2022年第一季
博納研究 住宅市場銷售季報 精華簡易版
2022年第一季 私宅和組屋轉售價格出現小幅上漲 在不確定因素加劇的情況下 為長期可持續增長鋪路
私宅價格和組屋轉售價格受2021年12月實施的新降溫措施影響，於2022 年第一季均出現放緩。降溫措施包含額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）的上調和總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）門檻的收緊，抑制了市場情緒。本季新盤推出數量有限，外加季節性淡季也一同限制了銷量。
2022年第一季市區重建局私宅房地產指數
整體私宅價格在 2022 年第一季連續第八個季度攀升，環比小幅上漲 0.7%，遠低於上一季 5.0% 的環比增幅。這是自 2020 年第二季私宅價格環比上漲 0.3% 以來，最慢的季度價格增長速度。2022 年第一季的私宅房地產價格指數為 174.8，私宅價格在2020 年第一季房價觸底後，再次創下新高。
來源：博納研究、市區重建局
有地住宅在 2022年第一季引領價格上漲，環比上漲4.2%。待售住宅數量有限、優質洋房的健康需求，以及新盤 Belgravia Ace 分層有地住宅單位的強勁吸納率，幫助支撐了本季有地住宅的房價。
與此同時，2022 年第一季非有地私宅價格環比跌落 0.3%。這是自2020 年第一季以來，非有地住宅價格首次出現季度下滑。
三個子市場中，其他中央區（RCR）於本季的季度跌幅最大，價格環比下跌 2.7%。跌幅主因出自 2021 年第四季的強勁表現，新盤康寧河灣（Canninghill Piers）推高了當時的房價。由於降溫措施壓制了外籍買家和投資者的購房興趣，核心中央區（CCR）非有地私宅價格也在 2022 年第一季下跌，環比下滑 0.1%。
中央區外（OCR）的表現超越了其他兩個子市場，2022年第一季的價格環比上漲了2.2%。OCR待售新單位數量的減少，以及來自組屋提升者的良好需求，繼續撐起大眾市場的房價。截至2022年第一季末，待售新房數量跌至14,087 套（不包括執行共管公寓，簡稱EC）新低，其中3,890套位於OCR。
開發商在 2022 年第一季售出了 1,825 套新私宅（不包括 EC），而轉售市場上則有 3,377 套二手住宅成交。2022 年第一季的銷售額，大大低於上一季的 3,018 套新私宅和 4,748 套二手私宅。EC市場方面，第一季共有131個新單位易手，比2021年第四季減少了49.6%。
鑒於 2021 年 12 月實施的新房地產限制措施，2022 年第一季價格增長的放緩和銷量的回落並不令人意外。尤其，外籍買家和房地產投資者 ABSD 上調，可能抑制了新私宅和轉售單位的部分需求。此外，鑒於農曆新年慶祝活動，開發商推出的新單位也較少，2022 年第一季僅推出了613個新單位（不包括EC），而2021年第四季則為 2,275 個單位。此外，2月份冠病社區病例激增，也影響了轉售市場的看房活動。
我們認為，第一季私宅市場的溫和表現也反映了市場的總體情緒，烏克蘭戰爭所引發的不確定因素增加，通貨膨脹和利率上升的憂慮也持續加劇。隨著第一季的價格以更加節制的速度攀升，這也為 2022 年相對可持續的整體價格增長鋪平了道路。私宅價格在2021年以驚人的10.6% 增長後，博納預測今年的價格將增長約 3% 至 5%。
2021年強勁的房屋銷售，意味著被壓抑的部分新私宅和轉售私宅需求或許能在一定程度上得到滿足。此外，今年即將推出的大型新盤數量較少。因此，新私宅和二手房的銷售可能會在 2022 年呈下滑趨勢，並且仍將以本地買家和組屋提升者為主要動力。雖然如此，隨著冠病防疫措施和旅遊限制的放寬，一些外籍買家可能會返回我國市場買房，尤其在 CCR。儘管有ABSD的存在，但對那些正在尋找安全穩定的資金存放點的購房者來說，新加坡仍然是一個極具吸引力的投資目的地。
博納預計，隨著開發商推出更多待售項目如North Gaia EC、Piccadilly Grand 和 Liv@MB，市場活動將在2022年第二季回暖。對於2022年全年，我們預計新私宅銷量可能達9,000 至 10,000 套（不包括EC），而私宅轉售量可能達 15,000 至 16,000 套。
2022年第一季組屋轉售價格指數
建屋發展局（HDB）公布的數據顯示，2022 年第一季組屋轉售價格環比上漲 2.4%。這是自 2020 年第三季轉售價值環比上漲 1.5% 以來，最緩慢的季度增長。2022 年第一季的指數為 159.5，組屋轉售價格指數現在正處新高。2022 年第一季共有6,934 個二手組屋轉售，比 2021 年第四季成交的 7,940 個單位環比下滑了 12.7%。
來源：博納研究、建屋發展局
2022年第一季組屋轉售量的下降，主要來自於農曆新年期間市場活動的放緩，以及影響看房活動的大量冠病社區病例。據觀察，銷售活動從 2 月份到 3 月份有所回升，而房地產中介的反饋表明，轉售組屋的銷售詢盤依然穩定。
總體來說，在本地首次購房者的支持下，尤其是那些喜歡現買現住組屋單位的家庭，博納預計全年的轉售組屋需求將保持相對堅挺。有關至少三個預購組屋（BTO）項目工期延遲的近期消息，也可能會阻止一些潛在買家申請預購組屋，轉而選擇轉售單位。因此，今年的組屋轉售市場應該會繼續有良好的表現。2022 年全年，我們預計組屋轉售單位價值將上漲 6% 至 8%，而交易量可能會達 28,000 至 29,000 套左右。
