要準備好上一年的經審計的財務報告，詳細記錄各項開支和收入。財務報表之詳盡，有時令人瞠目。比如我們小區有個很不起眼的自動販賣機，這台機器每年的盈利也都寫在了報告里。 當然，物業能順利開展工作的前提，是物業費能夠按時足額上交。在新加坡，這也不是大問題，遲交的業主要額外繳納滯納金。此外，如果一直不交，小區也可以請律師向其發送律師函。值得一說的是，滯納金的年息也是由業主表決確定的。在我們小區，這個利率是10%。 **鄰里糾紛** 下水道漏水，算是常見而又棘手的糾紛。因其共有屬性，很多時候難以釐清責任，成為一筆糊塗帳。而受影響的住戶又不能久等，因此在很多地方，基本上是「誰受害，誰解決」。 在新加坡，對於私宅的管道漏水，法律明確了一個重要原則，即除非樓上住戶能證明與己無關，否則默認是承擔全部責任。舉個例子，如果八樓的住戶發現天花板在滴水，他有權利要求和九樓的住戶一起展開調查。如果確認是九樓的管道導致八樓的天花板漏水，則維修費用全部由九樓承擔。 事實上，我自己就遇到過這種情況。當時廁所天花板漏水，我查看了管道，發現是樓上的下水道引起的，於是馬上通知了物業。物業過來確認了問題之後，餘下的事情就全部交給他們協調了。這中間雖有小波折，但最後還是樓上的住戶承擔了全部費用，迅速把管道修好了。 如果糾紛的雙方和物業不能達成一致，還可以選擇提交給專門的仲裁機構來裁決。但樓上的一方少有這麼乾的。這是因為一來要出席聽證會，耗時不少，二來有至少500新幣的仲裁費，需要敗訴一方承擔，加之法律已經明確了樓上的一方有舉證的義務，因此實際上樓上一方勝算不高，選擇在初始階段就配合樓下解決問題算是最不壞的策略。 **法律和小區自治** 「樓宇維護及分層管理法」規定的詳盡有時候超乎想像。比如，它規定了業主委員會不得超過14人。又比如，它規定當業主大會出席人數不足最低要求時，需要再等半個小時再開會。 乍一看，這類事無巨細的規定，和小區自治的精神似乎是不符合的。但仔細研究法條會發現，法律其實只是規定了一些「元問題」，具體條例的制定，還是給了小區業主非常大的自由度。而「元問題」的規定，很多時候是為了減少不必要的內耗。 像業主委員會的最佳人數，每個小區可能各有不同，但為了討論出最佳人數，有時可能要經歷無休止的扯皮。再比如開會時間，有的人為了推進議程可能急於表決，而有的人為了爭取足夠多的反對票，可能傾向於再等等。這時候法條的意義在於以一刀切的方式終止爭論，從而使得會議能夠聚焦於真正值得討論的議題。 在「元問題」之外，法律的規定其實不多。政府也鼓勵小區內的問題，由小區成員協調解決。比如小區是否可以養寵物、是否對每個家庭的第二輛車收停車費、對亂扔垃圾者的處罰力度，都是交由業主投票決定的。也正因此，不同小區之間是參差多態的。這也正是新加坡私宅不同於政府組屋的一個重要方面。 **高樓小區的困境** 不過，新加坡大概是幸運的例外。在新加坡，500戶的小區就已然是大盤了，一些更小的樓盤甚至只有十幾戶。但在廣州，甚至有一萬五千戶的超大型小區，規模堪比新加坡的一個市鎮。小區規模越大，組織複雜度就越高，而每個業主的那一票就更顯得無足輕重，這自然釀成了公地悲劇。 另一方面，法律的保障之外，小區的有效治理仍高度依賴於業主委員會這個「志願者組織」：業主代表沒有酬勞，而業主之間有限而脆弱的信任，讓代表們要經常承受質疑。一旦積極性受挫，小區不免出現沒人願意出來當代表的尷尬局面。這種情況即使在新加坡也不鮮見。 而從全世界範圍來看，隨著樓齡的增長，高樓小區的治理難度呈指數級增長：建築設施的老化和翻修、消防、物業費徵收、拆遷等重大決定的磋商等等，每一項都是世界難題。而一旦處理不善，小區就難免走向衰落的末路。這，大概才是正常的歷史進程。 ![新加坡的小區，如何避免「公地悲劇」](https://www.shicheng.news/images/image/1619/16198578.avif?1579242011)